Precio vivienda Madrid Tinsa: +15,65% en un año y el piso medio de la capital ya cuesta 422.000 €

Por Observatorio de la Vivienda Funciohouse / 10 de julio de 2026

Precio vivienda Madrid Tinsa, segundo trimestre de 2026: 4.690 € por metro cuadrado en la capital, un 15,65% más que hace un año. Es el dato de tasación —vivienda nueva y usada combinadas— que acaba de publicar la tasadora de referencia del Banco de España. Traducido a lo concreto: el piso medio de 90 m² en la ciudad de Madrid vale ya 422.139 €.

Por qué Tinsa dice 4.690 € si idealista dice 6.000

Hace unas semanas contamos que la vivienda usada en Madrid rompió los 6.000 €/m² en junio según idealista. No es una contradicción: son termómetros distintos. Idealista mide precios de oferta de vivienda usada — lo que los vendedores piden en el escaparate. Tinsa mide valor de tasación de vivienda nueva y usada combinadas en toda la ciudad, incluidos los distritos que nunca aparecen en los titulares. Es el índice que utilizan el Banco de España y las entidades financieras.

Por eso la cifra de Tinsa es más baja y, a la vez, más incómoda: no describe el escaparate de Chamberí, sino el conjunto del parque. Cuando la media de tasación de toda la capital sube un 15,65% en un año, no queda ningún distrito refugio del que tirar. La subida ya está en Carabanchel, en Villaverde y en Puente de Vallecas, no solo dentro de la M-30.

La cuenta que le sale a un policía, a una enfermera o a un docente

Tomemos el piso medio de Tinsa —90 m², 422.139 €— y hagamos la cuenta completa, que es la que el banco no te hace en el primer café. Para firmar necesitas la entrada del 20% (84.428 €) más en torno a un 10% de impuestos y gastos (42.214 €): unos 126.600 € ahorrados antes de recoger las llaves.

Superado ese muro, la hipoteca del 80% restante (337.711 €) a 30 años con el interés medio que el INE registró en las últimas hipotecas (2,84% TIN) deja una cuota de unos 1.395 € al mes. Para que esa cuota respete la regla del 35% de esfuerzo máximo que aplican las propias entidades, hacen falta casi 4.000 € netos mensuales. Ni un policía nacional de escala básica, ni un guardia civil en su primer destino, ni una enfermera del SERMAS, ni un docente de la CAM, ni un bombero del Ayuntamiento llegan a esa cifra en solitario. El piso medio de la capital es, literalmente, un producto para dos nóminas públicas — o para una que no es pública.

El agravante es la velocidad: los sueldos públicos subieron un 1,5% este año. La vivienda de la capital, un 15,65%. Por cada euro que avanza la nómina, el piso se aleja diez.

La otra lectura: la brecha con la VPP nunca fue tan grande

Hay una segunda cuenta que casi nadie hace con este dato. El módulo de la vivienda protegida en Madrid capital (zona A, régimen general) está fijado en 2.591,64 €/m² para 2026, según los precios máximos publicados por la Comunidad de Madrid. Con la tasación media de la ciudad en 4.690 €/m², la brecha entre comprar libre y comprar protegido supera ya los 2.000 € por metro cuadrado: en un piso de 90 m², más de 188.000 € de diferencia.

Cada trimestre que la vivienda libre sube un 3-4% y el módulo permanece congelado, una VPP adjudicada vale más — y la cola para conseguirla se alarga. Es la explicación silenciosa de por qué los sorteos de vivienda protegida multiplican solicitudes convocatoria tras convocatoria: no es que haya más demandantes de golpe, es que la alternativa libre se ha evaporado un 15% más en doce meses. Para un policía nacional, un guardia civil o una enfermera del SERMAS con destino reciente, la VPP ha pasado de ser una opción interesante a ser la única puerta que da a un precio comprable.

Madrid, segunda capital más cara de España

El ranking de Tinsa deja a Madrid (4.690 €/m²) como segunda capital más cara del país, solo por detrás de San Sebastián (5.054 €/m²) y por delante de Barcelona (4.476 €/m²). En el conjunto nacional, la vivienda subió un 3,7% solo en el trimestre — un ritmo que, anualizado, no se veía desde el ciclo 2004-2007.

El análisis de estos datos apunta a algo que este Observatorio viene señalando desde el informe del primer trimestre: la subida ya no la explica el producto premium ni el comprador extranjero. La explica la escasez estructural — se crean más hogares que viviendas se terminan, y la protegida que debería amortiguar el golpe se califica a un ritmo testimonial. Ninguna cifra de este informe es una opinión; la conclusión de que sin más oferta no hay freno posible, sí lo es, y la firmamos.

Queda la pregunta de fondo: si el piso medio de la capital exige dos nóminas públicas y 126.000 € ahorrados, ¿quién está comprando los pisos que sostienen un 15,65% de subida — y durante cuánto tiempo puede una ciudad funcionar sin que puedan vivir en ella quienes la hacen funcionar?

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Fuentes: Tinsa — precio vivienda ciudad de Madrid (2T 2026) · Tinsa — IMIE nacional · INE — Estadística de Hipotecas