Compraventa de vivienda: −7,6% en mayo, cinco meses de caídas y el primer frenazo de las hipotecas en 23 meses

Por Observatorio de la Vivienda Funciohouse / 11 de julio de 2026

La compraventa de vivienda cayó un 7,6% interanual en mayo: 61.140 operaciones, según el avance provisional que el Colegio de Registradores publicó el 6 de julio. Es el quinto mes consecutivo en rojo. Y deja un dato que llevaba casi dos años sin verse: las hipotecas sobre vivienda también bajaron — un 0,5%, hasta 42.200 préstamos —, su primer descenso en 23 meses.

Se vende menos en casi toda España — y Madrid sigue entre las que más mueven

El retroceso no es un accidente de una comunidad concreta. Contando todas las fincas — vivienda, locales, suelo —, en mayo se inscribieron 119.000 compraventas, un 4,9% menos que un año antes.

Solo Andalucía se salvó del rojo en vivienda, con un avance del 4,3%. En el otro extremo, Melilla (−31%), Cantabria (−26,2%), Baleares (−21,4%) y Murcia (−19,8%) registraron los mayores descensos.

Madrid no aparece entre las caídas más abultadas y se mantiene, junto a Andalucía, Cataluña y la Comunitat Valenciana, en el grupo de comunidades que superaron las 10.000 compraventas totales en el mes. El mercado madrileño mueve menos operaciones que hace un año, pero sigue siendo uno de los cuatro motores del país.

La paradoja: menos operaciones, precios más caros

Si el mercado se enfría, los precios deberían notarlo. No lo están notando. La misma semana en que los Registradores publicaban el quinto mes de caídas, Tinsa certificaba que la vivienda en Madrid se encareció un 15,65% en un año, con el piso medio de la capital en 422.000 euros. La capital ya había roto antes la barrera de los 6.000 €/m².

Dos series oficiales, dos direcciones opuestas: las transacciones bajan desde enero y los precios suben a ritmo de doble dígito. Esa tijera es el dato relevante de este avance, más que el −7,6% aislado.

El primer frenazo hipotecario en 23 meses

Dentro del avance de mayo hay un giro que merece atención propia: las hipotecas sobre vivienda bajaron un 0,5% interanual, hasta 42.200 préstamos. Llevaban 23 meses seguidos creciendo. Las hipotecas sobre el total de inmuebles, en cambio, todavía subieron un 2,1%, hasta superar las 54.700.

El contexto financiero ayuda a leerlo: mayo fue el mes previo a la subida de tipos que el BCE aprobó en junio, con el euríbor ya escalando desde enero. Financiarse es hoy sensiblemente más caro que hace un año, y eso empieza a notarse en la firma de préstamos para vivienda antes que en ningún otro segmento.

Qué significa si eres tú el que espera comprar

En opinión de este Observatorio, la lectura tentadora — «el mercado se enfría, los precios acabarán bajando» — no se sostiene con estos datos. Lo que cae no es la demanda: son las operaciones. Y no es lo mismo.

El policía nacional recién destinado en Madrid, la enfermera del SERMAS que comparte piso a los 34 años o el docente de la CAM que lleva dos años mirando portales no han dejado de querer comprar. Han dejado de poder. Con el precio medio de la capital en 422.000 euros y la financiación más cara, cada mes hay menos compradores que llegan — y las operaciones que desaparecen son precisamente las suyas, las de las rentas medias.

Mientras la oferta siga siendo rígida — la obra nueva que llega al mercado es una fracción de los hogares que se crean —, esa demanda no se destruye: se embalsa. Y una demanda embalsada sobre una oferta escasa no abarata nada; solo espera. Es la razón por la que cinco meses de caídas en compraventas conviven con un 15,65% de subida de precios sin que nadie en el mercado se sorprenda.

La pregunta incómoda no es cuándo bajará la vivienda. Es cuánta gente más tiene que quedarse fuera para que las estadísticas sigan llamando a esto «enfriamiento».

La brecha entre compraventas e hipotecas: quién compra sin pedir préstamo

Hay otro ángulo en estos números que suele pasar de largo. En mayo se inscribieron 61.140 compraventas de vivienda, pero solo 42.200 hipotecas sobre vivienda. Las dos series no van perfectamente emparejadas — una compra de abril puede inscribir su hipoteca en mayo —, pero la foto de fondo es estable desde hace años: una parte relevante de las compras se cierra sin financiación.

Desde una lectura crítica, esa brecha explica parte de la resistencia de los precios. El comprador que no necesita hipoteca — inversor, comprador extranjero, patrimonio familiar — no nota la subida del euríbor ni las condiciones del banco. El que sí la necesita es el trabajador de nómina: el guardia civil que acaba de llegar a su primer destino, el administrativo de la AGE, el médico del SERMAS con contrato ya estable. Cuando el crédito se encarece, el mercado no se vacía por igual: se vacía de asalariados y se concentra en quien paga al contado.

Qué mirar en las próximas semanas

El avance de los Registradores es provisional y de ámbito nacional. Para calibrar si la racha se consolida conviene vigilar tres citas: la estadística de compraventas del INE de mayo, que baja el detalle a provincias; el dato de junio de los propios Registradores, que dirá si el verano rompe o alarga los cinco meses de caídas; y la evolución del euríbor de julio, que decidirá si el frenazo hipotecario de mayo fue un tropiezo o el inicio de una tendencia.

Si las tres señales apuntan en la misma dirección, 2026 quedará como el año en que el mercado redujo operaciones sin ceder ni un euro de precio. Ha pasado antes: es la definición práctica de un mercado que expulsa en lugar de ajustar.

Lee también: La caída de compraventas de enero, el primer aviso de esta racha

Fuentes: Colegio de Registradores — avance provisional mayo 2026 · elEconomista · EjePrime · Tinsa IMIE