Los Berrocales viviendas: cuántas son protegidas, qué se entrega ya y qué falta

Por Observatorio de la Vivienda Funciohouse / actualizado el 24 de septiembre de 2026

Los Berrocales viviendas: más de 22.000 pisos en Vicálvaro, la mitad con algún régimen de protección pública, y el único gran desarrollo del sureste donde ya vive gente. Las primeras llaves de la etapa 1 se entregaron en 2026, y el 31 de julio empezó a urbanizarse la etapa 2, con otras 5.000 viviendas. Esta página sigue el barrio etapa a etapa, con las cifras que se actualizan solas y la cronología de cada paso.

¿En qué punto está Los Berrocales ahora mismo?

Es el más adelantado de los cinco desarrollos del sureste. El papel que en Valdecarros todavía falta, aquí está hecho desde hace casi cuatro años: la Junta de Gobierno aprobó el proyecto de reparcelación el 29 de diciembre de 2022. Desde entonces el barrio avanza por etapas:

• Etapa 1: urbanización terminada y primeras viviendas entregadas en la primavera de 2026.
• Etapa 3: su urbanización termina en diciembre de 2026, según el Ayuntamiento. Prevé unas 5.420 viviendas, de las que 2.579 tendrán algún tipo de protección.
• Etapa 2: las obras de urbanización empezaron el 31 de julio de 2026: 5.050 viviendas, 128 millones de euros y 36 meses de plazo. Aquí irá el centro cívico y comercial del barrio y un parque de 11,5 hectáreas junto a la ermita de la Virgen de la Torre.
• Etapas 4, 5 y 6: sin fecha publicada. Son el horizonte de la década de 2030.

¿Cuántas viviendas protegidas habrá en Los Berrocales?

La mitad. El Ayuntamiento lo fijó al aprobar la reparcelación: de más de 22.000 viviendas, el 50% estará sujeto a algún régimen de protección pública, es decir, más de 11.000. Es bastante más de lo que obliga la ley, que en este suelo exige como mínimo el 30% de la edificabilidad residencial (Ley 9/2001, art. 38.2).

En el sureste, Los Berrocales está en el grupo del medio:

• Los Ahijones: 56%
• Valdecarros: 55%
• El Cañaveral: 53%
• Los Berrocales: 50%
• Los Cerros: 50%

Ojo: la mitad es la media de todo el ámbito, no de cada etapa. En la etapa 2, la que acaba de empezar, el Ayuntamiento detalla 5.050 viviendas: 2.796 libres, 1.997 de precio limitado y 257 de precio básico. Es decir, el 44,6 % protegida, y casi toda de precio limitado. Quien busque la básica, la más barata, tendrá más opciones en otras etapas y en el suelo municipal. Las fuentes de cada porcentaje del sureste están en nuestro análisis de los desarrollos.

¿Cuánto cuesta una vivienda protegida en Los Berrocales?

Los Berrocales está en Madrid capital, así que se aplican los módulos de la zona A del BOCM. Son precios máximos por metro útil:

El tope es de 2.591,64 €/m² útil en la de precio básico y de 2.983,03 €/m² útil en la de precio limitado. La obra nueva libre en los desarrollos de Madrid ronda los 4.000,00 €/m² construido, según Foro Consultores. Recuerda que el módulo se aplica al metro útil y el mercado se mide en metro construido, así que la diferencia real es algo mayor que la de las barras. El garaje y el trastero van aparte, y el precio definitivo será el del módulo vigente cuando se califique cada promoción.

¿Quién puede acceder a una vivienda protegida en Los Berrocales?

Para comprar, quien no tenga otra vivienda, la vaya a usar como residencia habitual y no supere el tope de ingresos: 57.750 € al año en la de precio básico y 78.750 € en la de precio limitado, para una persona sola o una pareja. Con esos topes entran, en solitario, un policía nacional, un guardia civil, un enfermero del SERMAS o un docente de la Comunidad. Las cuentas completas están en cuánto hay que ganar para una vivienda protegida en Madrid, y el test de elegibilidad lo hace con tus datos.

Los 10 años de padrón no son hoy un requisito. Están en el borrador del reglamento de VPP de la Comunidad, que no se ha publicado en el BOCM: lo vigilamos a diario y hasta el boletín del 23 de septiembre de 2026 no ha salido. Aquí seguimos su estado.

¿Hay alquiler asequible en Los Berrocales?

