Ley de alquiler en vigor: qué protege hoy al inquilino y por qué los fondos no están vendiendo

Si alguien te ha contado estos días que hay una ley de alquiler en vigor que impide desahuciar a un inquilino que cobre menos de cierta cantidad, y que por eso los fondos están vendiendo los pisos que tenían alquilados, conviene pararse antes de tomar una decisión con eso encima de la mesa. Hemos ido a las dos fuentes que pueden zanjarlo: el BOE, para saber qué norma está viva, y el INE, para saber qué está pasando de verdad con las compraventas.

El resultado es incómodo para el rumor. No hay ninguna ley de alquiler en vigor con ese contenido, los tres decretos que llevaban medidas parecidas están derogados, y el dato de mercado no enseña ninguna ola de venta. Para un policía nacional, un guardia civil, un docente de la Comunidad de Madrid o un sanitario del SERMAS que esté renovando contrato este otoño, la diferencia entre lo que se comenta y lo que dice el boletín es la diferencia entre firmar tranquilo y firmar creyendo que te protege algo que no existe.

Tres decretos, tres derogaciones

Lo primero que hay que entender es cómo funciona un real decreto-ley: se publica en el BOE y entra en vigor de inmediato, pero el Congreso tiene treinta días para convalidarlo. Si no reúne los apoyos, decae. Eso es exactamente lo que ha pasado tres veces seguidas en menos de cuatro meses.

El último, el Real Decreto-ley 8/2026, es el que más se comentó: daba una prórroga extraordinaria de hasta dos años a los contratos y limitaba al 2% la actualización anual de la renta. Cayó el 28 de abril, y así lo publicó el propio BOE en el acuerdo de derogación. Lo contamos entonces en el Congreso tumba el RDL 8/2026.

El Gobierno anunció un decreto nuevo para finales de julio y volvió a aplazarlo. Escribimos en su momento qué NO estaba en vigor ese verano. Estamos a mediados de septiembre y ese decreto sigue sin publicarse.

El malentendido: el filtro no era la renta del inquilino

Aquí está el grano de verdad que se ha deformado, y merece la pena verlo despacio porque es justo lo contrario de lo que se cuenta.

Ninguno de esos decretos fijaba un umbral de ingresos del inquilino para impedir un desahucio. Lo que hacían era prorrogar la suspensión de lanzamientos para hogares en situación de vulnerabilidad económica, un mecanismo que no es nuevo: viene del escudo social de 2020 y lo único que se votaba cada año era alargarlo. Y llevaba un filtro que casi nadie menciona. El artículo 1 del RDL 2/2026 lo decía con estas palabras:

«esta suspensión de los lanzamientos no se aplicará a aquellos arrendadores que sean propietarios de dos o menos viviendas»

Es decir: el criterio que activaba la protección no era cuánto cobra el inquilino, sino cuántas viviendas tiene el casero. Estaba pensado para frenar lanzamientos de grandes tenedores, y dejaba fuera al propietario particular con uno o dos pisos. Convertir eso en «no puedes echar a quien cobre poco» cambia por completo a quién afecta y a quién no.

Qué sí está en vigor hoy

Que los decretos hayan caído no significa que un inquilino esté desprotegido. Lo que queda en pie es el marco ordinario, y es bastante:

El Tribunal Constitucional resolvió el 26 de mayo de 2026 —publicado en el BOE núm. 153, de 24 de junio— el último recurso pendiente contra la Ley 12/2023, y desestimó el grueso. Confirmó las zonas de mercado residencial tensionado, la vivienda asequible incentivada y la financiación de los parques públicos. Otra cosa es que la Comunidad de Madrid no haya declarado ninguna zona tensionada, que es lo que hace que aquí esa herramienta no cambie nada en la práctica.

El dato que sí te afecta cada año es el índice del INE que limita cuánto puede subirte la renta al renovar. Lo tenemos vivo, actualizado en cuanto el INE lo publica, y lo puedes cruzar con tu contrato en nuestra guía del IRAV.

¿Están vendiendo los fondos? Lo que dice el INE

La segunda mitad del rumor es que los fondos están deshaciéndose de sus pisos de alquiler. Esto se puede medir, y el INE lo mide: la Estadística de Transmisiones de Derechos de la Propiedad publica cada mes qué porcentaje de las compraventas corresponde a cada tipo de vendedor y de comprador.

Las sociedades venden más de lo que compran, sí, pero llevan haciéndolo exactamente igual desde antes de que existiera ninguno de estos decretos. El saldo vendedor lleva veinte meses moviéndose en la misma franja, y su punto más alto fue enero de 2025, meses antes de toda esta secuencia. Si una norma hubiera empujado a los fondos a soltar cartera, la línea de ventas de sociedad a particular tendría que haberse disparado. Hace lo contrario: baja del 20,2 % al 17,2 %.

Lo que este dato no puede decir

Conviene ser honesto con el límite, porque publicar una cifra sin decir qué no cubre es media verdad. En la estadística del INE, «persona jurídica vendedora» incluye sobre todo a las promotoras que venden obra nueva, que por definición venden siempre. El INE no separa una promotora de un fondo, así que esta serie no puede confirmar ni desmentir el movimiento de una cartera concreta.

Lo que sí sostiene, y con solidez, es que no hay ninguna ola de desinversión. Y lo que nosotros venimos documentando apunta en dirección contraria: fondos entrando, no saliendo. El Fondo España Crece con 12.250 millones del ICO, la SOCIMI ALAS comprando viviendas del Plan Vive, y el flex living creciendo en Madrid.

Qué significa esto si estás renovando

Si tu contrato vence en los próximos meses, lo práctico es esto. No cuentes con la prórroga extraordinaria de dos años: no existe, cayó en abril. No cuentes con el tope del 2 %: tampoco. Lo que tienes es la prórroga obligatoria de la Ley de Arrendamientos Urbanos —cinco años si tu casero es un particular, siete si es una sociedad— y el índice del INE como límite a la subida anual.

Y si te llega la noticia de que tu edificio lo vende un fondo, que puede pasar, recuerda que la venta no rompe tu contrato: el comprador se subroga y tienes que terminar tu periodo de prórroga obligatoria. Es la pregunta que más nos llega por esta vía, y la respuesta no depende de ningún decreto nuevo.

Lo que sí conviene vigilar es el decreto aplazado. Si se publica, entrará en vigor el mismo día y volverá a tener treinta días para ser convalidado. Hasta que aparezca en el BOE es un anuncio, no una norma, y aquí no escribimos anuncios en presente de indicativo. En cuanto salga —o en cuanto vuelva a caer— lo actualizamos en esta misma página.