Valdecarros viviendas: cuántas son protegidas, cuánto cuestan y cuándo llegan las llaves

Por Observatorio de la Vivienda Funciohouse / actualizado el 25 de septiembre de 2026

Valdecarros viviendas: 51.656 pisos en Villa de Vallecas, y más de la mitad con precio protegido. La reparcelación, el trámite que repartía el suelo, se aprobó el 24 de septiembre de 2026. Según el Ayuntamiento de Madrid, el 55% tendrá algún tipo de protección pública: unas 16.800 de precio tasado y 11.600 de protección oficial. Es la mayor bolsa de vivienda protegida que se ha planificado nunca en la capital. Esta página la sigue etapa a etapa, con las cifras que se actualizan solas y la cronología de cada paso.

¿En qué punto está Valdecarros ahora mismo?

La urbanización va por delante de las casas. La etapa 1 está prácticamente terminada y las etapas 2 y 3 avanzan a la vez, según la Junta de Compensación. Entre las tres suman unas 13.370 viviendas: 2.580 en la etapa 1, 4.607 en la 2 y alrededor de 6.183 en la 3.

El papel que faltaba ya está: la Junta de Gobierno aprobó la reparcelación definitiva el 24 de septiembre de 2026. Es el documento que reparte el suelo entre sus dueños, y sin él no se concede ninguna licencia para levantar edificios, por muy terminadas que estén las calles. El proyecto salió a información pública en julio de 2025. La aprobación se esperó para febrero de 2026, luego para «antes del verano», y el 9 de julio la Junta de Compensación la situó entre septiembre y octubre. Llegó dentro de ese plazo.

Lo siguiente, por orden: que el acuerdo se publique en el BOCM, que los promotores pidan las licencias de edificación y que empiecen las obras. Según el Ayuntamiento, las primeras 13.300 viviendas empezarían a construirse a principios de 2027. Es un anuncio, no una fecha de llaves.

¿Cuántas viviendas protegidas habrá en Valdecarros?

El 55% de las 51.656, que son 28.410 según la reparcelación aprobada. El plan parcial da la misma proporción medida en metros: 2.613.774 m² edificables de vivienda protegida frente a 2.138.543 de libre.

Conviene saber de dónde sale ese porcentaje, porque no lo impone la ley. La Ley del Suelo de Madrid exige como mínimo el 30% de la edificabilidad residencial en este tipo de suelo (Ley 9/2001, art. 38.2). Valdecarros va casi al doble porque así lo fijó su planeamiento. Es de los más altos del sureste:

• Los Ahijones: 56%
• Valdecarros: 55%
• El Cañaveral: 53%
• Los Berrocales: 50%
• Los Cerros: 50%

Entre los cinco ámbitos, el 54% de 116.804 viviendas, según el Acuerdo Marco de los Desarrollos del Este. El desglose de cada zona, con su fuente, está en nuestro análisis de los desarrollos del sureste.

¿Cuánto costará una vivienda protegida en Valdecarros?

Valdecarros está en Madrid capital, así que le corresponden los módulos de la zona A que publica la Comunidad en el BOCM. Son precios máximos por metro útil, y hoy son estos:

La VPP de precio básico tiene un tope de 2.591,64 €/m² útil y la de precio limitado, de 2.983,03 €/m² útil. La referencia de mercado es la obra nueva libre en los desarrollos de Madrid, unos 4.000,00 €/m² construido según Foro Consultores. Hay un matiz que juega a favor del comprador: el módulo se cobra por metro útil y el mercado se mide por metro construido, que siempre son más. La comparación de las barras, metro contra metro, se queda corta.

Dos avisos antes de hacer cuentas. El precio final será el del módulo vigente cuando se califique cada promoción, no el de hoy. Y el garaje y el trastero van aparte, con su propio tope.

¿Quién puede comprar una VPP en Valdecarros?

Quien no tenga otra vivienda, la destine a residencia habitual y no supere el tope de ingresos. Para una persona sola o una pareja, el tope es de 57.750 € al año en la de precio básico (5,5 veces el IPREM) y de 78.750 € en la de precio limitado (7,5 veces). Con más miembros en la familia, el tope sube. Lo explicamos con todas las cuentas en cuánto hay que ganar para una vivienda protegida en Madrid.

Con esos topes, la gran mayoría de los funcionarios entra: un policía nacional o un guardia civil de escala básica, un enfermero del SERMAS, un docente de la Comunidad o un administrativo de la AGE quedan, en solitario, por debajo del techo de la VPP de precio limitado. Para saberlo con tus datos concretos está el test de elegibilidad.

Los 10 años de padrón no son hoy un requisito. Están en el borrador del reglamento de VPP de la Comunidad de Madrid, que no se ha publicado en el BOCM: lo vigilamos a diario y hasta el boletín del 23 de septiembre de 2026 no ha salido. Mientras no se publique, no obliga a nadie. Aquí seguimos su estado.

¿Quién tiene el suelo de Valdecarros?

