Ahorro para comprar vivienda en Madrid: 172.987 € antes de la hipoteca y el aval al 100% no cubre los gastos

Por Observatorio de la Vivienda Funciohouse / 19 de julio de 2026

Reunir el ahorro para comprar vivienda en Madrid exige hoy 172.987 euros antes de firmar la primera cuota de la hipoteca. No hablamos de la entrada del piso: es el colchón total —el 20% de entrada más un 10% de impuestos y gastos— que el comprador debe acreditar para que el banco abra el expediente. La cifra la publicó el 16 de julio pisos.com, con precios de mayo de 2026 y una vivienda tipo de 90 m².

172.987 euros: la cifra que ordena quién compra y quién no

El cálculo de pisos.com parte de una regla que ningún folleto hipotecario destaca: antes de pedir el préstamo hay que demostrar un ahorro equivalente al 30% del precio. Veinte puntos para la entrada que el banco no financia y diez para impuestos, notaría, registro y gestoría. Sobre el piso medio de 90 m², ese 30% se traduce en 172.987 euros en Madrid. Solo Donostia-San Sebastián exige más: 178.487 euros. Detrás quedan Palma (145.074) y Barcelona (140.361).

El estudio hace un segundo ejercicio revelador: cuántas de las 50 capitales de provincia se pueden comprar según el ahorro disponible. Con 30.000 euros, ninguna. Con 40.000, cinco —Jaén, Zamora, Cáceres, Ciudad Real y Ávila—. Hay que llegar a 50.000 euros para que se abran 21 capitales. Madrid no aparece en ninguno de los tres escalones.

"Lo verdaderamente revelador no es cuántas capitales quedan fuera, sino cuáles quedan dentro", resume Ferran Font, director de Estudios de pisos.com.

En opinión de este Observatorio, ese matiz es el titular real: el mapa de la compra ya no lo dibuja el sueldo, lo dibuja el patrimonio previo. Y el patrimonio previo, para quien acaba de tomar posesión de su plaza, sencillamente no ha tenido tiempo de existir.

El aval al 100% cubre la entrada; los gastos, no

Aquí es donde el relato oficial y la cuenta del comprador se separan. La Comunidad de Madrid avala, a través de Mi Primera Vivienda, hasta el 100% de la hipoteca, precisamente para derribar la barrera de la entrada. Y la derriba: quien accede al programa no necesita reunir ese 20%. El problema es el otro 10%.

Los impuestos y gastos de la compraventa —el ITP en la vivienda usada, más notaría, registro y gestoría— se pagan en efectivo el día de la firma. El aval no los cubre; la hipoteca, tampoco. Sobre la vivienda del estudio, ese 10% son 57.662 euros que tienen que salir de la cuenta del comprador. La barra lo enseña: el aval derriba la columna alta y deja en pie la que casi nadie mira.

A esa grieta se suma un techo. Mi Primera Vivienda solo ampara viviendas de hasta 425.000 euros, y el metro cuadrado de la vivienda usada en Madrid cerró junio en 6.013 euros, según idealista. Un piso de 90 m² en la capital ronda o supera ese límite: en buena parte de la ciudad, el aval ni siquiera entra en juego.

Por qué la cuenta se le atraganta al funcionario de renta media

El perfil que más sufre esta aritmética es exactamente el lector de este Observatorio. Un policía nacional o un guardia civil con primer destino en Madrid, un enfermero o un TCAE del SERMAS, un docente de la Comunidad de Madrid, un bombero o un militar recién incorporado cobran una nómina estable —el argumento con el que el banco concede— pero llegan sin colchón. La oposición se aprueba con años de estudio, no de ahorro.

El resultado es una paradoja: la nómina da para pagar la cuota, pero no para juntar los 57.662 euros que hay que poner sobre la mesa antes de que exista cuota alguna. El aval del 100% ataca el síntoma más visible —la entrada— y deja intacto el que decide de verdad quién firma: el efectivo para gastos e impuestos.

Conviene ponerle escala a esos 57.662 euros. A razón de lo que un cuerpo C1 o C2 consigue apartar cada mes una vez pagado el alquiler madrileño —que en la capital ya supera los 1.000 euros por un piso modesto—, juntar esa cantidad es cuestión de más de una década de disciplina sin imprevistos. Y es solo la parte de gastos: la que el aval promete resolver, la entrada, ni siquiera entra en esta cuenta. El programa autonómico funciona sobre el papel; sobre la mesa del notario, el comprador sigue necesitando un capital que su nómina no genera.

Desde una lectura crítica, el estudio confirma lo que las estadísticas de compraventa vienen apuntando: el acceso a la propiedad se ha desplazado de la renta al patrimonio familiar. Quien tiene detrás una familia que adelanta 60.000 euros, compra; quien depende solo de su sueldo público, espera. No es una cuestión de esfuerzo individual, sino de un precio de entrada que ha subido más rápido que cualquier salario funcionarial.

Mientras el metro cuadrado siga corriendo por delante de la capacidad de ahorro de una nómina pública, ninguna ayuda a la entrada resolverá la ecuación de fondo. Puede mover la frontera unos metros; no puede borrarla.

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Fuentes: Estudio de pisos.com (julio 2026) · idealista · Comunidad de Madrid — Mi Primera Vivienda