Los Cerros viviendas: cuántas son protegidas, qué cooperativas hay y cuánto piden de verdad
Los Cerros es el desarrollo más barato del sureste de Madrid: la obra nueva se vende allí a 3.531 €/m², frente a los 4.823 de Ensanche de Vallecas. Son 14.276 viviendas sobre 470 hectáreas en Vicálvaro, la mitad con algún tipo de protección, y es donde más cooperativas de VPP están captando socios ahora mismo. Esta página sigue el desarrollo etapa a etapa — y pone encima de la mesa el dato que las cooperativas no publican en el folleto.
¿Qué es Los Cerros y en qué punto está?
| Dato | Cifra |
|---|---|
| Viviendas previstas | 14.276, la mitad con algún tipo de protección |
| Superficie | 470 hectáreas, de las que 170 serán zonas verdes |
| Distrito | Vicálvaro, Madrid capital (Zona A a efectos de módulo VPP) |
| Población futura | ~40.000 vecinos |
| Precio de obra nueva | 3.531 €/m² — el más bajo del sureste |
| Estado | Urbanización de etapas 1 y 2 en marcha · reparcelación definitiva aprobada en septiembre de 2026 |
El 30 de junio de 2026 se dio luz verde a las obras de las primeras 4.157 viviendas de la etapa 1, con entregas previstas para finales de 2028. De esas 4.157, sólo 481 llevan sello municipal.
¿Cuánto cuesta una vivienda en Los Cerros y por qué es más barata?
A 3.531 €/m², Los Cerros es la puerta de entrada más asequible a la propiedad nueva del arco sureste. Frente a Ensanche de Vallecas, la diferencia es de casi 1.300 € por metro: en un piso de 80 m² son más de 100.000 euros.
Y se paga algo a cambio, conviene decirlo: es el ámbito más alejado del centro y el peor conectado de los cinco grandes del sureste. Las prolongaciones de las líneas 2 y 7 de Metro están estudiadas, no construidas; lo que hay garantizado desde el arranque es red de autobuses de la EMT y 30 kilómetros de carril bici.
El contexto también importa: los precios de obra nueva libre en los desarrollos del sureste suben entre un 8,6 % y un 12,3 % interanual. Ese 3.531 es de hoy.
¿Qué cooperativas hay en Los Cerros y cuánto piden de verdad?
Ésta es la pregunta más buscada sobre este desarrollo, y la respuesta tiene una parte que no sale en los folletos.
Los Cerros concentra varios proyectos cooperativos de vivienda protegida captando socios. Pero el capital social que se exige para entrar no se parece en nada a la teoría cooperativa clásica: en Los Cerros, Los Ahijones o Los Berrocales se están pidiendo entre 10.000 y más de 25.000 euros, frente a los 20-500 € que contempla el modelo clásico.
| Concepto | Importe estimado | La letra pequeña |
|---|---|---|
| Capital social de la cooperativa | 10.000 – 25.000 € | Se exige al adherirse, antes de poner un ladrillo. No computa en el precio regulado y no lo cubre la hipoteca |
| Entrada (20 % del precio) | ~41.000 € en una VPP de 70 m² | Se paga en aportaciones durante la obra |
Por qué esto importa más que la cuota mensual: para un sueldo neto de 2.000-3.000 € al mes, ese desembolso inicial representa entre 25 y 45 años de ahorro puro si se calcula sin ayuda familiar. El problema de acceso no está en pagar la hipoteca: está en llegar a la puerta de la cooperativa.
Antes de firmar nada en una cooperativa de Los Cerros, tres preguntas concretas: si el presupuesto es cerrado o lleva fórmula de revisión, y con qué límite; qué pasa con el capital social si te das de baja; y qué avales respaldan las cantidades entregadas a cuenta.
¿Cuánto costaría una VPP en Los Cerros?
