Cooperativas de vivienda en Madrid: cómo funcionan, qué te garantiza la ley y cómo comprobar una antes de pagar
Por Observatorio de la Vivienda Funciohouse / actualizado el 28 de septiembre de 2026
Las cooperativas de viviendas son, para mucha gente, la forma más barata de estrenar casa en Madrid, y también la que más dudas genera: quién pone el dinero, qué pasa si la obra se retrasa, qué parte de lo que pagas está garantizada y qué te devuelven si tienes que salirte. Casi todo lo que se publica sobre cooperativas lo escriben las gestoras que las comercializan. Aquí lo contamos desde la ley que las regula en Madrid —la Ley 2/2023, de 24 de febrero, de Cooperativas de la Comunidad de Madrid—, desde la norma que protege lo que entregas y desde los datos abiertos del propio Registro de Cooperativas.
¿Qué es una cooperativa de vivienda y cómo funciona?
La ley madrileña la define en su artículo 116: una cooperativa de viviendas tiene por objeto procurar viviendas a precio de coste y exclusivamente a sus socios. Los socios no compran a nadie: son ellos quienes promueven el edificio. Pueden serlo las personas físicas que necesiten alojamiento para sí o para su familia.
En la práctica, el camino tiene cuatro tramos:
- Constitución. La cooperativa se constituye ante notario y se inscribe en el Registro de Cooperativas de la Comunidad de Madrid, que tiene dos meses desde la escritura para recibirla (art. 13.1).
- Suelo y proyecto. La cooperativa compra el suelo. La ley le prohíbe comprar suelo no urbanizable y solo le permite suelo pendiente de desarrollo si ya tiene aprobado el planeamiento necesario para empezar a desarrollarlo (art. 117.1).
- Obra. Los socios van aportando dinero según un calendario y la cooperativa pide un préstamo promotor para el resto.
- Entrega. Cada socio recibe su vivienda y se subroga en su parte del préstamo o firma su propia hipoteca con el banco que elija.
Casi todas las cooperativas contratan a una gestora, una empresa que hace el trabajo técnico, jurídico y financiero. La ley lo permite con una condición: la cooperativa mantiene «la plena independencia y capacidad de decisión de sus órganos sociales», y el contrato con la gestora tiene que estar por escrito y a tu disposición en el momento en que firmas tu alta. Para cambiarlo hace falta acuerdo de la asamblea (art. 118).
¿Cuántas cooperativas de vivienda hay en Madrid?
El Registro de Cooperativas de la Comunidad de Madrid publica en datos abiertos la lista de todo lo que tiene inscrito. La leemos de forma automática y contamos las de clase «Viviendas», así que las cifras de esta sección se actualizan solas; al pasar el ratón por encima de cada una aparece su fuente.
Cuánta vivienda protegida promueven y cuántas hay, con los datos abiertos de la Comunidad de Madrid
Comunidad de Madrid, de 2005 a 2025
En naranja, las de cooperativas · 2005 a 2025
Sin disolución ni liquidación inscrita, por municipio del domicilio
«Desde 2005, las cooperativas han promovido 43.461 viviendas protegidas en la Comunidad de Madrid: 25 de cada 100.»
Fuente: Comunidad de Madrid, datos abiertos: calificaciones provisionales de vivienda protegida según tipo de promotor (planes estatales y autonómicos) y Registro de Cooperativas. La calificación provisional es la aprobación de una vivienda protegida para construirse. La suma desde 2005 y el reparto «de cada 100» son cálculos nuestros.Viviendas aprobadas hasta 2025 · registro al 22 de octubre de 2026 · Comunidad de Madrid
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- 3.880 cooperativas de viviendas inscritas, la más antigua de 1945.
- 122 cooperativas inscritas en 2025, frente a 53 cooperativas en 2024. Para encontrar un año con más hay que remontarse a 2002 (133 cooperativas). En 2026 van 77 cooperativas, la última el 9 de octubre de 2026.
- El año récord es 1990, con 238 cooperativas.
- 2.819 cooperativas no tienen anotada ni disolución ni liquidación, pero solo 340 cooperativas han depositado en el Registro las cuentas de alguno de los dos últimos ejercicios (2024-2025).
Registro de Cooperativas · Comunidad de Madrid · de 1975 a hoy
Las cooperativas de vivienda vuelven: 2025, el año con más desde 2002
Cooperativas de viviendas inscritas cada año. En naranja, 2025; en gris, los demás. 2026, sin rellenar, porque el año no ha terminado.
