Ley de alquiler en vigor: qué protege hoy al inquilino y por qué los fondos no están vendiendo

Si alguien te ha contado estos días que hay una ley de alquiler en vigor que impide desahuciar a un inquilino que cobre menos de cierta cantidad, y que por eso los fondos están vendiendo los pisos que tenían alquilados, conviene pararse antes de tomar una decisión con eso encima de la mesa. Hemos ido a las dos fuentes que pueden zanjarlo: el BOE, para saber qué norma está viva, y el INE, para saber qué está pasando de verdad con las compraventas.

El resultado es incómodo para el rumor. No hay ninguna ley de alquiler en vigor con ese contenido, los tres decretos que llevaban medidas parecidas están derogados, y el dato de mercado no enseña ninguna ola de venta. Para un policía nacional, un guardia civil, un docente de la Comunidad de Madrid o un sanitario del SERMAS que esté renovando contrato este otoño, la diferencia entre lo que se comenta y lo que dice el boletín es la diferencia entre firmar tranquilo y firmar creyendo que te protege algo que no existe.

Cuatro decretos derogados y uno en vigor

Lo primero que hay que entender es cómo funciona un real decreto-ley: se publica en el BOE y entra en vigor de inmediato, pero el Congreso tiene treinta días para convalidarlo; con las Cortes disueltas, lo hace su Diputación Permanente. Si no reúne los apoyos, decae. Eso es exactamente lo que pasó tres veces seguidas en menos de cuatro meses, y una cuarta en octubre.

El último, el Real Decreto-ley 8/2026, es el que más se comentó: daba una prórroga extraordinaria de hasta dos años a los contratos y limitaba al 2% la actualización anual de la renta. Cayó el 28 de abril, y así lo publicó el propio BOE en el acuerdo de derogación. Lo contamos entonces en el Congreso tumba el RDL 8/2026.

El Gobierno anunció un decreto nuevo para finales de julio y volvió a aplazarlo. Escribimos en su momento qué NO estaba en vigor ese verano. A mediados de septiembre seguía sin publicarse.

Llegó a finales de mes: el Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, volvía a traer la prórroga extraordinaria y el límite del 2 %, y el Congreso lo derogó el 2 de octubre (acuerdo de derogación). Cuatro días después el Gobierno aprobó el Real Decreto-ley 29/2026, publicado en el BOE el 7 de octubre y en vigor desde el 8, con esas dos medidas. Como todo decreto-ley, hay que convalidarlo, y esta vez, con las Cortes disueltas, lo vota la Diputación Permanente del Congreso; si lo deroga, lo contaremos aquí el mismo día.

El malentendido: el filtro no era la renta del inquilino

Aquí está el grano de verdad que se ha deformado, y merece la pena verlo despacio porque es justo lo contrario de lo que se cuenta.

Ninguno de esos decretos fijaba un umbral de ingresos del inquilino para impedir un desahucio. Lo que hacían era prorrogar la suspensión de lanzamientos para hogares en situación de vulnerabilidad económica, un mecanismo que no es nuevo: viene del escudo social de 2020 y lo único que se votaba cada año era alargarlo. Y llevaba un filtro que casi nadie menciona. El artículo 1 del RDL 2/2026 lo decía con estas palabras:

«esta suspensión de los lanzamientos no se aplicará a aquellos arrendadores que sean propietarios de dos o menos viviendas»

Es decir: el criterio que activaba la protección no era cuánto cobra el inquilino, sino cuántas viviendas tiene el casero. Estaba pensado para frenar lanzamientos de grandes tenedores, y dejaba fuera al propietario particular con uno o dos pisos. Convertir eso en «no puedes echar a quien cobre poco» cambia por completo a quién afecta y a quién no.

Qué está en vigor hoy

Debajo del decreto en vigor está el marco ordinario, que no depende de ninguna votación, y es bastante:

El Tribunal Constitucional resolvió el 26 de mayo de 2026 —publicado en el BOE núm. 153, de 24 de junio— el último recurso pendiente contra la Ley 12/2023, y desestimó el grueso. Confirmó las zonas de mercado residencial tensionado, la vivienda asequible incentivada y la financiación de los parques públicos. Otra cosa es que la Comunidad de Madrid no haya declarado ninguna zona tensionada, que es lo que hace que aquí esa herramienta no cambie nada en la práctica.

