La nota simple antes de comprar un piso: qué mirar y qué cargas te pueden arruinar la compra

La nota simple antes de comprar un piso es el documento más barato de toda la operación y el que más disgustos evita. En una hoja te dice quién es el dueño de la vivienda, cómo es la finca y, sobre todo, qué cargas tiene encima: hipotecas, embargos y otras limitaciones que pasan contigo al nuevo propietario si no las ves a tiempo.

Esta guía explica cómo pedirla, qué mirar en cada apartado y, lo que casi nadie cuenta, qué deudas no aparecen en ella y cómo protegerte de ellas.

¿Qué es la nota simple y qué valor tiene?

El Registro de la Propiedad ofrece dos instrumentos de publicidad: la nota simple y la certificación, según explica el propio Colegio de Registradores. La nota simple es un resumen informativo de lo que consta inscrito sobre una finca en el momento en que se emite. La certificación es el documento formal que se pide cuando hace falta acreditar esos datos ante un tercero.

Para decidir si compras, la nota simple basta. Pero conviene tener claro su alcance: refleja lo que está inscrito en el Registro. Lo que no se ha inscrito, o lo que nunca se inscribe, no sale en ella.

¿Cuánto cuesta y dónde se pide la nota simple?

Según la información del Colegio de Registradores, una nota simple ordinaria cuesta 9,02 euros por finca, sin incluir los impuestos aplicables. Se puede pedir en el propio Registro de la Propiedad o a través de la web del Colegio de Registradores. Si una gestoría o un portal te cobra bastante más, estás pagando la intermediación, no el documento.

Si el piso lleva garaje o trastero como fincas registrales distintas, cada finca lleva su propia nota. Pide una por cada una y no des por hecho que van incluidas.

¿Qué hay que mirar en una nota simple, apartado a apartado?

1. La titularidad. Comprueba que la persona que te vende es la que figura como titular y en qué proporción. Si hay varios propietarios, tienen que firmar todos. Si la vivienda es una herencia reciente, mira que ya esté inscrita a nombre de quien vende.

2. La descripción de la finca. Superficie, planta, puerta, anejos y referencia catastral. Compara la superficie y los anejos con lo que te anuncian y con lo que ves en la visita. Si el garaje o el trastero que te enseñan no aparecen como parte de la finca, pregunta por qué.

3. Las cargas. Es el apartado que decide si compras o no. Lee con calma:

• Hipoteca vigente. Es lo más habitual y no impide comprar: se cancela en la misma firma con parte del precio. Lo que importa es que el banco emita el certificado de deuda y que la cancelación esté prevista en la escritura.
• Embargos y anotaciones preventivas. Indican que hay un procedimiento judicial o administrativo contra el propietario. Es la señal de alarma más seria: un embargo puede seguir sobre la finca aunque cambie de dueño.
• Servidumbres, usufructos y otros derechos de terceros. Si alguien tiene derecho a usar la vivienda o parte de ella, tú no recibes la casa libre.
• Condiciones y limitaciones. Si la vivienda es protegida, mira que conste su calificación y las limitaciones que lleva. Si no sale nada y el anuncio dice que es protegida, o al revés, pregunta antes de seguir.

Si no entiendes una anotación, no la ignores: pregúntale al notario o al banco qué significa antes de entregar ninguna señal.

¿Qué deudas NO aparecen en la nota simple?

Aquí está la trampa más común, y es de la comunidad de propietarios. La Ley de Propiedad Horizontal, en su artículo 9.1.e, establece que quien compra un piso, aunque haya inscrito su título en el Registro, responde con el propio inmueble de las cuotas adeudadas a la comunidad, hasta el límite de la parte vencida de la anualidad en la que compra y los tres años naturales anteriores. El piso queda legalmente afecto a esa obligación.

Eso significa que una deuda de comunidad del vendedor puede acabar reclamándose sobre la vivienda que has comprado, y no la verás en ninguna nota simple. Para eso la ley impone una protección concreta: en la escritura, el vendedor debe declarar si está al corriente de pago o decir lo que debe, y debe aportar un certificado de deudas con la comunidad. Sin ese certificado no puede autorizarse la escritura, salvo que el comprador lo exonere expresamente de aportarlo. El certificado lo emite el secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente, en un máximo de siete días naturales desde que se solicita.

La regla práctica: no exoneres nunca al vendedor del certificado. Pídelo desde que hagas la reserva, para no llegar a la firma sin él.

Tampoco aparecen en la nota simple, porque no son cuestiones inscritas, el estado real de la vivienda, quién la ocupa o si hay derramas aprobadas pero aún sin cobrar. Eso se comprueba en la visita, en las actas de la comunidad y preguntando.

¿Cuándo hay que pedir la nota simple y con qué se compara?

Pídela dos veces: la primera, cuando estés decidido a hacer una oferta o una reserva, para saber si vale la pena seguir; la segunda, lo más cerca posible de la firma, porque una nota antigua puede no reflejar una carga reciente. El notario también consulta el Registro antes de autorizar la escritura, pero lo hace el día de la firma, cuando ya has pagado la señal: no sustituye a que tú la hayas leído antes.

Cuando la tengas, cruza tres cosas: la nota simple, la escritura anterior del vendedor (que te la puede enseñar) y el anuncio. Si las tres cuentan lo mismo, vas bien. Si algo no cuadra, pídelo por escrito antes de dar un euro de señal.

¿Y si compras vivienda protegida o a través de una cooperativa?

Si compras sobre plano o entras en una cooperativa, tu piso todavía no existe como finca, pero el suelo sí. Pide la nota simple del solar: tiene que estar a nombre de la cooperativa o de la promotora, y en sus cargas verás si ya hay un préstamo hipotecario sobre él o cualquier embargo. Es la manera más barata de comprobar que el suelo del que te hablan es de quien dice serlo. El resto, la calificación y las garantías de lo que aportas, lo explicamos en la guía sobre cómo saber si una cooperativa de vivienda es fiable. Cuando la promoción se termina y cada vivienda se inscribe, pide la nota simple de tu finca antes de firmar la escritura de adjudicación o de compraventa.

Para calcular cuánto efectivo necesitas el día de la firma, además de la entrada, tienes el desglose en la guía de gastos de la compraventa de vivienda en Madrid. Y si quieres ordenar qué vías tienes según tu caso, empieza por qué hacemos por ti.

Fuentes: Colegio de Registradores, «¿Cuánto cuesta la información suministrada?» (consultada el 8-11-2026) · Colegio de Registradores, «¿Cómo se obtiene la publicidad del Registro de la Propiedad?» · Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal, art. 9.1.e (BOE).