Contrato de arras: qué firmas, cuándo pierdes la señal y qué cláusulas te protegen si eres funcionario

El contrato de arras es el papel que firmas cuando ya has decidido comprar una casa y todavía no vas al notario: entregas una cantidad al vendedor, la señal, y los dos os comprometéis a firmar la compraventa en un plazo. Parece un trámite, pero de lo que ponga ese papel depende algo muy concreto: si puedes echarte atrás y qué te cuesta. Y un funcionario tiene más motivos que nadie para necesitar echarse atrás: un traslado que llega antes de lo previsto, una hipoteca que el banco no concede o un sorteo de vivienda protegida que, por fin, sale.

Esta guía cuenta, con el texto del Código Civil delante, qué tipos de arras hay, qué pasa con tu dinero en cada uno y qué cláusulas conviene pedir antes de firmar si tu situación puede cambiar en los próximos meses.

¿Qué es un contrato de arras?

Es un contrato previo a la compraventa en el que comprador y vendedor fijan la casa, el precio y la fecha de la escritura, y el comprador entrega una parte del dinero como señal. Esa señal se descuenta después del precio final. Lo que cambia mucho de un contrato a otro es para qué sirve la señal si alguien no cumple, y eso depende del tipo de arras que se haya pactado.

El Código Civil solo regula expresamente uno de los tipos, las arras penitenciales, en su artículo 1454. Los otros dos se construyen con las reglas generales de los contratos. Por eso lo primero que hay que mirar en cualquier borrador es qué palabra usa y a qué artículo remite.

¿Qué tipos de arras hay?

• Arras confirmatorias. La señal es simplemente un pago a cuenta del precio que confirma que hay contrato. Nadie puede desistir sin más: si una parte no cumple, la otra puede exigir que cumpla o pedir que se resuelva el contrato, en los dos casos con indemnización de daños e intereses (artículo 1124 del Código Civil).
• Arras penitenciales. Son las del artículo 1454: dan a las dos partes una salida pactada. El comprador puede desistir «allanándose a perderlas» y el vendedor, «a devolverlas duplicadas». Es el tipo más habitual en la compra de vivienda usada y el único que te deja irte sabiendo de antemano cuánto cuesta.
• Arras penales. La señal funciona como una pena por incumplir. Según el artículo 1152, la pena sustituye a la indemnización salvo que se pacte otra cosa, y según el 1153 pagarla no te libra de cumplir, salvo que el contrato te reserve expresamente ese derecho.

La consecuencia práctica: si el contrato no dice con claridad que las arras son penitenciales y que se rigen por el artículo 1454, no des por hecho que podrás irte perdiendo solo la señal. Pide que lo diga con esas palabras.

¿Qué pasa si me echo atrás después de firmar las arras?

Con arras penitenciales, pierdes la señal y el contrato se acaba ahí: el vendedor no puede reclamarte nada más. Con arras confirmatorias, en cambio, echarte atrás es incumplir, y el vendedor puede exigirte que compres o reclamarte los daños que le causes. Esa diferencia es la que hay que tener clara antes de firmar, no después.

¿Y si es el vendedor quien se echa atrás?

Con arras penitenciales, el vendedor que desiste tiene que devolverte la señal duplicada: lo que le diste más otro tanto. Con arras confirmatorias, puedes exigirle que cumpla y te venda la casa, o resolver el contrato y reclamar daños, por la vía del artículo 1124.

¿Qué pasa con las arras si me deniegan la hipoteca?

Si el contrato no dice nada, que el banco te deniegue la hipoteca no es por sí mismo una razón para recuperar la señal: con arras penitenciales, desistir te cuesta perderla. Por eso la cláusula más útil que puedes pedir es una condición de financiación: que la señal se te devuelva si, en un plazo concreto, el banco deniega por escrito el préstamo. El Código Civil permite pactarla (artículo 1255: los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público).

