Vivienda protegida en España y en Madrid: del auge del desarrollismo al colapso actual

Por Observatorio de la Vivienda Funciohouse / 10 de agosto de 2026

La vivienda protegida en España vivió su época dorada hace medio siglo: de 1961 a 1975 se terminaron 2,67 millones de viviendas protegidas, el 66 % de todo lo que se acababa en el país. En 2025 se terminaron 12.858. Esa distancia —de millones a decenas de miles— es el tamaño real del derrumbe, y explica por qué un policía nacional, un guardia civil o un enfermero del SERMAS destinado hoy en Madrid ya no encuentra la escalera de acceso que sí usaron sus padres.

Cuando España sí construía vivienda protegida

No es nostalgia: es estadística. Durante el desarrollismo, el Estado hizo de la vivienda protegida el instrumento central de acceso a la propiedad para las familias trabajadoras que llegaban a las ciudades. De 1961 a 1975 se terminaron en España 4,07 millones de viviendas, y 2,67 millones de ellas —dos de cada tres— eran protegidas; antes, de 1943 a 1960, se habían terminado otras 700.000 protegidas. Son las estadísticas oficiales del Plan Nacional de la Vivienda y de los Planes de Desarrollo, recopiladas por Fernández Carbajal en Ciudad y Territorio (2003). Ojo con una cifra que circula: los «más de cuatro millones de viviendas protegidas» del franquismo suman también las libres. Y el propio estudio advierte de que la estadística de la época contaba de menos las libres, así que el peso real de la protegida pudo ser algo menor.

Aquella vivienda protegida no era residual ni testimonial: era el mercado. El obrero de la fábrica, el administrativo, el policía o el maestro compraban su primer piso protegido y, con el tiempo, ascendían. La protección oficial funcionaba como una escalera social real, no como un sorteo al que se apuntan miles para unas decenas de llaves.

El derrumbe: de 68.000 a 12.858

El contraste con hoy es brutal. En 2008 todavía se terminaron 68.587 viviendas protegidas en España. La crisis financiera y el abandono político de la política de vivienda hundieron la cifra hasta tocar fondo en 2017, con 4.938: una caída del 93% en menos de una década. Desde entonces ha habido una recuperación tímida —14.371 en 2024, el mejor dato desde 2012, y 12.858 en 2025—, pero sigue un 81% por debajo de 2008. Esta es la serie entera, desde 1961, con las fuentes oficiales de cada tramo:

Y no es solo cuánto se construye, sino qué proporción representa. En 2014, la vivienda protegida era todavía el 30% de todo lo que se terminaba en España. En 2025 era el 14%. Dicho de otra forma: hoy, de cada siete casas que se acaban, solo una tiene precio limitado. Las otras seis salen al mercado libre, donde el funcionario compite con inversores, extranjeros y fondos.

¿Cuánta vivienda protegida se terminaba en Madrid y cuánta se termina ahora?

En la Comunidad de Madrid la caída tiene la misma forma, y se puede medir año a año desde 1991, que es donde empieza la serie oficial del Ministerio de Vivienda. Su mejor época fueron los años de 2004 a 2012: se terminaron 142.925 viviendas protegidas en nueve años, casi 16.000 al año, con un récord de 20.184 en 2007. De 2020 a 2025 se terminaron 26.429, unas 4.400 al año: por cada 100 viviendas protegidas que se terminaban entonces, ahora se terminan 28.

Dos cosas se ven en el gráfico. La primera es que la caída no fue un mal año, sino un cambio de escala que dura ya más de una década: desde 2013 ningún año ha llegado a 7.000. La segunda, la parte en naranja intenso: las viviendas protegidas de promotor público —administraciones y sus empresas— rondan desde 2014 las 500 al año, y en 2025 fueron 521. Conviene leerlo bien: «promotor público» es quien promueve la obra, no quien pone el suelo, y el Plan Vive de la Comunidad lo construyen empresas privadas sobre suelo público, así que la estadística lo cuenta como privado.

Las entregas de llaves de este año, una a una y con su nota oficial, las contamos en viviendas públicas entregadas en Madrid.

La vivienda protegida en Madrid: antes y ahora

Viviendas protegidas terminadas cada año en la Comunidad de Madrid, con la estadística oficial del Ministerio de Vivienda

Su mejor época

De 2004 a 2012, de media al año

15.881

142.925 en nueve años · el récord, en 2007: 20.184

Ahora

De 2020 a 2025, de media al año

4.405

de promotor público, 611 al año

Hoy se terminan 28 de cada 100 que se terminaban

Media de 2020-2025 frente a la de 2004-2012

Se terminan hoy (28)Se dejaron de terminar (72)

Viviendas protegidas terminadas cada año

Comunidad de Madrid, de 1991 a 2025 · en naranja, los años de su mejor época y los de ahora

91

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99

00

01

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05

06

20,2 mil07

08

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10

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17

18

19

20

21

22

23

24

3,8 mil25

En 2025

Terminadas en Madrid3.802en 2007: 20.184

De promotor público521quien promueve la obra, no el programa

Sobre toda España30 de cada 100España: 12.858

La ley ya obliga a que en el suelo nuevo al menos el 30 % de lo que se puede edificar para vivienda sea vivienda protegida (Ley de Suelo, artículo 20).

«De 2004 a 2012 se terminaban en la Comunidad de Madrid 15.881 viviendas protegidas al año; de 2020 a 2025, 4.405: 28 de cada 100.»

Fuente: Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, Estadística de Vivienda Protegida, tabla 1.6 (calificaciones definitivas, planes estatales y autonómicos). La serie oficial empieza en 1991. La mejor época (los nueve años seguidos con más viviendas terminadas), las medias y el «de cada 100» son cálculos nuestros. Promotor público: quien promueve la obra; el Plan Vive lo construyen empresas privadas en suelo de la Comunidad y cuenta como privado. Reserva del 30 %: Real Decreto Legislativo 7/2015, artículo 20.1.b.

