Fianza de alquiler en Madrid: dónde se deposita, qué te pueden descontar y cómo recuperarla

Por Observatorio de la Vivienda Funciohouse / noviembre de 2026

La fianza de alquiler en Madrid es una mensualidad de renta que pagas al firmar y que es tuya: el casero la guarda como garantía y tiene que devolvértela cuando te vas, quitando solo lo que pueda justificar. Lo que pocos inquilinos saben es que en la Comunidad de Madrid ese dinero no se queda en el bolsillo del propietario: está obligado a depositarlo en un organismo público, y eso te da herramientas para comprobarlo y para reclamar si no te lo devuelve.

Esta guía va por orden: qué es la fianza y qué no, dónde está tu dinero, cómo comprobar que el casero la depositó, qué te puede descontar al irte y cómo reclamarla paso a paso. Si te vas por un cambio de destino, el resto de avisos del traslado están en la guía de la mudanza por cambio de destino.

¿Cuánto es la fianza y qué diferencia hay con la garantía adicional?

La fianza legal de un alquiler de vivienda es una mensualidad de renta, en metálico, y es obligatoria (artículo 36.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos). Durante los cinco primeros años del contrato, o los siete si el casero es una empresa, no se actualiza; si el contrato se prorroga, cualquiera de las dos partes puede pedir que se ajuste a la renta que se paga en ese momento (artículo 36.2).

Aparte, el contrato puede pedir una garantía adicional: un aval o un depósito más. La ley pone techo: en contratos de vivienda de hasta cinco años, o de siete con una empresa, no puede pasar de dos mensualidades (artículo 36.5). Son dos cosas distintas, y conviene que el contrato diga cuál es cuál, porque solo la fianza legal es la que el casero tiene que depositar en la Comunidad.

Desde el 8 de octubre, el mismo artículo 36.5 dice además que no se puede exigir al inquilino un seguro de impago y que en los alquileres temporales la garantía adicional no puede pasar de una mensualidad. Esa parte viene del Real Decreto-ley 29/2026, que está en vigor pero tiene que convalidarlo el Congreso: el anterior con el mismo contenido, el 26/2026, lo derogó en octubre. Qué protege hoy la ley al inquilino lo repasamos en ley de alquiler en vigor: qué protege hoy al inquilino.

¿Dónde está mi fianza si alquilo en Madrid?

En la Comunidad de Madrid, el depósito de la fianza es obligatorio para el arrendador y se hace en la Agencia de Vivienda Social, según explica la propia página de fianzas de la Comunidad. Estas son las reglas que publica:

• Quién deposita: el casero, no tú. Tú le pagas a él la fianza al firmar y él la ingresa en la Comunidad.
• Plazo: 30 días desde la firma del contrato. Si lo hace tarde paga un recargo del 2 %, o del 5 % si ha pasado más de un año.
• Si no la deposita: la Comunidad advierte de que puede suponer una sanción de hasta 90.000 euros.
• Interés: ninguno. El depósito es gratuito y no genera intereses, ni para el casero ni para ti.
• Para qué se usa: la Comunidad destina esos fondos a vivienda pública y a rehabilitación de las zonas más desfavorecidas.

La Agencia de Vivienda Social atiende las fianzas en la calle Basílica, 23, con cita previa. Qué más hace la Agencia, y cómo se pide allí una vivienda, lo contamos en Agencia de Vivienda Social: cita previa, requisitos y cómo pedir una vivienda.

¿Cómo compruebo que el casero depositó mi fianza?

Puedes preguntarlo tú. La Comunidad tiene un trámite de acreditación del depósito de fianza que pueden pedir tanto el arrendador como el arrendatario para saber en qué estado está, adjuntando la documentación que pide el formulario. Se encuentra en la misma página de fianzas, en el apartado «Acreditación de tu fianza».

Hay un detalle que conviene entender bien: la Comunidad le devuelve el depósito al casero, no a ti. Cuando acaba el contrato, es el arrendador quien lo pide, con el modelo 254, y tiene cinco años para hacerlo. Tu fianza te la debe él, la tenga depositada o no. Por eso comprobar el depósito no sirve para cobrar de la Comunidad, sino para saber con quién estás tratando y para tener un argumento más si hay que reclamar.

