Gastos de compraventa de vivienda en Madrid 2026: cuánto necesitas tener ahorrado además de la entrada — el cálculo que tu banco no hace por ti

Los gastos compraventa vivienda Madrid 2026 son el gran olvido de la planificación financiera de quienes compran por primera vez. El banco te dice que necesitas el 20% de entrada. Lo que no te dice — o dice en letra pequeña — es que hay entre un 8% y un 10% adicional en gastos de la operación que debes pagar en efectivo el mismo día de la firma ante notario. Para una vivienda de 230.000 euros en primera corona, eso son entre 18.400 y 23.000 euros que no van a la hipoteca, no generan valor y no se recuperan.

Quien lleva años ahorrando el 20% del sueldo para la entrada puede tener cubierta la financiación bancaria y descubrir en el último momento que le faltan 20.000 euros para los gastos. Es uno de los motivos más frecuentes por los que operaciones ya aprobadas por el banco se caen en el último tramo.

Esta guía desglosa cada concepto, con los importes reales de 2026 y el cálculo exacto para los precios de vivienda más frecuentes en la Comunidad de Madrid.

1. El mapa completo de los gastos: quién paga qué

En una compraventa de vivienda en Madrid, los gastos se distribuyen entre comprador y vendedor. El comprador asume la parte más pesada.

Gastos del comprador (los que te afectan):

• Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) — vivienda usada
• IVA — vivienda nueva (en lugar del ITP)
• Notaría (parte del comprador)
• Registro de la Propiedad
• Gestoría
• Tasación bancaria
• Comisión de apertura hipoteca (si aplica)

Gastos del vendedor:

• Plusvalía municipal
• Notaría (parte del vendedor)
• Cancelación de cargas previas (si las hay)
• IRPF por la ganancia patrimonial

Como comprador, solo te ocupas de los primeros. Pero conviene conocer los del vendedor para negociar mejor el precio.

2. ITP o IVA: el impuesto más importante según el tipo de vivienda

El mayor gasto individual de la compraventa es siempre el impuesto. Y depende de si la vivienda es nueva o usada.

Vivienda usada → ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales)

En la Comunidad de Madrid el ITP general es del 6% sobre el precio de compraventa. Es uno de los más bajos de España — Cataluña aplica el 10%, Andalucía el 7%, Valencia el 10%.

Rebajas que muchos funcionarios desconocen (las que están en vigor):

• Vivienda habitual de 250.000 € o menos: bonificación del 10 % de la cuota, que deja el 6 % en un 5,4 % efectivo. Cuentan la vivienda, hasta dos plazas de garaje y el trastero.
• Familias numerosas: tipo reducido del 4 % en su vivienda habitual, sin tope de precio. No se suma a la bonificación del 10 %.
• Menores de 35 años en municipios de menos de 2.500 habitantes: bonificación del 100 % en su vivienda habitual, hasta 250.000 € (desde el 29 de noviembre de 2024).

La vivienda protegida usada no tiene un tipo propio en el ITP: paga como cualquier otra. Lo que aún no es ley: la Comunidad anunció el 5 de octubre de 2026 que el proyecto de Presupuestos de 2027 bajará el ITP de la vivienda habitual usada al 4 % para menores de 40 años, hasta 450.000 €, y el AJD de la vivienda nueva del 0,75 % al 0,4 %. Mientras no se apruebe y se publique en el BOCM, rigen los tipos de arriba (anuncio de la Comunidad de Madrid, 5-oct-2026).

Fuente: Comunidad de Madrid · Transmisiones Patrimoniales Onerosas.

Vivienda nueva → IVA + AJD

Si compras obra nueva directamente al promotor, pagas:

• IVA del 10% sobre el precio de compraventa (tipo reducido para viviendas)
• AJD (Actos Jurídicos Documentados): en Madrid, por tramos del valor: 0,4 % hasta 120.000 €, 0,5 % hasta 180.000 € y 0,75 % por encima; la vivienda de protección pública de hasta 90 m² útiles, 0,2 %. Si es tu vivienda habitual y vale 250.000 € o menos, un 10 % menos de cuota (Comunidad de Madrid · Actos Jurídicos Documentados)
• Total: 10,75 % — sensiblemente más caro que el ITP de segunda mano

Este es uno de los motivos por los que la VPP resulta especialmente ventajosa: por regla general paga el mismo IVA del 10 %, pero sobre un precio con tope legal (en Madrid capital, unos 207.000 € por 80 m² útiles), y además el AJD baja al 0,2 % si tiene 90 m² útiles o menos. Solo la vivienda de protección oficial de régimen especial o de promoción pública y la protegida con calificación permanente o indefinida pagan el 4 % de IVA cuando la vende su promotor (Ley 37/1992 del IVA, art. 91.Dos.1.6.º (BOE, texto consolidado)).