FuncioHouse

funciohouse.com · Observatorio de la vivienda
Datos hasta 2025 · Ministerio de Vivienda · leídos el 8 de noviembre de 2026

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Y encima, la que hay se evapora

El problema no se agota en la falta de obra nueva. El parque protegido existente es un cubo con un agujero en el fondo. Según el análisis de la fundación Civio sobre la evolución de la VPO desde 1991, a finales de 2030 España habrá perdido la mitad del millón y medio de viviendas protegidas construidas en las últimas tres décadas. El motivo es la descalificación: pasado el plazo de protección —a menudo 30 años—, el piso deja de ser protegido y se vende o alquila a precio de mercado.

Es la pescadilla que se muerde la cola. Se construye poca vivienda protegida y, al mismo tiempo, la que se levantó hace décadas va saliendo del régimen protegido justo cuando más falta hace. El resultado es un parque público que, lejos de crecer, encoge.

Qué tiene que ver esto con el funcionario

Todo. La vivienda protegida fue durante décadas la vía por la que un empleado público con sueldo modesto pero estable accedía a su primera casa. Ese mecanismo se ha desmontado. Un guardia civil recién destinado a Madrid, un docente de la Comunidad de Madrid que gana el concurso de traslados, un MIR o un TCAE del SERMAS con contrato eventual: todos ellos tienen exactamente el perfil para el que se inventó la protección oficial —renta media, empleo estable, sin patrimonio previo— y se encuentran con que la escalera ya no está.

En opinión de este Observatorio, el debate público se ha desplazado hacia el tope al alquiler y las ayudas puntuales, que son parches sobre el síntoma. El dato histórico apunta a la enfermedad: España dejó de construir vivienda asequible en volumen y dejó que se descalificara la existente. Sin recuperar la producción a la escala del desarrollismo —adaptada a hoy, con suelo público y colaboración con cooperativas y promotores—, ninguna medida de demanda va a devolver la escalera que millones de familias sí tuvieron.

Lo que los números no explican por sí solos es el coste humano de esa renuncia: una generación entera de trabajadores públicos que sirve al Estado y, a cambio, no puede permitirse vivir cerca de donde trabaja.

¿Qué hay que exigir a cada administración?

La vivienda protegida no aparece sola: la planifican, la califican y la ponen en suelo administraciones con nombre y competencias. Medir sirve de poco si no se dice qué falta. Esto es lo que, con los datos de arriba, este Observatorio pide a cada una:

• A la Comunidad de Madrid, que tiene la competencia en vivienda y es la que califica la protegida: un objetivo anual de viviendas protegidas terminadas, publicado y comprobable con la estadística del Ministerio, no solo de viviendas anunciadas o adjudicadas. La vara de medir que proponemos es la suya propia: de 2004 a 2012 la Comunidad terminó casi 16.000 al año.
• A los ayuntamientos, que ordenan el suelo: que la reserva que ya marca la ley se convierta en obra. La Ley de Suelo obliga a reservar para vivienda protegida al menos el 30 % de la edificabilidad residencial en el suelo de nueva urbanización (artículo 20.1.b), y el suelo de los patrimonios públicos tiene que ir a vivienda protegida (artículo 52.1). Lo que pedimos es saber qué parcelas tiene cada ayuntamiento para eso, desde cuándo y cuáles están ya en obra.
• Al Estado, por dos vías. Su promotora de vivienda, Casa 47, no había entregado a 2 de noviembre de 2026 ninguna vivienda en la Comunidad de Madrid en lo que va de año, según nuestro registro de entregas. Y la red eléctrica: hasta que se apruebe la nueva planificación, los grandes barrios del sureste no tienen garantizada la luz (lo contamos en red eléctrica y vivienda en Madrid).
• Para el suelo del mercado libre, a las tres: menos trámite y plazos tasados para que el suelo llegue a ser finalista, porque de ese suelo sale también la reserva protegida. Lo mínimo es que cada desarrollo publique cuándo empezó a tramitarse y cuándo estará listo para construir. Por qué tarda tanto lo contamos en burocracia y suelo finalista en Madrid y en el suelo finalista, el cuello de botella.

Ninguna de estas peticiones exige inventar nada: los datos ya existen y la ley ya obliga. Lo que se pide es que se cumpla, que se publique y que se pueda comprobar.

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El contador: lo que se prometió y lo que se terminó

Una promesa de vivienda se puede comprobar: quién la hizo, cuándo, cuántas viviendas y en qué plazo, frente a lo que la estadística oficial dice que se terminó. Aquí están las que se sostienen con una fuente primaria, y una que circula y no se sostiene. Lo dicho no se reescribe; lo medido se actualiza solo cuando el Ministerio o el INE publican datos nuevos.

Y la otra mitad de la cuenta: cuántos hogares nuevos necesitan casa cada año. El INE no publica por qué se forma cada hogar, pero sí de qué tamaño es, y casi la mitad de los nuevos son de una sola persona.

Fuentes: idealista — Del auge a la caída de la vivienda protegida (2025) · Fernández Carbajal — La política de vivienda en España durante el franquismo (Ciudad y Territorio, 2003) · Ministerio de Vivienda — Boletín Especial Vivienda Social 2024 · Civio — Evolución de la VPO desde 1991 · CBRE — La producción de vivienda protegida alcanza su mayor cifra en 10 años · Ministerio de Vivienda — Estadística de Vivienda Protegida, tabla 1.6, por comunidad (Comunidad de Madrid) · BOE — Real Decreto Legislativo 7/2015, Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, artículos 20 y 52