Sí, y es donde el Ayuntamiento tiene más en marcha. Tiene suelo para promover unas 3.800 viviendas protegidas en el ámbito, según su nota de diciembre de 2022, y lo está usando por tres vías:

• Plan Suma Vivienda: alquiler asequible sobre suelo municipal. Las dos primeras promociones, 446 viviendas, pusieron su primera piedra el 2 de julio de 2026 y se entregarán en 2028. Lo contamos en Plan Suma Vivienda: quién entra de verdad, con un detalle que importa al recién destinado: basta con residir o trabajar en Madrid.
• Alquiler con opción a compra: tres lotes en Los Berrocales, con 744 viviendas, dentro de una licitación de 1.017 entre Los Berrocales y Los Ahijones. Cómo funciona y qué se paga.
• Promoción directa de la EMVS, que adjudica entre los inscritos en su registro de solicitantes. Así funcionan sus sorteos.

¿Quién tiene el suelo de Los Berrocales?

Los propietarios agrupados en la Junta de Compensación, que urbaniza, y un reparto muy variado de promotoras: tradicionales, vinculadas a fondos y gestoras de cooperativas. El actor público con más suelo es el Ayuntamiento. Entre los privados, el último movimiento con cifras publicadas es el de Aurora Homes: según Idealista, en abril de 2026 compró a Aliseda, la gestora de Blackstone y Santander, dos parcelas en las etapas 2 y 6 por 21 millones de euros para 300 viviendas protegidas en venta, con obras previstas en 2028 y entregas desde 2030.

¿Cuándo llegará el metro a Los Berrocales?

No hay fecha. La futura estación de la Línea 9 entre Puerta de Arganda y Rivas, que daría servicio a Los Berrocales y Los Ahijones, sigue sin adjudicar ni siquiera la redacción de su proyecto: dos licitaciones quedaron desiertas y en septiembre de 2026 la tercera seguía sin adjudicarse. Hasta que no haya proyecto, no hay obra que licitar. Lo explicamos en el metro a Los Ahijones y Los Berrocales.

¿Qué puede salir mal?

• El transporte llega después que los vecinos. Sin metro, el barrio depende del autobús y el coche durante años.
• Las etapas finales no tienen fecha. Quien compre en la etapa 1 o la 3 vivirá con obras alrededor durante mucho tiempo.
• La electricidad del sureste a plena carga. Los desarrollos piden a Red Eléctrica tres subestaciones para las fases posteriores, y aún no están en su planificación.

Cronología de Los Berrocales

Los Berrocales no es una noticia, es un barrio que se construirá durante años. Los hitos se apilan aquí en vez de repartirse en piezas sueltas: cuando algo se mueva, se añade abajo con su fecha. Lo que lleva enlace está verificado en su fuente.

• 1997 El Plan General de Madrid incluye el ámbito UZP 2.04, Desarrollo del Este-Los Berrocales.
• 29 de diciembre de 2022 La Junta de Gobierno aprueba el proyecto de reparcelación: más de 22.000 viviendas, el 50 % con protección, y suelo municipal para unas 3.800 protegidas. Fuente: Ayuntamiento de Madrid
• Primavera de 2026 Primeras entregas de viviendas en la etapa 1. Fuente: elEconomista
• Abril de 2026 Aurora Homes compra suelo en las etapas 2 y 6 para 300 viviendas protegidas en venta.
• 2 de julio de 2026 Primera piedra de las dos primeras promociones del Plan Suma Vivienda: 446 viviendas de alquiler asequible, con entrega prevista en 2028.
• 31 de julio de 2026 Empieza la urbanización de la etapa 2: 5.050 viviendas (1.997 VPPL y 257 VPPB), 128 millones de euros y 36 meses de obra. La de la etapa 3 terminará en diciembre. Fuente: Ayuntamiento de Madrid
• 24 de septiembre de 2026 · situación hoy Etapa 1 habitada, etapa 3 rematando la urbanización, etapa 2 en obras. La estación de metro sigue sin proyecto adjudicado.

Esta cronología se actualiza cada vez que Los Berrocales se mueve. Si falta un hito reciente, es que no ha ocurrido o no se ha publicado en fuente oficial.

Los Berrocales tardó un cuarto de siglo en pasar del plano a la grúa, y ahora es la prueba de que el sureste no era una promesa vacía: hay portales con buzones y gente que ha dormido ya varios meses allí. Lo que el barrio no ha resuelto es lo que hace que una casa sea un sitio donde vivir y no solo un sitio donde dormir: el metro, el centro comercial, el ritmo de las etapas que faltan. La pregunta no es si Los Berrocales existirá, porque ya existe. Es cuánto tardará en ser un barrio completo para quien se muda hoy.

Fuentes: Ayuntamiento de Madrid (reparcelación, diciembre de 2022) · Ayuntamiento de Madrid (etapa 2, julio de 2026) · BOCM, módulos de VPP 2026 · Ley 9/2001 del Suelo de Madrid · elEconomista (abril de 2026) · Idealista (Aurora Homes, 29 de abril de 2026) · Foro Consultores (obra nueva en desarrollos, 1S 2026).