La mayor parte, propietarios privados agrupados en la Junta de Compensación, que es quien urbaniza. Pero las dos administraciones madrileñas tienen mucho suelo propio, y eso importa a quien busca vivienda protegida:

• La Comunidad de Madrid anunció en diciembre de 2025 que construirá 5.000 viviendas protegidas en su suelo de Valdecarros.
• El Ayuntamiento recibirá suelo para unas 8.300 viviendas protegidas y 2.100 libres, según su nota de julio de 2025.
• Las parcelas residenciales de las tres primeras etapas ya están vendidas. La Junta tiene ocho parcelas más para subastar una vez aprobada la reparcelación, y habló de hacerlo entre finales de 2026 y principios de 2027.

Lo que el Observatorio no ha podido verificar es cuánto de ese suelo acabará en manos de cooperativas. La Junta vende a promotores, y hoy no hay suelo adjudicado directamente a cooperativas en Valdecarros.

¿Cuándo se entregan las primeras viviendas?

No hay fecha oficial de llaves. La Junta de Compensación habló de mediados de 2028, pero contaba con tener la reparcelación antes del verano, y llegó en septiembre. El Ayuntamiento dice ahora que las primeras 13.300 viviendas empezarían a construirse a principios de 2027. Con unos dos años de obra, las primeras llaves no llegarían antes de 2029. Es una estimación nuestra, no un calendario.

¿Qué puede salir mal?

• Más retrasos administrativos. La reparcelación movió su fecha tres veces en 2026 antes de aprobarse. Ahora el cuello de botella son las licencias de edificación, y los recursos contra el acuerdo, que se pueden presentar cuando salga en el BOCM.
• La electricidad para la segunda mitad. El gerente de Valdecarros, Domingo Menéndez, explicó en diciembre de 2025 que el suministro está garantizado para las tres primeras etapas, pero no de la cuarta en adelante: hacen falta tres subestaciones que debe construir Red Eléctrica (Idealista).
• El precio del módulo. Se actualiza cada año; lo que cuenta es el vigente al calificar la promoción.

Cronología de Valdecarros

Valdecarros no es una noticia, es un desarrollo que durará años. Los hitos se van apilando aquí en vez de repartirse en piezas sueltas: cuando algo se mueva, se añade abajo con su fecha. Lo que lleva enlace está verificado en su fuente.

• 3 de julio de 2025 El proyecto de reparcelación sale a información pública. Quedan fijadas las cifras: 51.655 viviendas en 19,3 millones de m², el 55 % con protección. Fuente: Ayuntamiento de Madrid
• 10 de diciembre de 2025 La Comunidad de Madrid anuncia 5.000 viviendas protegidas en su suelo de Valdecarros. Fuente: Comunidad de Madrid
• Marzo de 2026 Termina la primera fase de la vía borde, el eje que articula las tres primeras etapas. El alcalde anuncia que la reparcelación se aprobará «antes del verano». Fuente: Nuevo Sureste
• 27 de junio de 2026 Se cierra junio sin aprobación. La urbanización avanza; las licencias de edificación, no.
• 9 de julio de 2026 La Junta de Compensación sitúa la aprobación definitiva entre septiembre y octubre de 2026 y anuncia ocho parcelas residenciales más para subasta. Fuente: Nuevo Sureste
• 24 de septiembre de 2026 La Junta de Gobierno aprueba definitivamente la reparcelación. Quedan en 51.656 viviendas, 28.410 protegidas (55 %), en ocho etapas, tres de ellas ya en marcha. Las primeras 13.300 empezarían a construirse a principios de 2027. Lo anuncia la portavoz municipal, Inma Sanz. Fuente: declaraciones del Ayuntamiento recogidas por Madrid Actual y El Diario de Madrid. Pendiente de publicarse en el BOCM.
• 25 de septiembre de 2026 · situación hoy El acuerdo aún no ha salido en el BOCM. Cuando salga, se abre el plazo de recursos y los promotores ya pueden pedir licencias. Es lo siguiente que vigilamos.

Esta cronología se actualiza cada vez que Valdecarros se mueve. Si falta un hito reciente, es que no ha ocurrido o no se ha publicado en fuente oficial.

Valdecarros lleva en papel desde 1997 y en obra desde 2021. Lo que tiene de distinto no es el tamaño, es la proporción: por cada vivienda libre que se construya allí habrá más de una con precio máximo fijado por ley. Durante años, a quien trabaja en lo público en Madrid se le ha dicho que la vivienda protegida era cosa del pasado. Aquí hay 28.400. La pregunta que queda abierta no es si llegarán, sino cuántos de los que las necesitan hoy seguirán en Madrid cuando lleguen.

Fuentes: Ayuntamiento de Madrid (julio de 2025) · Comunidad de Madrid (diciembre de 2025) · BOCM, módulos de VPP 2026 · Ley 9/2001 del Suelo de Madrid · Nuevo Sureste · Foro Consultores (obra nueva en desarrollos, 1S 2026) · aprobación de la reparcelación, 24-sep-2026: Madrid Actual, El Diario de Madrid.