Herencias y donaciones de vivienda: la casa ya se transmite más que se compra — y el funcionario sin patrimonio se queda fuera

Por Observatorio de la Vivienda Funciohouse / 14 de julio de 2026

Las herencias y donaciones de vivienda se han convertido en la vía de acceso que no deja de crecer mientras la compra con ahorro propio pierde fuelle. En 2025 se inscribieron 208.227 herencias de vivienda en España —máximo histórico de la serie del INE que arranca en 2007— y el Consejo General del Notariado contabilizó cerca de 225.000 donaciones de padres a hijos, un 13 % más que un año antes. La conclusión incomoda: la casa, cada vez más, no se compra, se recibe. Y el empleado público de primera generación, el que solo cuenta con su nómina, se queda fuera de esa herencia.

El mercado que se hereda: qué dicen las herencias y donaciones de vivienda

La estadística del INE sobre transmisiones de derechos de la propiedad dibuja un mercado que cambia de naturaleza. La compraventa sigue siendo la vía dominante, con un 60,8 % de las operaciones, pero es la que más terreno pierde, mientras la herencia avanza con el mayor empuje de todas las modalidades. Entre 2017 y el primer semestre de 2025 se traspasaron 3,64 millones de viviendas por herencia o donación de mayores de 65 años: el 37 % de todas las transmisiones registradas en ese periodo. Más de un tercio de las casas que cambian de manos en España lo hacen sin que medie una compra.

El fenómeno tiene hasta nombre popular: el "banco de papá y mamá". Los notarios llevan años observando cómo la donación en vida se dispara como fórmula para adelantar la herencia y colocar a los hijos en el mercado antes de que los precios los expulsen del todo. En comunidades como Madrid, con el impuesto de donaciones bonificado al 99 %, transmitir el piso o el dinero de la entrada en vida sale casi gratis — un incentivo fiscal que acelera todavía más la ventaja de quien parte con patrimonio familiar.

Ese trasvase tiene una consecuencia silenciosa: quien tiene familia con patrimonio inmobiliario accede; quien no, no. El Banco de España lo mide desde el otro lado. Solo el 22,4 % de las compras de vivienda las protagonizan menores de 35 años, la edad media de emancipación se ha ido a los 30,4 años —frente a los 26,2 de la media europea— y apenas un 31,5 % de los jóvenes de hasta 35 están emancipados, trece puntos menos que en 2007. La entrada de la vivienda ya no la pone el sueldo: la pone la familia.

"Un elevado esfuerzo asociado al gasto en alquiler y la dificultad para acceder a una vivienda retrasarían la formación de hogares y modificarían las decisiones sobre el número de hijos", advierte el Banco de España en su último Informe Anual.

El funcionario sin patrimonio familiar

Aquí es donde el dato golpea al lector de este Observatorio. El funcionario tiene lo que el banco más valora: un empleo estable, casi a prueba de despido, con una nómina previsible a treinta años vista. Pero la estabilidad laboral ya no basta para reunir la entrada. Un policía nacional, un guardia civil, un enfermero del SERMAS o un docente de la Comunidad de Madrid que aprueba su oposición sin una vivienda familiar detrás parte en clara desventaja frente a quien recibe de sus padres el piso —o los 60.000 euros de la entrada— por vía de donación. La plaza fija resuelve el ingreso; no resuelve el capital de partida.

El resultado es una brecha que no se explica por el esfuerzo individual, sino por el punto de salida. Dos funcionarios con el mismo sueldo, el mismo cuerpo y el mismo destino en Madrid tienen hoy expectativas de vivienda radicalmente distintas según hereden o no. En un mercado donde más de un tercio de las casas se transmiten sin compraventa, el mérito de aprobar una oposición se topa con un muro que el propio esfuerzo no derriba: el de no tener a quién heredar.

El contraste con Europa es el que mejor retrata la anomalía española. En países como Francia o Alemania la vía de acceso mayoritaria sigue siendo la compra o el alquiler estable financiado con el propio salario, mientras aquí la transmisión familiar gana peso año tras año. No es que los jóvenes españoles ahorren menos: es que el precio de la vivienda ha corrido tan por delante de los sueldos que ni una nómina pública blindada permite ya reunir la entrada sin ayuda. Cuando el punto de partida pesa más que el esfuerzo, el ascensor social se avería — y la función pública, que durante décadas fue precisamente ese ascensor, deja de garantizar el acceso a un techo en propiedad.

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Desde una lectura crítica, el auge de las herencias y donaciones de vivienda no es una anécdota fiscal: es el síntoma de un mercado que ha dejado de ser accesible por la vía del trabajo. Mientras el sueldo público suba un 1,5 % anual y el precio de la vivienda en Madrid escale a doble dígito, la casa seguirá siendo, para demasiados funcionarios, algo que se hereda o no se tiene.

Fuentes: INE · Transmisiones de derechos de la propiedad · idealista / Consejo General del Notariado · Banco de España · Informe Anual