Los Ahijones viviendas: cuántas son protegidas, cuándo llegan las llaves y por qué el metro sigue sin proyecto
Los Ahijones es el desarrollo del sureste de Madrid con el mayor porcentaje de vivienda protegida de todos: casi 19.000 viviendas y el 56% con algún tipo de protección, según el Ayuntamiento. En su etapa 2, cuya urbanización arrancó en mayo de 2026, son 4.245 viviendas y el 60 % protegidas, unas 2.547. Esta página sigue el desarrollo paso a paso — incluida la parte que no sale en los folletos de las promotoras: el metro lleva dos licitaciones desiertas y todavía no tiene ni proyecto redactado.
¿En qué punto está Los Ahijones ahora mismo?
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| Dato | Cifra |
|---|---|
| Viviendas del ámbito | casi 19.000 en seis etapas, el 56% protegidas — el porcentaje más alto del sureste (reparcelación, marzo de 2023) |
| Etapa 2, en obras | 4.245 viviendas, 60 % protegidas ≈ 2.547 (Junta de Compensación) |
| Suelo en urbanización | 765.000 m² |
| Quién ejecuta | UTE Virtón, S.A. – Obras Especiales, con la Junta de Compensación del sector |
| Inversión y plazo | 70 M€ · 30 meses, sólo la fase de urbanización |
| Arranque de obras | 12 de mayo de 2026 |
| Distrito | Vicálvaro, Madrid capital (Zona A a efectos de módulo VPP) |
¿Urbanizar significa que ya hay viviendas en marcha?
No, y conviene leer el titular con precisión. Lo que arrancó en mayo son las obras de urbanización: movimientos de tierras, saneamiento y drenaje, gas, telecomunicaciones, pavimentación y jardinería. Es la infraestructura que hace edificable el suelo.
Sólo cuando esa urbanización esté rematada —30 meses de plazo estimado— empiezan las licencias y el levantamiento de los edificios. Entre la primera excavadora y las primeras llaves median años, no meses.
¿Por qué su porcentaje de protegida cambia la ecuación?
Porque es el más alto de los cinco grandes desarrollos del sureste. La ley madrileña solo exige un mínimo del 30% de la edificabilidad residencial; el planeamiento de cada ámbito fue más allá:
- Los Ahijones: 56% (60 % en la etapa 2)
- Valdecarros: 55%
- El Cañaveral: 53%
- Los Berrocales: 50%
- Los Cerros: 50%
Fuera de esa estrategia, en Campamento la protegida llega al 65 %, sobre suelo estatal, y en Madrid Nuevo Norte es el 20 %. Que más de la mitad de casi 19.000 viviendas tengan precio máximo fijado convierte a Los Ahijones en una de las pocas zonas donde un funcionario todavía puede aspirar a comprar sin salir de Madrid capital. Es el argumento fuerte del ámbito y es real.
¿Cuánto costaría una VPP en Los Ahijones?
Los Ahijones está en Madrid capital, así que le aplica el módulo de Zona A. Con los módulos vigentes desde enero de 2026, el techo legal es 2.591,64 €/m² útil en VPPB y 2.983,03 €/m² útil en VPPL.
| Régimen | Piso de 70 m² útiles |
|---|---|
| VPPB — protección básica | ≈ 181.000 € 70 × 2.591,64 €/m² |
| VPPL — precio limitado | ≈ 209.000 € 70 × 2.983,03 €/m² |
Es un techo legal, no un precio comprometido: la promotora puede vender por debajo, nunca por encima. Se mueve solo cuando la Comunidad publica una orden nueva en el BOCM.
¿Hay alquiler con opción a compra en Los Ahijones?
Sí, y es la vía más cercana en el tiempo. El Ayuntamiento ha licitado 1.017 viviendas públicas de alquiler asequible con opción a compra en Los Berrocales y Los Ahijones, repartidas en diez parcelas. 273 de ellas están en Los Ahijones.
| Condición | Cifra |
|---|---|
| Alquiler de salida | 949,5 €/mes para un piso tipo de 90 m² — un 31 % por debajo del mercado del sureste |
| Opción a compra | Ejercitable a los 7 años, a 3.600 €/m² cerrados |
| Viviendas en Los Ahijones | 273 de las 1.017 totales |
La diferencia con un sorteo es jurídica y vale mucho: quien entra como inquilino tiene derecho contractual a la opción de compra. No lo pierde por una reforma de normativa ni por un cambio de gobierno.