Los Cerros está en Madrid capital, así que le aplica el módulo de Zona A. Con los módulos vigentes desde enero de 2026, el techo legal es de 2.591,64 €/m² útil en VPPB y 2.983,03 €/m² útil en VPPL.
| Régimen | Piso de 70 m² útiles | Frente al mercado libre del ámbito |
|---|---|---|
| VPPB | ≈ 181.000 € 70 × 2.591,64 €/m² | El libre de Los Cerros sale a 3.531 €/m² |
| VPPL | ≈ 209.000 € 70 × 2.983,03 €/m² | El libre de Los Cerros sale a 3.531 €/m² |
Ojo a la comparación: el módulo va en metros útiles y el precio de mercado en metros construidos, así que no se pueden dividir el uno por el otro. Lo que sí es cierto es que la protegida queda claramente por debajo, y más aún si se compara con el resto del sureste.
¿Quién tiene el suelo de Los Cerros?
La propiedad está repartida entre promotoras privadas y administración: Vía Célere, Vía Ágora, Metrovacesa, LandCo y Kronos, junto a EMVS Madrid y la Comunidad de Madrid para la parte protegida.
A diferencia de Campamento o Nuevo Norte, aquí no hay un propietario dominante. Eso reparte el riesgo pero también lo multiplica: cada promotora lleva su ritmo, y el ámbito avanza a la velocidad de la más lenta en cada etapa.
Ya hay capital institucional entrando antes de que se entregue un solo piso: Barings pagó 70 millones por 305 pisos de alquiler en la etapa 2.
¿Cuándo se entregan las primeras viviendas?
| Etapa | Viviendas | Entregas previstas |
|---|---|---|
| Etapa 1 | 4.157 (481 con sello municipal) | Finales de 2027 – 2028 |
| Etapa 2 | ~6.953 | 2028 – 2030 |
| Etapa 3 | El resto | 2030 – 2032 |
Entre la reparcelación aprobada y la entrega de llaves hay, en el mejor de los casos, entre cuatro y siete años. Las obras de los primeros proyectos cooperativos están previstas para 2026 con entregas en 2028, pero cualquier retraso en licencias desplaza esa fecha.
¿Qué puede salir mal?
| Lo que juega a favor | Lo que puede frenarlo |
|---|---|
| El precio más bajo del sureste: 3.531 €/m² frente a 4.823 en Vallecas | Es el ámbito más alejado y peor conectado de los cinco |
| Urbanización de dos etapas en marcha y reparcelación definitiva aprobada | Propiedad repartida entre cinco promotoras: el ámbito va al ritmo de la más lenta |
| La mitad de las 14.276 lleva algún tipo de protección | De las 4.157 de la etapa 1, sólo 481 tienen sello municipal |
| Capital institucional ya comprometido antes de entregar | El capital social de las cooperativas —10.000 a 25.000 €— deja fuera a quien no tenga ahorro previo |
| El Metro tiene prolongaciones de las líneas 2 y 7 estudiadas | Estudiadas, no construidas. Hoy no hay fecha |
Cronología del desarrollo
| Fecha | Hito |
|---|---|
| 1997–2022 | Veintinueve años de planeamiento sin ejecutar |
| Sept. 2022 | Primera piedra de la urbanización de la etapa 1 |
| May. 2024 | Premio ASPRIMA-SIMA al mejor desarrollo |
| Sept. 2025 | Primera piedra de la urbanización de la etapa 2 |
| 30 jun. 2026 | Luz verde a las obras de las primeras 4.157 viviendas |
| Sept. 2026 | Aprobación definitiva de la reparcelación |
| 2026–2027 | Primeras licencias de edificación (estimado) |
| Finales 2027 – 2028 | Primeras entregas de la etapa 1 |
| 2028 – 2030 | Entregas de la etapa 2 (~6.953 viviendas) |
| 2030 – 2032 | Desarrollo completo de la etapa 3 |
Esta cronología se actualiza cada vez que el desarrollo se mueve. Si falta un hito reciente, es que no ha ocurrido o no se ha publicado en fuente oficial.
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