Cómo crear una cooperativa de viviendas en Madrid: requisitos y pasos según la ley

Por Observatorio de la Vivienda Funciohouse / 28 de septiembre de 2026

Si un grupo de compañeros, de amigos o de familia quiere hacerse sus propias casas sin pasar por una promotora, la fórmula que prevé la ley es la cooperativa de viviendas. Aquí contamos cómo crear una cooperativa de viviendas en Madrid paso a paso, desde la Ley 2/2023, de 24 de febrero, de Cooperativas de la Comunidad de Madrid: cuántos socios hacen falta, qué capital, qué papeles, en qué plazos y qué obligaciones vienen después. Si lo que buscas es entrar en una cooperativa que ya existe, esa guía es otra: cooperativas de vivienda en Madrid.

¿Qué requisitos hay para crear una cooperativa de viviendas?

• Al menos tres socios (art. 8.1).
• Quién puede ser socio: las personas físicas que necesiten alojamiento para sí o para su familia. También pueden serlo los entes públicos y las entidades sin ánimo de lucro que necesiten alojamiento para sus empleados (art. 116.1).
• Un capital mínimo, que fijan los propios estatutos y que no puede ser inferior a un euro. Al constituirla tiene que estar desembolsado al menos el 25 %. Mientras el capital no llegue a 3.000 €, si la cooperativa se liquida y no alcanza a pagar sus deudas, los socios responden de la diferencia hasta esa cifra (art. 47.1).
• Un nombre con apellido fijo: tiene que incluir «Sociedad Cooperativa Madrileña» o «S. Coop. Mad.», y no puede inducir a confusión (art. 3).

¿Cuáles son los pasos para constituirla?

1. Reservar el nombre. El Registro de Cooperativas de la Comunidad de Madrid expide la certificación de que la denominación no está cogida.
2. Celebrar la asamblea constituyente. Los promotores aprueban los estatutos y nombran al órgano de administración. El acta la firman todos (art. 9). Si todos los promotores van al notario, la asamblea se puede saltar (art. 9.3).
3. Redactar los estatutos con su contenido mínimo: objeto, clases de socios y requisitos de admisión, causas de baja justificada, órganos, capital mínimo, aportación obligatoria inicial y cómo se paga, reparto de resultados y causas de disolución, entre otras (art. 11).
4. Depositar las aportaciones en el banco y llevar el resguardo al notario (art. 12.2.d).
5. Firmar la escritura de constitución ante notario, como máximo 30 días hábiles después de la asamblea (art. 12.1).
6. Inscribirla en el Registro en los dos meses siguientes a la escritura. Si los administradores se retrasan, responden de los daños; y si pasa un año sin presentarla, cualquier promotor puede irse y pedir que le devuelvan lo aportado (art. 13.1).
7. Esperar la inscripción. El Registro tiene tres meses para inscribirla o denegarla con motivo; si no contesta, se entiende inscrita (art. 13.2 y 13.3). La cooperativa existe como persona jurídica desde la inscripción (art. 7).

Mientras tanto, la cooperativa se llama «en constitución» y quien la administra actúa en su nombre. Lo que firme para inscribirla, la cooperativa tiene que aceptarlo; lo demás lo decide la asamblea en los tres meses siguientes, y si no lo aprueba, responden personalmente quienes lo firmaron (art. 10).

¿Qué suelo puede comprar una cooperativa de viviendas?

La ley pone límites claros para que no se compre humo. Una cooperativa de viviendas no puede comprar suelo no urbanizable. Puede comprar suelo urbano consolidado y suelo pendiente de desarrollo, pero este último solo si ya tiene aprobado el planeamiento necesario para empezar a desarrollarlo y es mayoritariamente residencial (art. 117.1).

Hay otra vía: la cooperativa puede firmar convenios con las administraciones y sus empresas públicas para construir sobre suelo público, residencial o dotacional, mediante un derecho de superficie (art. 116.3). En ese caso el suelo no se compra: se cede su uso por un tiempo.

¿Hace falta una gestora?

No es obligatorio. La ley dice que la cooperativa «podrá» contratar asesoramiento, asistencia técnica o gestión, y que si no lo hace, las tareas le tocan a su órgano de administración (arts. 118 y 121). Si se contrata, hay tres reglas:

• La cooperativa conserva la plena independencia y la capacidad de decisión.
• El contrato va por escrito y tiene que estar a disposición de cada socio cuando firma su alta.
• Para cambiarlo hace falta un acuerdo de la asamblea (art. 118).