3. Notaría: quién lo paga y cuánto cuesta

Los honorarios notariales están regulados por arancel oficial — no son negociables, aunque sí varían ligeramente según el notario y la complejidad de la escritura.

En una compraventa estándar con hipoteca, hay dos escrituras notariales:

• Escritura de compraventa — la paga mayoritariamente el comprador
• Escritura de hipoteca — desde 2019 la paga íntegramente el banco (Ley Hipotecaria)

Estimación basada en arancel notarial vigente. El importe exacto depende del número de folios, copias y cláusulas específicas.

4. Registro de la Propiedad: el gasto que más sorprende

Inscribir la compraventa en el Registro de la Propiedad es obligatorio para que la operación tenga plena seguridad jurídica. Los aranceles registrales también están regulados y son proporcionales al precio.

5. Gestoría: el coste de la tramitación

La gestoría se encarga de liquidar el ITP ante Hacienda, inscribir en el Registro, coordinar con el notario y gestionar la documentación hipotecaria. No es obligatorio contratarla, pero en la práctica todos los bancos la exigen para las operaciones con hipoteca.

El banco suele imponer su gestoría — esto es legal desde la Ley Hipotecaria de 2019 — pero los honorarios son del comprador.

6. Tasación bancaria: obligatoria para la hipoteca

El banco exige una tasación oficial del inmueble antes de conceder la hipoteca. La realiza una sociedad de tasación homologada por el Banco de España. El coste lo paga siempre el comprador — incluso si al final el banco deniega la hipoteca.

Consejo práctico: la tasación la puedes encargar tú a cualquier tasadora homologada, no solo a la que propone el banco. Si la tasación propia sale más alta que la del banco, puedes usarla para negociar una mayor financiación.

7. El cálculo completo: cuánto necesitas ahorrar en total

Sumando todos los gastos para los precios de vivienda más frecuentes en la primera y segunda corona de Madrid:

Vivienda usada — ITP 6% (perfil general)

Vivienda nueva obra nueva — IVA 10% + AJD 0,75%

VPP usada — ITP 6 % con la bonificación de vivienda habitual (5,4 % efectivo)

La VPP usada no tiene un ITP reducido propio: paga el 6 %, que se queda en el 5,4 % si es tu vivienda habitual y vale 250.000 € o menos, o el 4 % si eres familia numerosa.

8. Cuántos años necesita ahorrar cada escala funcionarial

Con un ritmo de ahorro del 20% del sueldo neto mensual:

Pon tu propio ahorro mensual en la calculadora: lo que puedes ahorrar depende de tu nómina, que aquí no suponemos.

Cálculo sin rendimiento del ahorro, sin inflación, sin gastos de vida extraordinarios. Escenario conservador puro.

Ahorrando 400 € al mes hacen falta casi 13 años para reunir los 62.000 € de una vivienda usada de 230.000 euros en primera corona. Si el precio sube un 8% anual mientras ahorra — como ha ocurrido en los últimos años — el objetivo se desplaza más rápido de lo que ahorra.

9. Las tres vías para reducir el ahorro previo necesario

Vía 1 — Aval ICO o Mi Primera Vivienda CAM: Eliminan la necesidad de la entrada del 20% — el Estado avala ese tramo. Pero los gastos de compraventa (ITP, notaría, registro, gestoría) siguen siendo íntegramente del comprador. El ahorro mínimo necesario con aval ICO para un piso de 230.000 € usado queda en unos 16.000-18.000 € — solo los gastos, sin entrada. Mucho más alcanzable.

Vía 2 — Las rebajas del ITP: si va a ser tu vivienda habitual y vale 250.000 € o menos, pagas un 10 % menos de cuota: en un piso de 230.000 €, 12.420 € en vez de 13.800, 1.380 € menos. Si eres familia numerosa, el tipo baja al 4 %: en ese mismo piso, 4.600 € menos. Y si tienes menos de 35 años y compras en un municipio de menos de 2.500 habitantes, no pagas ITP hasta 250.000 €.

Vía 3 — Cooperativa de vivienda protegida: La aportación inicial a la cooperativa — que sustituye a la entrada bancaria convencional — suele ser inferior al 20% exigido en el mercado libre, y se va realizando en tramos durante el periodo de construcción en lugar de en un único pago. Esto permite ir acumulando el ahorro de forma gradual mientras la vivienda se construye, sin necesitar la cantidad completa desde el primer día. Más información sobre cómo funciona en nuestro artículo sobre cooperativa vs hipoteca.

Si quieres ordenar qué vías tienes según tu caso —vivienda protegida, cooperativas o mercado libre—, empieza por qué hacemos por ti. FuncioHouse no es una cooperativa: informamos con independencia y, cuando una cooperativa verificada encaja con tu perfil, te ponemos en contacto con ella sin quedarnos en medio (así trabajamos).

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