Ley LIDER Madrid: la Asamblea recibe la ley que promete recortar de 12 a 4 años el tiempo para construir vivienda

Por Observatorio de la Vivienda Funciohouse / 23 de julio de 2026

La Ley LIDER Madrid ya está en la Asamblea. El Consejo de Gobierno de la Comunidad aprobó el 22 de julio el Proyecto de Ley de Impulso y Desarrollo Equilibrado en la Región y lo remitió al parlamento regional para su tramitación. Su promesa es concreta: recortar de 12 a 4 años el tiempo que hoy tarda en tramitarse el urbanismo que acaba convertido en vivienda.

Es la reforma del suelo más ambiciosa que ha planteado el Gobierno de Isabel Díaz Ayuso, anunciada en el último Debate del Estado de la Región. Sobre el papel ataca el cuello de botella que este Observatorio lleva meses señalando: en Madrid no falta demanda de vivienda protegida, falta suelo tramitado a tiempo. La pregunta, para el funcionario que necesita una casa hoy, es otra: ¿cuándo se traduce esto en llaves?

Qué cambia exactamente con la Ley LIDER

El núcleo de la reforma es un nuevo modelo de Planes Estratégicos Municipales (PEM), que permitirá a los ayuntamientos aprobar toda su planificación urbanística en un plazo de entre cuatro y seis años, según la Comunidad "reduciendo a más de la mitad el tiempo necesario en la actualidad".

El segundo cambio es de reparto de poder: los municipios de más de 15.000 habitantes podrán aprobar por sí mismos todos sus instrumentos de planificación, mientras el Gobierno regional se reserva el control de legalidad. En la práctica, se traslada la decisión urbanística al ayuntamiento y se recorta el número de veces que un mismo plan sube y baja entre administraciones, que es donde se evaporan los años.

La Comunidad enmarca LIDER dentro de una batería de medidas que ya venía desplegando: la Aceleradora Urbanística, que dice haber impulsado proyectos para 17.600 viviendas —5.900 de ellas protegidas—, y la Ley 3/2024, que en su primer año habría concedido licencias para 3.679 inmuebles. Cuarenta y dos municipios han arrancado ya su Plan Estratégico Municipal, el instrumento sobre el que se apoya toda la reforma.

LIDER tampoco llega sola. Se suma a la Ley 2/2026 de medidas urgentes, que ya permite construir hasta un 30% más de densidad y un 20% más de edificabilidad sobre el mismo suelo. La lógica del conjunto es exprimir el suelo ya clasificado y acortar los plazos para movilizarlo, en lugar de esperar a nuevos desarrollos que tardan décadas. Es una apuesta coherente por el lado de la oferta; su punto ciego es el de siempre: nada de esto fija por sí solo cuánta de esa edificabilidad extra acaba en precio protegido.

Y conviene recordar el orden de magnitud del problema que intenta resolver. La Comunidad calcula un déficit que se cuenta por decenas de miles de viviendas y el Banco de España ha elevado el agujero nacional a 750.000. Contra una cifra así, agilizar la tramitación es una palanca, no la solución.

Por qué al funcionario esto no le cambia el mes que viene

Aquí conviene separar el dato de la expectativa. El dato es que LIDER es todavía un proyecto de ley: tiene que recorrer la Asamblea antes de estar en vigor. Y aun cuando lo esté, cuatro años de tramitación urbanística son cuatro años antes de que empiece la obra. Súmese el tiempo de construcción y la entrega de una promoción nueva no baja de los seis o siete años contados desde hoy.

El funcionario que este septiembre no sabe en qué ciudad tendrá destino, o el sanitario del SERMAS que renueva contrato temporal cada pocos meses, no encontrarán en LIDER una respuesta a su problema inmediato. La reforma actúa sobre la oferta futura, no sobre el precio de hoy ni sobre la entrada de 172.987 euros que la capital exige antes siquiera de pisar el banco.

En opinión de este Observatorio, agilizar la tramitación es necesario —el suelo que se tramita tarde es una de las causas reales de la escasez—, pero es una condición insuficiente. Acelerar los plazos sin blindar qué proporción de ese suelo será vivienda protegida de verdad, y a qué precio, corre el riesgo de acelerar sobre todo la vivienda libre. Ya lo advertimos al analizar el silencio administrativo que introduce la norma: rapidez y control no siempre empujan en la misma dirección.

Lo que hay que vigilar en la Asamblea

La tramitación parlamentaria es donde LIDER se juega su letra pequeña. Tres puntos merecen seguimiento: si el texto final fija reservas mínimas de suelo protegido por municipio, si el control de legalidad autonómico conserva capacidad real de frenar desarrollos sin cesiones suficientes, y qué pasa con las alegaciones de vecinos y ecologistas que ya rechazaron el borrador. Para el lector funcionario, la métrica útil no es cuántos años se ahorran en tramitar, sino cuántas viviendas protegidas y a qué precio salen al final del embudo.

Mientras tanto, la vía que sí está operativa hoy para muchos cuerpos —policías nacionales, guardias civiles, docentes de la CAM, sanitarios— sigue siendo la cooperativa a precio de coste, que no espera a que ningún plan general se apruebe. La Ley LIDER puede cambiar el mapa dentro de una década. La decisión de vivienda del funcionario es de este año.

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Fuentes: Comunidad de Madrid (22/07/2026) · El Economista · COAM