Lo que cobra una gestora suele ir del 8% al 10% del coste, según el desglose que publica una del sector. Es el precio de no hacerlo uno mismo, y conviene compararlo con lo que supone llevar la obra, el banco y la contabilidad sin ayuda.

¿Qué hay que aprobar antes de pedir dinero a los socios?

Antes de que los socios ingresen dinero para la promoción, la asamblea tiene que aprobar las normas de la promoción (art. 121.1). Deben recoger, como mínimo:

• El suelo, el tipo y el número de viviendas, y si se acogen a vivienda protegida.
• El presupuesto, el plan de pagos y el plan financiero, incluido si los socios tendrán que avalar personalmente.
• Un calendario con fechas concretas: compra del suelo, planeamiento, urbanización, obra y fin de obra. Una vez obtenida la licencia, ese calendario obliga salvo fuerza mayor.
• Cómo se eligen las viviendas y los compromisos previos con terceros, con copia de los contratos.
• Las garantías sobre lo que anticipan los socios: entidad, póliza y cuenta especial.

Y dos protecciones para el dinero:

• Desde la licencia de edificación, todo lo que entrega un socio para su vivienda tiene que estar garantizado con seguro o aval y guardado en una cuenta especial. Lo exige la disposición adicional primera de la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación, que menciona expresamente a las cooperativas.
• Antes de la licencia, no se puede pedir más del 20 % del precio de la vivienda. Cualquier cláusula que lo permita es nula, salvo acuerdo de dos tercios de la asamblea para salvar la promoción (art. 121.2).

¿Qué obligaciones tiene una vez en marcha?

• Libros al día: registro de socios y aportaciones y libros de actas, que se legalizan en el Registro en los cuatro meses siguientes al cierre del ejercicio (art. 63).
• Cuentas depositadas en el Registro en el mes siguiente a aprobarlas (art. 64.6).
• Auditoría antes de presentar las cuentas a la asamblea si se promueven más de 20 viviendas y locales, si hay varias fases o si se han dado poderes de gestión a alguien de fuera del órgano de administración (art. 120).
• Una junta especial por cada fase o promoción, con su propio libro de actas. El dinero de una fase no responde de las deudas de otra (art. 119).
• Con más de diez socios, se puede crear una comisión de obras, de socios o expertos independientes, para seguir la construcción y su financiación (art. 117.1).
• El derecho de información de los socios no se puede negar salvo que ponga en grave peligro a la cooperativa (art. 122).

¿Cuántas cooperativas de viviendas se crean en Madrid?

Cada vez más. Según los datos abiertos del Registro de Cooperativas de la Comunidad de Madrid, descargados el 28 de septiembre de 2026:

• En 2025 se inscribieron 119 cooperativas de viviendas, más del doble que en 2024 (51) y la cifra más alta desde 2002.
• De 2021 a 2026 se han inscrito 400. 267 tienen su domicilio social en el municipio de Madrid, que no siempre es donde construyen.

En 2025 se inscribieron en Madrid 119 cooperativas de viviendas, más del doble que en 2024 y la cifra más alta desde 2002, según los datos abiertos del Registro de Cooperativas de la Comunidad de Madrid.

¿Y si prefieres entrar en una que ya existe?

Montar una cooperativa exige tiempo, un grupo estable y conseguir suelo, que es lo más difícil. Si prefieres sumarte a una que ya está en marcha, en cooperativas de vivienda en Madrid contamos qué te garantiza la ley y cómo comprobar una antes de pagar. Las nuevas promociones en cooperativa sobre suelo protegido se las contamos a quien se inscribe en FuncioHouse, gratis; y las convocatorias oficiales de vivienda protegida te las avisa el Radar de Vivienda.

Fuentes: Ley 2/2023, de 24 de febrero, de Cooperativas de la Comunidad de Madrid (BOE-A-2023-13672), artículos 3, 7 a 13, 47, 63, 64 y 116 a 122; Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación, disposición adicional primera, en la redacción de la Ley 20/2015; Comunidad de Madrid — Registro de Cooperativas; Registro de Cooperativas, datos abiertos, descargados el 28-sep-2026 (los recuentos son operación nuestra sobre la clase «Viviendas»); Hauser Gestión — Guía del socio cooperativista (honorarios de gestión).