122
×2,3 frente a 2024cooperativas de viviendas inscritas en 2025, frente a 53 en 2024. Para encontrar un año con más hay que remontarse a 2002 (133). El récord sigue siendo 1990, con 238. En 2026 van 77, la última el 9 de octubre.
Para citar«En 2025 se inscribieron en el Registro de Cooperativas de la Comunidad de Madrid 122 cooperativas de viviendas, frente a 53 en 2024; para encontrar un año con más hay que remontarse a 2002 (datos abiertos de la Comunidad de Madrid).»
Ver los datos en tabla
| Año | Inscritas |
|---|---|
| 2026 (en curso) | 77 |
| 2025 | 122 |
| 2024 | 53 |
| 2023 | 34 |
| 2022 | 48 |
| 2021 | 72 |
| 2020 | 30 |
| 2019 | 60 |
| 2018 | 66 |
| 2017 | 53 |
| 2016 | 77 |
| 2015 | 74 |
| 2014 | 56 |
| 2013 | 25 |
| 2012 | 42 |
| 2011 | 67 |
| 2010 | 84 |
| 2009 | 45 |
| 2008 | 59 |
| 2007 | 68 |
| 2006 | 88 |
| 2005 | 82 |
| 2004 | 83 |
| 2003 | 83 |
| 2002 | 133 |
| 2001 | 61 |
| 2000 | 50 |
| 1999 | 43 |
| 1998 | 83 |
| 1997 | 96 |
| 1996 | 101 |
| 1995 | 129 |
| 1994 | 141 |
| 1993 | 92 |
| 1992 | 91 |
| 1991 | 71 |
| 1990 | 238 |
| 1989 | 138 |
| 1988 | 58 |
| 1987 | 28 |
| 1986 | 33 |
| 1985 | 44 |
| 1984 | 25 |
| 1983 | 24 |
| 1982 | 30 |
| 1981 | 19 |
| 1980 | 18 |
| 1979 | 17 |
| 1978 | 29 |
| 1977 | 26 |
| 1976 | 40 |
| 1975 | 50 |
Fuente: Comunidad de Madrid, Registro de Cooperativas, datos abiertos: cooperativas de clase «Viviendas» por año de inscripción, también las que se disolvieron después. Leído el 22-10-2026.
Cómo leer la última cifra: una cooperativa que ya entregó sus casas y nunca se disolvió formalmente sigue apareciendo como no disuelta, así que esas 2.819 cooperativas no son todas cooperativas en marcha. Pero la ley obliga a toda cooperativa a presentar sus cuentas anuales en el Registro en el mes siguiente a aprobarlas (art. 64.6), y ese depósito es público. Si te ofrecen entrar en una cooperativa que ya lleva un ejercicio cerrado, pedir su nota simple y ver si ha depositado cuentas es una comprobación de cinco minutos.
¿Cuánto se ahorra en una cooperativa?
La cooperativa ahorra porque no hay un promotor que cobre su beneficio. La cifra que circula la da el propio sector: la CONCOVI, la confederación de cooperativas de viviendas, habla de entre un 15% y un 20% menos que comprar a una promotora. Conviene leerla sabiendo quién la publica: CONCOVI es parte interesada y es una aproximación, no una medición.
Dos datos ayudan a situarla:
- Lo que deja de cobrar el promotor. El margen bruto de las grandes promotoras cotizadas ronda el 25,3%, según sus cuentas publicadas en la CNMV. Es margen bruto: antes de pagar estructura, comercialización y financiación, así que el ahorro real para el socio es menor.
- Lo que cobra la gestora. Sus honorarios suelen ir del 8% al 10% del coste, según el desglose que publica una gestora del sector (otras fuentes del sector dan cifras de entre el 6 % y el 12 %). Ese porcentaje sale del ahorro.
En vivienda protegida el cálculo cambia, porque el precio tiene un techo fijado por la Comunidad de Madrid. Una VPPB en la zona A, en la que está Madrid capital, no puede superar 2.591,64 €/m² útil, y una VPPL 2.983,03 €/m² útil. Un piso de 80 m² útiles sale como máximo por 207.000 € en VPPB y 239.000 € en VPPL, sin garaje ni trastero, que tienen su propio precio máximo. En Ensanche de Vallecas, El Cañaveral y Los Ahijones, el precio medio de la vivienda nueva libre supera los 400.000 €, según Foro Consultores; Los Cerros es el más barato de los desarrollos del sureste.
Una advertencia sobre esa comparación: el módulo va por metro útil y el precio de mercado es por vivienda, con sus zonas comunes. Las dos cifras están bien, pero no miden lo mismo; por eso damos cada una con su unidad y no un porcentaje de ahorro.
