Madrid Nuevo Norte vivienda protegida: 2.100 pisos, para quién y cuándo

Por Observatorio de la Vivienda Funciohouse / 5 de agosto de 2026

Madrid Nuevo Norte tendrá 10.500 viviendas y 2.100 serán protegidas. La Madrid Nuevo Norte vivienda protegida supone el 20% del techo residencial del mayor proyecto de regeneración urbana de Europa —el doble del 10% que fijaba el plan de 2015—, pero llegará tarde y por goteo para el policía, el sanitario o el docente que hoy no puede pagar el norte de Madrid.

Cuánta vivienda protegida y de qué tipo

La cifra oficial la fija el Ayuntamiento: de las 10.500 viviendas previstas, el 20% —unas 2.100— contará con algún tipo de protección pública. El reparto se ve mejor por ámbitos. En Malmea-San Roque-Tres Olivos, cuyo pliego aprobó la Junta de Gobierno el 16 de abril de 2026, se levantarán 7.100 viviendas: 1.400 protegidas (de nuevo el 20%) y 5.700 libres. La Madrid Nuevo Norte vivienda protegida no es, por tanto, un bloque concentrado, sino un porcentaje repartido barrio a barrio a lo largo de dos décadas.

Aquí toca honestidad analítica: la documentación municipal publicada confirma el número y el porcentaje, pero no detalla si esas 2.100 viviendas serán de venta o de alquiler, ni bajo qué régimen concreto (básica, de precio limitado o de integración social). Parte del suelo llegará al Ayuntamiento por las cesiones obligatorias del desarrollo, lo que le dará margen para destinarlo a política pública de vivienda. Quién gestiona y con qué fórmula es la pregunta que decidirá si el funcionario entra o mira desde fuera.

Conviene dimensionar el conjunto para entender el peso real de ese 20%. Madrid Nuevo Norte abarca 3,4 millones de metros cuadrados y 5,6 kilómetros de largo sobre las vías de Chamartín, con 1,5 millones de metros cuadrados de oficinas y un parque central de 13 hectáreas. El modelo económico prioriza el negocio terciario —el nuevo distrito de oficinas es el que financia la operación—, de modo que la vivienda, y con ella la protegida, avanza a remolque de lo que primero da rentabilidad. Es un dato que el folleto no subraya: el orden en que se construye no es neutral para quien espera un piso asequible.

Para quién: el 20% que competirá media ciudad

Una vivienda protegida no se compra ni se alquila en el mercado: se accede a ella por requisitos de ingresos, patrimonio y, casi siempre, empadronamiento, con sorteo o baremo de por medio. Eso significa que esas 2.100 casas del norte no son para un colectivo, sino para toda la clase media que hoy no llega al precio libre: el policía nacional destinado en las comisarías del norte, el guardia civil, el enfermero o el médico del SERMAS, el docente de la CAM, el militar o el administrativo de la AGE.

Según las cesiones de suelo que impone el desarrollo, distintos análisis del sector cifran en torno a 4.000 las viviendas que quedarían en manos municipales para política pública —una bolsa mayor que las 2.100 estrictamente protegidas por planeamiento—, aunque el destino final de ese suelo depende de decisiones que el Ayuntamiento aún no ha cerrado. Ese margen es, hoy, la mejor baza para que parte del parque acabe en alquiler asequible en lugar de en venta a precio tasado.

Y ahí aparece la misma trampa que en el resto de Madrid: el requisito de arraigo. El funcionario que Madrid recibe por concurso de traslados suele carecer del padrón que exigen estos programas, como analizamos en los años de padrón que excluyen a policías y guardias civiles con destino reciente. Sobre 2.100 viviendas y una demanda que se cuenta por decenas de miles, el cuello de botella no será el suelo: será el baremo.

Cuándo: el calendario real, no el del folleto

El proyecto echó a andar de verdad en 2026. Las Tablas Oeste, el primer barrio, arranca este año con unas 741 viviendas y tres parques, y Malmea entra en tramitación con su pliego recién aprobado. Pero Madrid Nuevo Norte es un desarrollo a 20-25 años: las 2.100 protegidas no se entregan a la vez, sino que gotean conforme se urbaniza cada ámbito. Quien necesita casa en 2026 no la encontrará aquí. Lo contamos con las cifras verificadas en Madrid Nuevo Norte arranca obras 33 años después.

El desarrollo se divide en cuatro grandes ámbitos que se urbanizan por fases —el entorno de la estación de Chamartín, Malmea-San Roque-Tres Olivos, Las Tablas Oeste y el nuevo centro de negocios—, y cada uno arrastra su propio 20% de reserva protegida. Las Tablas Oeste y Malmea son los que ya tienen pliego o replanteo; el resto llegará en la segunda mitad de la vida del proyecto. Traducido a una carrera profesional: para un funcionario de 35 años, buena parte de esa VPP del norte se entregará cuando ronde los 50.

En opinión de este Observatorio, subir la reserva del 10% al 20% es una mejora real y hay que reconocerla. Pero conviene no confundir un buen porcentaje con una solución. La oferta de vivienda es indivisible: aunque las 8.400 casas libres del ámbito no sean para el funcionario, cada una que se construye absorbe demanda que hoy compite por el stock asequible, y por filtrado alivia al que menos tiene. El problema es el ritmo. Dos mil cien viviendas protegidas repartidas en dos décadas no moverán el precio de Chamartín, que ya analizamos en el precio de la vivienda en Chamartín, mientras el norte se llena de oficinas y vivienda libre mucho antes que de VPP.

Para el funcionario, Madrid Nuevo Norte es una esperanza a largo plazo, no un plan para este año. En FuncioHouse seguimos cada ámbito —cuánto se reserva, para quién y cuándo sale a sorteo— para que ese 20% no se quede en un titular y llegue a quien de verdad lo necesita.

Fuentes: Ayuntamiento de Madrid — Madrid Nuevo Norte · Crónica Norte — 2.100 viviendas protegidas · Crea Madrid Nuevo Norte