Alquiler de habitaciones: el decreto del 28 de julio da 5 años al funcionario que comparte piso en Madrid

Por Observatorio de la Vivienda Funciohouse / 28 de julio de 2026

El alquiler de habitaciones deja de ser el agujero legal por el que se colaba media Madrid en tensión. El decreto de vivienda que el Consejo de Ministros aprobó este 28 de julio equipara alquilar una habitación a alquilar una vivienda habitual: contrato de cinco años —siete si el casero es una empresa— y prórrogas automáticas. Para el funcionario que aterriza en Madrid con un destino reciente y solo llega a pagar una habitación, es el primer blindaje real que tiene encima de la mesa.

La medida viaja dentro del mismo decreto que ya analizamos por su prórroga extraordinaria de contratos hasta 2028. Pero el segundo bloque —el que casi nadie leyó— es el que cambia el día a día del que comparte piso o llega con un contrato de temporada.

La habitación ya no es un contrato de usar y tirar

Hasta hoy, alquilar una habitación se movía en un limbo. Muchos caseros usaban contratos de habitación —o de «coliving»— precisamente para escapar de las prórrogas de cinco años de la Ley de Arrendamientos Urbanos. El inquilino de una habitación no tenía la estabilidad de un contrato de vivienda: se le podía subir el precio o no renovar de un año para otro.

El decreto cierra esa vía. Según la información publicada por idealista/news, el arrendamiento de habitación pasa a equipararse a vivienda habitual, con contratos de cinco años y prórrogas automáticas. Se añade además un tope: en las zonas declaradas tensionadas, la suma de lo que se cobra por todas las habitaciones de un piso no podrá superar el precio máximo que tendría esa vivienda alquilada entera. Es el fin del negocio de trocear un piso en cuartos para cobrar por cada uno más de lo que valía el conjunto.

El «alquiler de temporada» tenía truco y el decreto lo persigue

El otro coladero era el contrato de temporada. Un piso que se alquila «por temporada» no está sujeto a las prórrogas de vivienda habitual, así que se convirtió en la fórmula favorita para rotar inquilinos cada pocos meses y subir la renta sin límite. El decreto lo acota: los contratos de temporada no podrán superar los doce meses y el casero tendrá que justificar por escrito la causa real de la temporalidad —estudios, trabajo o motivos personales del inquilino—.

Si no hay causa real, o si se supera ese plazo, el contrato se considerará de vivienda habitual y se le aplicarán las prórrogas de cinco años (siete con casero empresa). En la práctica, el «te alquilo de septiembre a junio y en julio te vas» deja de servir para esquivar la ley.

Qué gana —y qué no— el funcionario destinado

El perfil que más nota este cambio es reconocible: el policía nacional o el guardia civil que estrena primer destino en Madrid y no puede firmar una hipoteca ni un alquiler entero; el sanitario del SERMAS o el docente de la CAM que llega con plaza pero sin ahorro; el militar trasladado que comparte piso el primer año. Todos ellos son, mayoritariamente, inquilinos de habitación. Hasta ahora, sin red. A partir del decreto, con cinco años de estabilidad sobre el papel.

Conviene, eso sí, no confundir estabilidad con abaratamiento. El decreto blinda la duración del contrato, pero no baja por sí mismo lo que cuesta la habitación. En el mercado libre de Madrid, la presión de precios seguirá dependiendo de que haya más oferta, no de que el contrato dure más. En opinión de este Observatorio, la medida protege al inquilino que ya tiene habitación, pero no crea ni una sola habitación nueva: eso solo lo hace construir.

El primer bloque del decreto se destina a bajar el precio, dar estabilidad a los contratos y combatir el fraude en el alquiler, con la regulación de los alquileres de temporada y de habitaciones como pieza central.

El escrito obligatorio: un papel que ahora es un aval

Hay un detalle que pasa desapercibido y que conviene subrayar: el decreto obliga a que los contratos consten por escrito. Puede sonar menor, pero para el inquilino de habitación es decisivo. Un acuerdo verbal es imposible de defender ante un juez; un contrato firmado, con su causa y su duración, es la prueba de que a ese cuarto le corresponden cinco años de prórroga. El papel deja de ser un formalismo y se convierte en la mejor defensa del que alquila.

Se suma otra protección de calado cotidiano: las pequeñas reparaciones derivadas del desgaste normal de uso pasan a correr a cargo del casero, no del inquilino, y el propietario no podrá entrar en la vivienda sin avisar. Son cambios que no salen en los titulares pero que definen la convivencia real de quien vive de alquiler.

El decreto entra en vigor con su publicación en el BOE, aunque deberá convalidarse después en el Congreso —el mismo trámite que ya tumbó una versión anterior de la prórroga—. Hasta que ese voto llegue, conviene tratar estas medidas como lo que son: vigentes, pero pendientes de ratificación parlamentaria.

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Fuentes: idealista/news — decreto de vivienda 2026 · Qué.es — medidas del nuevo decreto · BOE