¿Está protegido el dinero que pongo en una cooperativa?
Sí, pero no desde el primer euro. Es la pregunta más importante y la que peor se explica.
La norma que protege tu dinero es la disposición adicional primera de la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación, en la redacción que le dio la Ley 20/2015 y que rige desde el 1 de enero de 2016. Obliga a quien promueva viviendas, «incluidas las que se realicen en régimen de comunidad de propietarios o sociedad cooperativa», a tres cosas:
- Garantizar desde la obtención de la licencia de edificación la devolución de lo que has aportado, con los impuestos y el interés legal del dinero, mediante un seguro o un aval.
- Guardar ese dinero en una cuenta especial, separada de cualquier otro fondo, que solo puede usarse para la construcción.
- Devolvértelo si la obra no empieza o no se entrega en plazo.
¿Y antes de la licencia? Ahí la ley madrileña pone un tope: si la cooperativa te pide dinero antes de que entre en vigor esa garantía, no puede pasar del 20 % del precio de la vivienda. Cualquier cláusula que permita superarlo es nula, salvo que dos tercios de la asamblea lo amplíen para salvar la promoción (art. 121.2).
Lo que tienes que pedir por escrito, antes de pagar nada, es qué parte de cada pago va a cuenta del precio de la vivienda —la que queda garantizada— y qué parte es capital social o cuota de gestión. La ley obliga a que las normas de la promoción digan qué garantías hay y, una vez contratadas, la entidad aseguradora o el banco, el número de póliza y la cuenta especial (art. 121.1.j).
¿Qué pasa si me trasladan o quiero salirme de la cooperativa?
Puedes darte de baja en todo momento, avisando por escrito (art. 18.1). Lo que cambia es cuánto te descuentan, y aquí la ley distingue:
- Baja no justificada: la cooperativa puede descontarte como máximo el 20 % de lo que aportaste al capital y el 5 % de lo que entregaste para pagar la vivienda (art. 117.4). Y te lo devuelve cuando otro socio ocupe tu lugar.
- Baja justificada: sin esos descuentos. La ley fija cuatro causas que valen siempre, además de las que pongan los estatutos (art. 117.5):
- Que tu centro de trabajo pase a un municipio a más de 40 kilómetros de la promoción.
- Desempleo prolongado, enfermedad grave, concurso u otra circunstancia grave que te impida pagar.
- Que el coste total estimado de tu vivienda suba más de un 10 %, o que te exijan avalar financiación que no estaba prevista.
- Que la entrega se retrase más de 18 meses sobre la última fecha prevista en el plan de viabilidad, o que la obra se pare 12 meses.
La primera causa importa especialmente a un funcionario: un concurso de traslados que te lleve lejos no te cuesta el 20 % de tu capital. Hay que acreditarlo de forma fehaciente, así que guarda la resolución del destino.
¿Qué tiene que enseñarte la gestora antes de que pagues?
La ley madrileña no deja esto a la buena voluntad. Antes de que los socios ingresen dinero para la promoción, la gestora —o el órgano de administración si no hay gestora— tiene que redactar unas normas de la promoción y la asamblea tiene que aprobarlas (art. 121.1). Deben incluir, como mínimo:
- Dónde está el suelo, cuánto mide y qué ordenanza le afecta.
- Cuántas viviendas y de qué tipo, y a qué régimen de protección se acogen.
- El presupuesto, el plan de pagos y el plan financiero, incluido si vas a tener que avalar personalmente.
- Un calendario con fechas concretas: compra del suelo, planeamiento, urbanización, obra y fin de obra. Una vez obtenida la licencia, ese calendario obliga salvo fuerza mayor.
- Cómo se eligen las viviendas.
- Los compromisos previos con terceros, con copia de los contratos a tu disposición.
- Las garantías sobre lo que anticipas, con póliza y cuenta especial.
Además, la cooperativa no puede negarte información salvo que su difusión ponga en grave peligro a la propia cooperativa (art. 122.1). Y si tiene en promoción más de 20 viviendas y locales, o ha dado poderes de gestión a alguien de fuera del consejo —algo habitual cuando hay gestora—, tiene que auditar sus cuentas antes de presentarlas a la asamblea (art. 120).
¿Cómo compruebo que una cooperativa es seria?
No existe un sello oficial de cooperativa fiable. Lo que sí existe son comprobaciones que cualquiera puede hacer:
- Pide la nota simple en el Registro de Cooperativas. Se solicita en la sede electrónica de la Comunidad de Madrid y acredita que existe, quién la administra y qué ha inscrito. También puedes buscarla por nombre en los datos abiertos del Registro.
