Los Ahijones entra en obras: 4.245 viviendas, el 60% protegidas — el nuevo foco de VPP del sureste de Madrid

Por Observatorio de la Vivienda Funciohouse / 19 de julio de 2026

Los Ahijones ha entrado en obras. La urbanización de la Etapa 2 del gran desarrollo del sureste de Madrid —el sector UZP 02.03— ya mueve maquinaria sobre 765.000 metros cuadrados, el paso que convierte un plano en suelo listo para levantar 4.245 viviendas, el 60% protegidas. Traducido: unos 2.547 pisos de precio limitado en camino, en una de las pocas zonas donde el funcionario todavía puede aspirar a comprar.

Urbanizar no es entregar llaves

Conviene leer el titular con precisión. Lo que arrancó el 12 de mayo, a cargo de la UTE Virtón, S.A. – Obras Especiales junto a la Junta de Compensación del sector, son las obras de urbanización: movimientos de tierras, redes de saneamiento y drenaje, gas, telecomunicaciones, pavimentación y jardinería. Es la infraestructura que hace edificable el suelo, con un plazo estimado de 30 meses y unos 70 millones de euros de inversión.

Solo cuando esa urbanización esté rematada empiezan las licencias y el levantamiento de los edificios. Dicho de otro modo: entre la primera excavadora y las primeras llaves median años, no meses. El funcionario que decide esperar a Los Ahijones necesita ese calendario en la cabeza antes que el número de viviendas. El sector reserva, además, 95.000 m² edificables para actividad económica, la pata que debe traer empleo y servicios al barrio.

El 60% protegido es lo que cambia la ecuación

La razón por la que un desarrollo del sureste importa a este lector cabe en un porcentaje: el 60% de esas 4.245 viviendas será protegido. Y el precio de la vivienda protegida no lo fija el mercado, lo fija un módulo. En la Zona A —que incluye la capital y su corona—, el precio máximo de una VPPB se sitúa en 2.591,64 €/m² útil desde la última actualización de la Comunidad de Madrid. El mercado libre del entorno juega en otra liga.

Esa brecha —del orden de un 45% frente a la obra nueva libre más cara de la zona, según los precios que idealista maneja para Vallecas— es la que pone la compra al alcance de un policía nacional, un guardia civil, un sanitario del SERMAS o un docente de la Comunidad de Madrid con una nómina de cuerpo medio. Fuera de la protección, el mismo metro cuadrado se dispara y la operación deja de cuadrar.

Hay una letra pequeña que este Observatorio no oculta: el nuevo reglamento autonómico de vivienda protegida, en tramitación, exige diez años de empadronamiento en la Comunidad de Madrid para comprar una VPP, con excepciones para quienes ya son miembros de una cooperativa que ha desembolsado suelo. Para el funcionario con destino reciente, ese requisito puede ser un muro tan real como el precio. La vía cooperativa, cuando existe, es a menudo la única puerta.

El otro dato que ordena la urgencia está en la demanda, no en la oferta. Madrid lleva años perdiendo profesionales públicos por el coste de la vivienda: agentes de la Policía Nacional que piden traslado a destinos más baratos y docentes que renuncian a su plaza en la capital son la cara visible de un mercado que expulsa justo a quien presta el servicio. Cada bloque protegido que se activa en el sureste es, en ese sentido, tanto política de vivienda como política de personal: retiene al enfermero, al bombero o al maestro que de otro modo haría las maletas. Por eso el ritmo importa: no es lo mismo prometer 2.547 viviendas que poder ofrecerlas cuando el profesional aún está decidiendo si se queda.

Ahijones, una pieza más de un sureste que se juega miles de VPP

Los Ahijones no avanza solo. Forma parte de la Estrategia del Sureste, junto a Valdecarros, Los Berrocales, Los Cerros y El Cañaveral, el mayor banco de suelo residencial de Madrid y, sobre el papel, la mayor reserva de vivienda protegida de la región. Los Cerros ya tiene luz verde para sus primeras 4.157 viviendas y Los Berrocales levanta sus primeros bloques del Plan Suma. Ahijones se suma ahora a esa cola.

Desde una lectura crítica, el riesgo no está en el suelo —hay de sobra— sino en el reloj. Cada desarrollo encadena urbanización, licencias y construcción, y cada eslabón se mide en años. El funcionario que necesita casa este curso no puede comer de una entrega prevista para el final de la década. La noticia de que Los Ahijones arranca es buena; convertirla en una promesa de llaves inmediatas sería engañarse. Entre las 2.547 protegidas que este sector promete y la firma real hay un calendario que conviene mirar con la misma atención que el precio.

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Fuentes: Virtón — obras de urbanización Etapa 2 · Nuevo Sureste · Comunidad de Madrid — Vivienda Protegida