Y el esfuerzo, dicho sin adornos: para un funcionario C1 con unos 1.825 € netos al mes, esos 949,5 € son el 52 % del sueldo. No es cómodo. Es el mismo porcentaje que paga hoy quien alquila 60 m² a precio de mercado en Vallecas o Vicálvaro — la diferencia está en el precio de compra bloqueado.
¿Cuándo llegará el metro a Los Ahijones?
Ésta es la parte que no aparece en los folletos, y es la más importante para quien esté a punto de firmar.
La estación de la Línea 9 prevista para Los Ahijones y Los Berrocales ha quedado desierta dos veces:
- La primera licitación no recibió ninguna oferta que superara el corte técnico.
- La segunda, lanzada en septiembre de 2024 con el presupuesto ampliado a 352.717 €, se declaró desierta el 28 de febrero de 2025: se presentaron tres empresas y las tres fueron descartadas por no cumplir el pliego.
- La tercera la aprobó el Consejo de Gobierno en enero de 2026, con el presupuesto subido a 825.000 € — un 163 % más que el punto de partida. El plazo de ofertas cerró en febrero de 2026 y, a fecha de esta actualización, la Comunidad no ha publicado la adjudicación.
Y el matiz que lo decide todo: lo que se está licitando no es construir la estación. Es redactar el proyecto. El papel que después habrá que llevar a otra licitación distinta para que alguien lo construya. El contrato de redacción tiene 14 meses de plazo.
Encadenando plazos con optimismo —adjudicación en los próximos meses, sin nuevos desiertos, 14 meses de redacción, licitación de obra y ejecución—, el metro no llegaría antes de 2030. Mientras tanto, 41.000 viviendas planificadas entre Los Ahijones y Los Berrocales esperan esa conexión.
Si una promotora usa el metro como argumento de venta, ésa es la letra pequeña: no hay proyecto, no hay contrato de obra y no hay fecha.
¿Qué puede salir mal?
| Lo que juega a favor | Lo que puede frenarlo |
|---|---|
| El 56% de protegida en el ámbito (60 % en la etapa 2), el más alto del sureste | El metro lleva dos licitaciones desiertas y ni siquiera tiene el proyecto redactado |
| Obras de urbanización realmente en marcha desde mayo de 2026 | Urbanizar no es edificar: 30 meses sólo para dejar el suelo listo |
| 1.017 viviendas de alquiler con opción a compra licitadas, 273 aquí | Ninguna administración ha publicado fecha de entrega de viviendas |
| Precio de compra bloqueado a 3.600 €/m² en la vía de alquiler | 949,5 € al mes son el 52 % del sueldo neto de un C1 |
Cronología del desarrollo
| Fecha | Hito |
|---|---|
| 9 mar. 2023 | Aprobado el proyecto de reparcelación: casi 19.000 viviendas, el 56 % protegidas |
| Antes de 2024 | Primera licitación de la estación de Metro: desierta |
| Sept. 2024 | Segunda licitación del metro, con presupuesto ampliado a 352.717 € |
| 28 feb. 2025 | Segunda licitación declarada desierta: las tres empresas, descartadas |
| Ene. 2026 | Tercera convocatoria del metro, 825.000 € (+163 %) |
| Feb. 2026 | Cierra el plazo de ofertas. Sin adjudicación publicada |
| 12 may. 2026 | Arrancan las obras de urbanización de la etapa 2 (UTE Virtón) |
| Jun. 2026 | El Ayuntamiento licita 1.017 viviendas de alquiler con opción a compra (273 aquí) |
| ~2028 | Fin estimado de la urbanización (30 meses) |
| Después | Licencias, edificación y primeras llaves. Sin fecha pública |
| 2030 como pronto | Metro, y sólo si la tercera licitación no vuelve a quedar desierta |
Esta cronología se actualiza cada vez que el desarrollo se mueve. Si falta un hito reciente, es que no ha ocurrido o no se ha publicado en fuente oficial.
Tu siguiente paso
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