- Mira si deposita cuentas. Si ya ha cerrado algún ejercicio, deberían estar depositadas.
- Pide las normas de la promoción aprobadas en asamblea y el contrato con la gestora. Los dos tienen que estar a tu disposición antes de firmar.
- Comprueba en qué fase está el suelo. Con licencia de edificación, tu dinero está garantizado; antes, no puede pasar del 20 % del precio.
- Pide el número de póliza o de aval y la cuenta especial en cuanto haya licencia.
- Pregunta cuántas cooperativas ha llevado la gestora hasta la entrega de llaves, no cuántas ha empezado, y habla con socios de alguna ya terminada.
- Desconfía de la prisa. Nada en la mecánica de una cooperativa obliga a firmar esta semana.
¿Qué diferencia hay entre una cooperativa y comprar a una promotora?
| Promotora | Cooperativa | |
|---|---|---|
| Precio | Cerrado en el contrato | Estimado: si la obra se encarece, lo pagan los socios. Con una subida de más del 10 % puedes irte sin descuento |
| Quién decide | El promotor | La asamblea, que tiene la competencia sobre cambios de tipo, calidad, precio, financiación y plazos (art. 117.1) |
| Plazo | Fecha pactada en el contrato | Calendario obligatorio desde la licencia, salvo fuerza mayor. Con 18 meses de retraso, baja justificada |
| Salir | Según contrato, normalmente perdiendo arras | Baja en todo momento; como mucho, un 20 % del capital y un 5 % de lo entregado para la vivienda si no está justificada |
| Garantía de lo entregado | La misma para las dos: desde la licencia de edificación, con seguro o aval y cuenta especial | |
¿Me llega el sueldo para una vivienda en cooperativa?
Depende de tu sueldo, no de tu cuerpo. Con el tipo medio de las hipotecas que se están firmando, que según el INE es hoy del 3,01%, dedicar el 30 % de un sueldo neto de 2.000 € al mes a la cuota da 600 € al mes, un préstamo de unos 142.000 € y, financiando el 80 %, un piso de hasta 178.000 €. Con 2.500 € netos, el piso sube a 222.000 €. Compáralo con el techo de una VPPB de 80 m² útiles en Madrid capital: 207.000 €.
Para hacer la cuenta con tu sueldo, la calculadora de hipoteca; y para saber si entras en vivienda protegida, el test de elegibilidad.
¿Dónde hay cooperativas de vivienda protegida en Madrid?
Casi toda la vivienda protegida nueva de Madrid capital sale de los grandes desarrollos, y buena parte se promueve en cooperativa. En cada guía contamos cuántas viviendas son protegidas, en qué estado está el suelo según el BOCM y, cuando las hay, qué cooperativas están ya en obra o sin plazas:
Las convocatorias y los sorteos de las administraciones te los avisa gratis el Radar de Vivienda en cuanto salen en el boletín. Las nuevas promociones en cooperativa sobre suelo protegido se las contamos a quien se inscribe en FuncioHouse, también gratis. Si en vez de entrar en una quieres montarla con tu grupo, te contamos cómo crear una cooperativa de viviendas paso a paso. Y si te interesan otras fórmulas, tenemos la diferencia entre cooperativa y cohousing, qué significa la disolución de una cooperativa y cómo funcionan los modelos cooperativos en Europa.
Fuentes: Ley 2/2023, de 24 de febrero, de Cooperativas de la Comunidad de Madrid (BOE-A-2023-13672), artículos 13, 18, 64, 116 a 123; Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación, disposición adicional primera, en la redacción de la Ley 20/2015; Comunidad de Madrid — Registro de Cooperativas, datos abiertos, descargados el 28-sep-2026 (los recuentos por año, las no disueltas y las que han depositado cuentas son operación nuestra sobre ese fichero, contando la clase «Viviendas»); Comunidad de Madrid — Registro de Cooperativas; CONCOVI — Qué significa precio de coste; Hauser Gestión — Guía del socio cooperativista (honorarios de gestión); cuentas anuales de Neinor, Aedas Homes y Metrovacesa en la CNMV (margen bruto); módulos de precio máximo de la vivienda protegida, BOCM de 30 de enero de 2026; Foro Consultores — Vivienda en los desarrollos del sureste (primer semestre de 2026); tipo de interés medio de las hipotecas sobre vivienda, INE (serie HPT64408). Los precios por vivienda son el módulo por 80 m² útiles, redondeado al millar; la hipoteca, al 30 % del sueldo neto, a 30 años y financiando el 80 %.
Tu siguiente paso
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