¿Qué me puede descontar el casero al irme?

La regla de fondo está en el Código Civil: el inquilino tiene que devolver la vivienda tal como la recibió, salvo lo que se haya deteriorado por el tiempo o por una causa inevitable (artículo 1561), y responde de los daños, salvo que pruebe que no fueron culpa suya (artículo 1563). El desgaste normal de vivir en una casa no se descuenta.

Lo que sí suele descontarse es lo que se puede demostrar: un desperfecto que no estaba cuando entraste, una mensualidad o un recibo sin pagar. Si cuando firmaste no se dejó constancia del estado de la vivienda, la ley presume que la recibiste en buen estado (artículo 1562). Por eso pesan tanto las fotos del primer día.

Al irte, el artículo 36.7 pide ahora un documento de finalización del arrendamiento firmado por los dos con el estado en que queda la vivienda. Si no se firma, o si no recoge ningún desperfecto, se presume que la entregaste en buen estado, salvo prueba en contrario. Igual que lo del seguro de impago, viene del Real Decreto-ley 29/2026, pendiente de convalidación. Pero firmar un papel así protege igual, lo diga la ley o no.

¿En cuánto tiempo me la tienen que devolver?

La ley no habla de un plazo para devolverla, sino de cuándo empieza a costarle dinero al casero no hacerlo: pasado un mes desde que entregas las llaves, lo que te deba de fianza devenga el interés legal del dinero (artículo 36.4). La Comunidad lo resume igual: el arrendador debe devolverla en el plazo de un mes desde que acaba el contrato y se entregan las llaves. Esa fecha de entrega es la que cuenta, así que déjala por escrito.

¿Cómo reclamo la fianza si no me la devuelven?

1. Pídela por escrito en cuanto pase el mes, con burofax o un correo con acuse de recibo. Di cuánto reclamas, desde qué fecha y en qué cuenta quieres recibirlo. Si el casero te ha descontado algo, pide que te diga qué y con qué justificante.
2. Intenta negociar, y guarda la prueba. Desde abril de 2025, para que el juzgado admita una demanda civil hay que haber intentado antes un medio de solución del conflicto. Cuenta la negociación directa entre las partes, no solo la mediación (artículo 5 de la Ley Orgánica 1/2025). Ese escrito y la respuesta, o la falta de ella, son lo que acredita que lo intentaste.
3. Si no hay acuerdo, al juzgado sin abogado. El proceso monitorio sirve para reclamar una deuda que se puede documentar, como esta. Su petición inicial no necesita procurador ni abogado (artículo 814.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) y se puede presentar en impreso. Si el casero se opone y la cantidad no pasa de 2.000 euros, el juicio verbal tampoco necesita abogado (artículo 31.2).
4. Lleva los papeles: el contrato, el justificante de que pagaste la fianza, el documento o el burofax con la fecha de entrega de llaves, las fotos de entrada y salida y tu escrito de reclamación.

Resumen: lo que hay que hacer para recuperar la fianza

• Al firmar: que el contrato separe la fianza legal de la garantía adicional, y haz fotos de toda la vivienda.
• En el primer mes: si quieres asegurarte, pide la acreditación del depósito a la Comunidad.
• El día que te vas: recibos al día, lecturas de contadores, fotos y un papel firmado con la fecha de entrega de llaves y el estado de la casa.
• Un mes después: si no la has recibido, reclámala por escrito. Desde ese día te debe también el interés legal.
• Si no responde: monitorio, sin abogado ni procurador.

Si buscas vivienda protegida o alquiler asequible y quieres enterarte antes de que cierre el plazo, el Radar de Vivienda te avisa gratis. Y si lo que te preocupa es el seguro, lo explicamos en seguro de hogar inquilino: qué cubre y qué te toca a ti.

Fuentes: Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, artículo 36 (BOE, texto consolidado; apartados 5 y 7 en la redacción del Real Decreto-ley 29/2026) · Comunidad de Madrid, Fianzas de arrendamiento · Código Civil, artículos 1561 a 1563 (BOE) · Ley Orgánica 1/2025, artículo 5 (BOE) · Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil, artículos 31 y 814 (BOE).