Si cuentas con el aval de Mi Primera Vivienda, esa cláusula importa doble. La orden en vigor desde el 7 de agosto de 2026 sube la edad máxima a 50 años y el precio máximo a 425.000 €, pero esas condiciones se aplican a los convenios de 2026 con los bancos, que todavía no se han firmado: hasta entonces, tu banco puede seguir aplicando las anteriores. Lo contamos en la guía de Mi Primera Vivienda. Antes de firmar arras contando con el aval, pide que la condición de financiación lo nombre.

¿Qué pasa con la señal si me trasladan de destino?

Para la ley, un traslado es un cambio en tu vida, no una causa para deshacer el contrato. Si firmas arras penitenciales y te llega un destino fuera de Madrid antes de la escritura, puedes desistir, pero pierdes la señal. Si en tu cuerpo un concurso de traslados o una comisión de servicios pueden resolverse en los próximos meses, lo prudente es pactarlo: una cláusula que te permita resolver el contrato con devolución de la señal si, antes de la fecha de la escritura, te adjudican un destino fuera de un ámbito que se defina en el propio contrato, acreditándolo con la resolución.

No todos los vendedores la aceptarán, y es razonable que pidan a cambio un plazo corto o una señal algo menor. Pero es una negociación que solo puedes hacer antes de firmar.

¿Puedo firmar arras si estoy esperando un sorteo de vivienda protegida?

Puedes, pero conviene saber lo que te juegas. Para comprar una vivienda protegida en Madrid, la ficha oficial de la Comunidad pide que ningún miembro de la unidad familiar sea titular de otra vivienda en todo el territorio nacional, salvo las excepciones del artículo 3.3.3 del Decreto 74/2009 (Vivienda Protegida de nueva construcción). Firmar arras no te convierte en propietario; firmar la escritura, sí.

Así que, si te adjudican una protegida después de firmar arras por otra casa, tendrás que elegir: o compras la otra y renuncias a la protegida, o desistes de las arras y pierdes la señal. Si estás en un sorteo con resolución cercana, pide una cláusula de salida específica para ese caso. Y si quieres saber primero si cumples los requisitos de la protegida, tienes el test de elegibilidad.

¿Y si compro sobre plano a una promotora o a una cooperativa?

Ahí el dinero que entregas a cuenta del precio tiene una protección que no depende de lo que diga tu contrato. La disposición adicional primera de la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación obliga a quien promueve viviendas, «incluidas las que se realicen en régimen de comunidad de propietarios o sociedad cooperativa», a garantizar desde la licencia de edificación la devolución de lo entregado más los intereses legales, con un seguro de caución o un aval, y a cobrarlo en una cuenta especial separada del resto de su dinero. Pide la póliza o el aval y el número de esa cuenta antes de pagar. Cómo se aplica a las cooperativas lo explicamos en la guía de cooperativas de vivienda en Madrid.

¿Qué tiene que decir el contrato de arras antes de firmarlo?

• El tipo de arras, con su nombre y el artículo: «arras penitenciales del artículo 1454 del Código Civil», si es lo que quieres.
• La vivienda, con su referencia catastral y sus datos registrales, y el precio total.
• La señal y cómo se descuenta del precio en la escritura.
• La fecha límite para firmar la escritura y qué pasa si se pasa.
• Las cargas: que la casa se entrega libre de hipotecas, embargos y ocupantes, o cuáles hay y quién las cancela.
• Tus salidas pactadas: la condición de financiación y, si es tu caso, la del traslado o la del sorteo de vivienda protegida, cada una con su plazo y con el documento que la acredita.

Y una regla que vale para todo lo anterior: lo que no está escrito en el contrato de arras no existe. Una promesa del vendedor o del agente de que «si te deniegan la hipoteca ya lo hablamos» no te devolverá la señal.

Si te interesa saber cuándo abre una convocatoria de vivienda protegida que encaje con tu perfil, antes de comprometerte en otra compra, el Radar de Vivienda te avisa gratis.

Fuentes: Código Civil, artículos 1124, 1152, 1153, 1255 y 1454 (BOE, texto consolidado) · Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación, disposición adicional primera (BOE) · Comunidad de Madrid, Vivienda Protegida de nueva construcción.