Presión demanda alquiler Madrid: 136 interesados por cada piso cuando lo normal serían 15

Por Observatorio de la Vivienda Funciohouse / 12 de agosto de 2026

La presión demanda alquiler Madrid ha alcanzado su máximo histórico: 136 personas contactan por cada vivienda que se publica, y lo hacen en una ventana de apenas diez días. El Barómetro del Alquiler del Observatorio del Alquiler sitúa la media nacional aún más arriba, en 143 interesados por inmueble, frente a los 135 con los que se cerró 2025. La referencia de un mercado en equilibrio, según ese mismo informe, son 15 contactos.

El segundo dato explica el primero. El parque de alquiler residencial en España pasará de 683.920 viviendas a cierre de 2025 a 660.993 en 2026: 22.927 casas menos, un 3,35% del total, que salen del alquiler de toda la vida sin que nadie las derribe. Simplemente cambian de puerta.

Qué significa competir con 135 personas más

Un funcionario con destino recién adjudicado en Madrid no se enfrenta a un precio. Se enfrenta a una cola. Cuando 136 personas responden al mismo anuncio en diez días, el propietario deja de elegir por solvencia y empieza a elegir por comodidad: quien pague más meses por adelantado, quien no negocie el contrato, quien no pregunte por la fianza, quien pueda mudarse mañana.

Esa dinámica castiga precisamente al perfil que llega con papeles y sin margen de maniobra. El policía nacional trasladado desde una comisaría de provincias, el guardia civil que estrena destino en la Comandancia, el enfermero del SERMAS con contrato eventual de tres meses, el docente de la CAM que no sabe su centro hasta septiembre: todos tienen nómina pública y ninguno tiene la flexibilidad que el mercado premia hoy. Ya analizamos que la primera bajada del alquiler en cuatro años no llega al funcionario; este dato explica el mecanismo por el que no llega.

Conviene decirlo con precisión: 136 contactos no son 136 candidatos solventes. Son 136 mensajes. Pero el efecto sobre quien busca es idéntico, porque el filtro deja de ser económico y pasa a ser de velocidad.

Las viviendas no desaparecen: cambian de régimen

El informe atribuye la pérdida de stock al trasvase hacia otras modalidades —alquiler de temporada, alquiler turístico y alquiler por habitaciones—, además de las viviendas que salen al mercado de venta o quedan vacías. Sobre la regulación, el Barómetro señala el «impacto de la regulación en las zonas declaradas tensionadas», que a su juicio sigue desplazando inmuebles fuera del mercado residencial.

Ese marco merece un matiz propio. En opinión de este Observatorio, atribuir toda la fuga a la regulación es cómodo y parcial: las comunidades con y sin zonas tensionadas declaradas comparten la misma dirección, y el trasvase a temporada y habitaciones venía antes de la declaración. Lo que sí es verificable es la aritmética: cada vivienda que pasa de contrato de cinco años a contrato de temporada sale de la estadística del alquiler estable y entra en un régimen sin prórroga obligatoria.

El movimiento hacia habitaciones tiene su propio termómetro. La oferta de habitaciones en piso compartido creció un 22% interanual en el primer trimestre de 2026 según idealista, con Madrid en 587 euros de media mensual. No es un mercado alternativo: es el mismo parque, troceado. Un piso de tres dormitorios que antes alojaba a una familia con contrato ahora aloja a tres inquilinos sin él.

Por qué el decreto que iba a tapar esta grieta sigue sin existir

La norma que pretendía meter el alquiler de temporada y el de habitaciones dentro de la Ley de Arrendamientos Urbanos era el decreto que el Gobierno tenía previsto aprobar el 28 de julio. No se aprobó: se retiró del orden del día la víspera por falta de apoyos y su aprobación quedó aplazada a septiembre. Contamos el detalle en el análisis del alquiler de habitaciones y los cinco años de contrato.

El resultado práctico es que el trasvase que este barómetro mide sigue siendo legal, rentable y sin fecha de cierre. Quien alquila por temporada no está esquivando la ley: está usando una figura que la ley todavía no regula como vivienda habitual.

Y mientras tanto, la venta tampoco abre la puerta

Parte del stock que abandona el alquiler se va a la venta. Eso no alivia al inquilino que se queda fuera, porque el precio de compra corre más rápido que su sueldo. BBVA Research revisó al alza sus propias previsiones el 11 de agosto: el precio de la vivienda cerrará 2026 con una subida del 12% —frente al 10,2% que estimaba antes— mientras las compraventas caen un 7,3%, cuando su previsión anterior era del −1,6%. Menos operaciones y más caras: la definición de un mercado que expulsa compradores.

Cruzado con la oferta, el cuadro se cierra. Ya vimos que la oferta en venta cae en España aunque suba en Madrid, y el Banco de España mantiene un déficit estructural por encima de las 750.000 viviendas. No hay una válvula de escape: hay dos tuberías estrechas conectadas entre sí.

Lo que este dato NO dice

Tres límites honestos. Primero, el barómetro mide contactos, no contratos: no sabemos cuántos de esos 136 interesados llegaban en condiciones de firmar. Segundo, la proyección de stock para 2026 es una estimación del propio observatorio, no un dato cerrado del INE. Y tercero, el informe incluye entre las causas los fenómenos meteorológicos extremos de enero y febrero, cuyo efecto se concentró en el sur y no explica lo que pasa en Madrid.

Lo que sí queda en pie es la dirección: menos vivienda en alquiler estable, más gente por cada una de las que quedan, y una figura contractual —la temporada— que crece justo donde la protección legal es menor. Para el empleado público que necesita empadronarse, escolarizar a un hijo o acreditar arraigo, el problema no es solo pagar más: es que el contrato que consigue dura menos de lo que dura su destino.

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Fuentes: Barómetro del Alquiler · Observatorio del Alquiler · BBVA Research · Banco de España · INE · idealista