Prórroga alquiler 2028: el nuevo decreto del 28 de julio devuelve dos años al funcionario con el contrato por vencer

Por Observatorio de la Vivienda Funciohouse / 26 de julio de 2026

La prórroga alquiler 2028 vuelve al tablero. El Gobierno prevé aprobar el próximo 28 de julio, en el último Consejo de Ministros del mes, un nuevo decreto-ley de vivienda que devuelve dos años de contrato a todo inquilino cuyo arrendamiento venza antes del 30 de junio de 2028. Es el segundo intento: el anterior, el Real Decreto-ley 8/2026, lo tumbó el Congreso el 28 de abril.

Para el funcionario que alquila en Madrid —el policía nacional recién destinado, el docente que llega por concurso de traslados, el enfermero del SERMAS con contrato eventual— la diferencia entre una y otra versión no es jurídica. Es el tiempo que puede quedarse en su casa sin renegociar la renta.

Qué reactiva exactamente la prórroga alquiler 2028

El mecanismo es el mismo que ya conoció el mercado en marzo. Cualquier contrato de arrendamiento de vivienda habitual cuyo vencimiento —incluida la última prórroga obligatoria o tácita— caiga antes del 30 de junio de 2028 podrá extenderse dos años más. El inquilino solo tiene que comunicar al propietario que se acoge a la prórroga; el arrendador no puede oponerse ni aplicar una subida de renta durante ese periodo.

Según las cifras que maneja Sumar, socio del Gobierno, la medida alcanza a cerca de 1,5 millones de hogares y unos 4 millones de personas, contando el arco que va desde el 21 de marzo de 2026 hasta el 30 de junio de 2028. Es un dato de parte —lo aporta uno de los impulsores de la norma— y conviene leerlo como tal: mide el universo potencial, no cuántos inquilinos la usarán de verdad.

"El arrendamiento de vivienda debe dejar de ser una fuente de incertidumbre, marcada por subidas de precio imprevisibles y contratos cada vez más cortos", recoge el texto de la reforma que el Ejecutivo lleva al Consejo de Ministros.

Por qué hubo que volver a empezar

El Real Decreto-ley 8/2026 se aprobó el 20 de marzo y protegía exactamente lo mismo: la prórroga extraordinaria y un tope del 2% a la actualización de renta. Duró 28 días. El 28 de abril el Congreso lo derogó, y miles de contratos que se habían acogido a él quedaron en un limbo jurídico sin precedentes. Lo contamos entonces en el análisis de la derogación del RDL 8/2026.

El nuevo decreto es la respuesta a aquel fracaso parlamentario. El Gobierno vuelve a intentarlo por la vía de urgencia, pero con un matiz que no es menor: un decreto-ley necesita ser convalidado por el Congreso en los 30 días siguientes a su publicación. Si no reúne los apoyos, cae otra vez. Y el mapa de votos sigue siendo el mismo que en abril.

Lo que el decreto trae además del alquiler

La norma no se limita a la prórroga. El paquete que se negocia incluye cuatro frentes más:

• Pisos turísticos: el IVA de los apartamentos turísticos sube al 21% y se endurecen las sanciones sobre la publicidad de viviendas de uso turístico.
• Alquiler de temporada y por habitaciones: se regula para cerrar la vía por la que muchos propietarios esquivan la protección del contrato de vivienda habitual.
• Zonas tensionadas: se refuerzan los límites de precio, un instrumento que la Comunidad de Madrid se niega a aplicar en su territorio.
• Antidesahucios: una propuesta —aún abierta a negociación con los grupos— para proteger a familias en situación de vulnerabilidad.

Qué gana —y qué no— el funcionario que alquila en Madrid

Desde una lectura crítica, este Observatorio distingue dos cosas que el titular tiende a confundir. La prórroga congela el reloj: da dos años de estabilidad a quien tiene el contrato a punto de vencer. Eso es real y es valioso para el funcionario recién llegado, que gana margen para ahorrar, para entrar en el sorteo de una vivienda protegida o para sumarse a una cooperativa. Lo que la prórroga no hace es bajar el precio.

Y en Madrid el precio es el problema. El alquiler en la capital cerró junio en 23,7 €/m², máximo histórico, frente a los 15,3 €/m² de media en España.

El tope de renta del decreto muerde donde hay zonas tensionadas declaradas. Madrid no las tiene y no piensa declararlas, así que la parte del decreto que contendría el precio pasa de largo por el inquilino madrileño. Le queda la prórroga —la estabilidad—, pero no el freno a la subida cuando, dentro de dos años, toque renovar de verdad.

A eso se añade la incertidumbre política. El decreto puede volver a caer en la votación de convalidación, como cayó en abril, si Junts y Podemos no acompañan. Para el funcionario que firma o renueva estos días, la recomendación prudente es la misma de siempre: leer el contrato entero, no dar por hecha una prórroga que aún depende del Congreso, y guardar por escrito cualquier comunicación con el propietario.

Lee también: Qué pasó con tu prórroga cuando cayó el decreto del alquiler.

Fuentes: Idealista/news · Demócrata · BOE — RDL 8/2026