Hasta el 31 de diciembre de 2027, el decreto en vigor pone por encima de ese índice un límite del 2 % si no pactáis otra cosa (lo explicamos justo abajo). El índice del INE sigue siendo la referencia de tu contrato. Lo tenemos vivo, actualizado en cuanto el INE lo publica, y lo puedes cruzar con tu contrato en nuestra guía del IRAV.

¿Están vendiendo los fondos? Lo que dice el INE

La segunda mitad del rumor es que los fondos están deshaciéndose de sus pisos de alquiler. Esto se puede medir, y el INE lo mide: la Estadística de Transmisiones de Derechos de la Propiedad publica cada mes qué porcentaje de las compraventas corresponde a cada tipo de vendedor y de comprador.

Las sociedades venden más de lo que compran, sí, pero llevan haciéndolo exactamente igual desde antes de que existiera ninguno de estos decretos. El saldo vendedor lleva veinte meses moviéndose en la misma franja, y su punto más alto fue enero de 2025, meses antes de toda esta secuencia. Si una norma hubiera empujado a los fondos a soltar cartera, la línea de ventas de sociedad a particular tendría que haberse disparado. Hace lo contrario: baja del 20,2 % al 17,2 %.

Lo que este dato no puede decir

Conviene ser honesto con el límite, porque publicar una cifra sin decir qué no cubre es media verdad. En la estadística del INE, «persona jurídica vendedora» incluye sobre todo a las promotoras que venden obra nueva, que por definición venden siempre. El INE no separa una promotora de un fondo, así que esta serie no puede confirmar ni desmentir el movimiento de una cartera concreta.

Lo que sí sostiene, y con solidez, es que no hay ninguna ola de desinversión. Y lo que nosotros venimos documentando apunta en dirección contraria: fondos entrando, no saliendo. El Fondo España Crece con 12.250 millones del ICO, la SOCIMI ALAS comprando viviendas del Plan Vive, y el flex living creciendo en Madrid.

Qué significa esto si estás renovando

Si tu contrato vence en los próximos meses, esto es lo que tienes desde el 8 de octubre de 2026, con el Real Decreto-ley 29/2026 en vigor y pendiente de convalidación:

• Una prórroga extraordinaria de hasta dos años, año a año. La pides tú si tu prórroga obligatoria o tácita acaba antes del 31 de diciembre de 2028 y llevas los ocho meses anteriores al corriente de pago. El casero tiene que aceptarla, salvo que pactéis otras condiciones, firméis un contrato nuevo o necesite la vivienda para él o su familia y te lo comunique en plazo (disposición final quinta).
• Un límite del 2 % a la subida. Si la renta se actualiza antes del 31 de diciembre de 2027 y no pactáis otra cosa, no puede subir más de un 2 %; y si tu renta está por encima del índice de referencia de precios, no puede subir nada (disposición final sexta).
• Desde el 15 de noviembre, la prórroga tácita cambia. El Real Decreto-ley 28/2026 hace que, si nadie avisa a tiempo, el contrato se prorrogue por plazos de cinco o siete años, y obliga al casero que no quiera renovar a indemnizarte, salvo que necesite la vivienda o en los demás casos que la norma enumera. Entra en vigor ese día.

Debajo de todo eso sigue la prórroga obligatoria de la Ley de Arrendamientos Urbanos: cinco años si tu casero es un particular, siete si es una sociedad. Y como los cuatro decretos anteriores cayeron en el Congreso, pide por escrito lo que solicites al amparo de este y guarda la respuesta del casero.

Y si te llega la noticia de que tu edificio lo vende un fondo, que puede pasar, recuerda que la venta no rompe tu contrato: el comprador se subroga y tienes que terminar tu periodo de prórroga obligatoria. Es la pregunta que más nos llega por esta vía, y la respuesta no depende de ningún decreto nuevo.

Lo que sí conviene vigilar es la convalidación. Con las Cortes disueltas, la vota la Diputación Permanente del Congreso, y a 12 de octubre no tiene fecha. Si deroga el 29/2026, la prórroga de dos años y el tope del 2 % dejan de aplicarse desde ese día; si deroga el 28/2026 antes del 15 de noviembre, la prórroga tácita de cinco o siete años no llegará a entrar en vigor. No espera al Congreso que salga de las urnas: el plazo de treinta días acaba en noviembre, antes de que las nuevas Cortes se constituyan el 23 de diciembre, y el artículo 78 de la Constitución encarga esa votación a la Permanente mientras tanto. Lo que sí podrán hacer las Cortes nuevas, como con cualquier norma, es modificarlo o derogarlo después con otra ley. En cuanto se vote, lo actualizamos en esta misma página.