Viviendas iniciadas en España: 153.000 en 2026 frente a 223.000 hogares — el agujero de oferta que ahoga también al funcionario

Por Observatorio de la Vivienda Funciohouse / 29 de julio de 2026

Las viviendas iniciadas en España serán 153.000 en 2026, según la previsión que BBVA Research actualizó el 28 de julio. Ese mismo año se formarán 223.000 hogares nuevos. La resta —70.000 casas que no se levantan— es la frase entera de la crisis de vivienda española, y explica por qué el precio subirá un 12% este año. También explica algo que en este Observatorio conviene decir claro: al funcionario que no llega a comprar no lo ahoga la obra nueva de lujo que sí se construye, sino la que no se construye.

El dato nuevo: ni el propio banco se creía que fuera tan grave

Lo relevante de la previsión del 28 de julio no es solo la cifra, sino la corrección. En noviembre de 2025, BBVA Research estimaba que el precio de la vivienda subiría "en torno al 7%" en 2026. Ocho meses después ha tenido que elevar esa cifra al 12%. Cuando el servicio de estudios de un banco casi duplica su propia previsión en medio año, no está diciendo que la demanda se haya disparado por sorpresa: está reconociendo que la oferta ha respondido aún peor de lo que su modelo daba por hecho.

La foto completa que dibuja BBVA Research: 153.000 viviendas iniciadas en 2026 y 170.000 en 2027, partiendo de las 139.000 de 2025. Frente a eso, 223.000 hogares nuevos en 2026 y 217.000 en 2027. El resultado es un déficit que no para de engordar: 807.000 viviendas este año, 885.000 el que viene. Y un titular que resume el fracaso de una década: entre 2021 y 2027, la construcción habrá respondido solo al 47% de los hogares que se han formado en España. Se ha construido menos de la mitad de lo necesario durante siete años seguidos.

La oferta es indivisible: por qué la casa cara del vecino te abarata la tuya

Aquí está el punto que a menudo se malinterpreta. Es tentador pensar que la vivienda libre y cara que levantan las promotoras "no va con el funcionario", que ese mercado es de otros. Es un error de análisis económico. El precio no se fija por compartimentos: se fija por el equilibrio entre toda la oferta y toda la demanda. Cada vivienda nueva que entra en el mercado —aunque sea un ático de 600.000 euros en Valdebebas— absorbe a un comprador que, de no existir esa casa, estaría pujando por el piso usado de 250.000 que sí mira el funcionario.

Es el mecanismo del filtrado: la oferta de gama alta libera stock en la gama media, que a su vez libera stock en la gama de entrada. Por eso una cifra abstracta como "153.000 iniciadas" es en realidad la noticia más directa sobre el bolsillo de un guardia civil, un docente de la Comunidad de Madrid o un enfermero del SERMAS que busca su primera casa. Si esas 153.000 fueran 300.000, el precio que paga cada uno de ellos bajaría, aunque ni una sola de esas casas llevara la etiqueta de "protegida". La vivienda que construye la privada, toda ella, acaba beneficiando al que menos recursos tiene. El problema no es que se construya caro. El problema es que se construye poco.

Los visados —el paso previo a iniciar una obra— confirman que algo se mueve: en junio de 2026 crecieron un 27,2% interanual, con 13.280 unidades, según el Ministerio de Transportes y Movilidad Sostenible. Pero se parte de un suelo históricamente bajo. Que la oferta repunte no significa que alcance: 2025 cerró en torno a 140.000 visados cuando la demanda pide más de 220.000.

Tres bancos, tres cifras, una misma conclusión

Un dato de una sola fuente es una opinión con traje. Por eso conviene triangular. El déficit que calcula BBVA Research (807.000 para 2026) no está solo: el Banco de España lo ha situado en el entorno de las 600.000-750.000 viviendas, y CaixaBank Research proyecta más de 900.000 acumuladas hasta 2029. Las metodologías y los años de referencia difieren —y por eso las cifras no son idénticas—, pero la dirección es unánime: falta oferta, estructural y crónicamente. A escala europea, el Banco Europeo de Inversiones cifró en 2,25 millones el déficit de vivienda de toda la UE. En Madrid, ASPRIMA lo estima en 218.000 viviendas solo en la región.

Que instituciones con sesgos e intereses distintos —un banco, el supervisor, otro banco, la patronal de promotores, el brazo financiero de la UE— coincidan en el diagnóstico es la señal más fiable de que el problema es real y no un marco interesado. En opinión de este Observatorio, cuando idealista, el Banco de España y una cooperativa de vivienda dicen lo mismo, ese "mismo" merece atención.

Por qué no se construye más (el dinero no fabrica ladrillos)

Si todos coinciden en que falta oferta, la pregunta es por qué no se levanta. Y la respuesta no es la financiación —hay capital de sobra buscando ladrillo—, sino tres cuellos de botella físicos:

• Suelo finalista. El suelo listo para construir de forma inmediata es escaso; los grandes desarrollos del sureste de Madrid tardan años en pasar de plano a grúa.
• Licencias. Una licencia de obra en Madrid puede tardar entre 18 y 24 meses. Cada mes de retraso es oferta que no llega.
• Mano de obra. Sin albañiles, encofradores ni instaladores no hay construcción por mucho dinero que se ponga encima de la mesa. Es el muro invisible del sector.

Son límites que ningún plan de vivienda corrige de un año para otro. El Plan Estatal 2026-2030 y los 10.000 millones de InvestEU ayudan, pero, como reconoce el propio BBVA Research, "no corregirán por sí solos el déficit".

Lo que este dato NO dice

La honestidad obliga a marcar los límites del argumento. Que más oferta abarate la vivienda es cierto a medio plazo, pero el filtrado es lento: una vivienda iniciada en 2026 se entrega en 2028 o 2029, y su efecto sobre el precio de entrada tarda años en notarse. A quien necesita un techo este septiembre, la estadística no le da nada.

Y hay un matiz que el propio informe recoge y que descoloca al relato simple: el alquiler ha empezado a moderarse, no porque haya más oferta, sino porque el inquilino ha tocado su techo de pago. Cuando un mercado deja de subir porque la gente literalmente no puede pagar más, eso no es una buena noticia disfrazada: es el síntoma más crudo del problema. En el mapa de posiciones, los promotores (ASPRIMA) reclaman suelo y licencias más ágiles; el lado inquilino recuerda, con razón, que más oferta libre no baja la renta de este mes. Ambas cosas son ciertas a la vez.

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Para el funcionario, la conclusión es tan incómoda como clarificadora: su adversario en el mercado no es el fondo que compra ni el vecino que se permite la obra nueva. Es la casa que no se ha levantado. Cada año que España construye la mitad de lo que necesita, el precio se aleja un poco más de la nómina de quien sostiene los servicios públicos. La cooperativa que impulsa FuncioHouse existe precisamente para saltarse ese mercado atascado y entregar vivienda a precio de coste, sin esperar a que la oferta general se arregle sola —porque, con estos números, no lo hará pronto.

Fuentes: BBVA Research — Situación Inmobiliaria España · Banco de España — déficit de vivienda · CaixaBank Research — mercado inmobiliario · Visados de obra nueva — Ministerio de Transportes y Movilidad Sostenible · Alimarket — 231.000 viviendas de las 100 principales promotoras hasta 2028