Vivienda protegida Aranjuez: donde el módulo oficial más se acerca al mercado libre

Por Observatorio de la Vivienda Funciohouse / 27 de agosto de 2026

La vivienda protegida Aranjuez es el caso más ajustado de toda la zona B. El precio máximo de la VPP básica es de 2.231,98 € por metro cuadrado útil. El valor tasado de la vivienda libre en el municipio, según el Ministerio, es de 2.184,9 € por metro cuadrado construido (segundo trimestre de 2026). Son las dos cifras más próximas de los veinte municipios de la zona con valor tasado publicado.

¿Cuál de las dos es más barata? Depende de cuántos metros construidos tenga cada metro útil, y esa relación no la publica ningún organismo. Pero hay una forma de saberlo sin inventarla: basta con que la superficie construida supere a la útil en un 2,2 % (2.231,98 ÷ 2.184,9 = 1,022) para que la vivienda protegida salga más barata que la libre. Según las definiciones del propio Ministerio, la superficie construida es la útil más los cerramientos —y, cuando se cuentan, la parte proporcional de las zonas comunes—, así que siempre es mayor; cuánto mayor, nadie lo publica. Lo que sí se puede decir con los datos en la mano es que en Aranjuez la protección deja menos margen que en ningún otro municipio de la zona.

Con el precio limitado —el de la VPPL, la modalidad a la que acceden los perfiles de renta media— el umbral sube al 17,6 % (2.570,48 ÷ 2.184,9 = 1,176). Ahí ya no lo podemos resolver: dependería de la relación entre metros útiles y construidos de cada promoción, que no se publica. Lo decimos así, sin cifra de ahorro ni de sobrecoste.

Por qué Aranjuez está al filo: un mismo tope para toda la zona

No hay nadie incumpliendo nada. El módulo es correcto y el valor tasado también. Lo que llama la atención es dónde cae el tope, y para verlo hay que leer dos artículos de la misma norma.

El artículo 3 de la Orden de 15 de febrero de 2024 reparte los municipios de la Comunidad en tres zonas a efectos del precio máximo «por metro cuadrado de superficie útil». Aranjuez está en la B, junto a Getafe, Leganés, Alcorcón o Móstoles. El artículo 4 fijó para esa zona un precio básico de 2.110 €/m², y el artículo 5 dice que los precios máximos «se actualizarán automáticamente el primero de enero de cada año» con la variación del IPC, a partir de 2025.

Así, el precio sube cada enero, pero la Orden no prevé que la zona a la que pertenece cada municipio se revise con él. El módulo básico de zona B ha pasado de 2.110 a 2.231,98 €/m² útil, un 5,78 % más. Aranjuez comparte ese tope con Getafe, donde la vivienda libre se tasa a 3.272,2 €/m² construido.

Los precios máximos previstos en esta Orden se actualizarán automáticamente el primero de enero de cada año, a partir del día 1 de enero de 2025, de acuerdo con la variación porcentual experimentada por el índice de precios al consumo. — Artículo 5, Orden de 15 de febrero de 2024

Dicho de otra manera: la zona agrupa municipios cuyos mercados son muy distintos, y el IPC empuja el tope de todos por igual. Donde el mercado es más alto, el tope deja mucho margen; donde es más bajo, como en Aranjuez, el tope se acerca al precio de la vivienda libre.

Los veinte municipios de la zona B, con el mismo tope

El gráfico compara solo cosas que se miden igual: el valor tasado de la vivienda libre de cada municipio, todos en euros por metro cuadrado construido. A los veinte se les aplica el mismo tope de 2.231,98 €/m² útil. Entre el más bajo, Aranjuez, y el más alto, Alcorcón, hay 1.376,6 €/m²: la vivienda libre se tasa en Alcorcón un 63 % más cara que en Aranjuez, y la protegida tiene en los dos el mismo precio máximo.

En diecinueve de los veinte la vivienda protegida sale más barata aunque se contara igual un metro útil que uno construido: el valor tasado ya supera al módulo sin hacer ninguna conversión. Aranjuez es el único donde hace falta mirar la diferencia entre las dos superficies para saberlo. Ese es el dato que a este Observatorio le parece relevante, y lo decimos como análisis propio y no como hecho: una zona que agrupa municipios con casi 1.400 €/m² de diferencia en su mercado ha dejado de describir un mercado homogéneo.

Lo que estos números NO demuestran

Conviene marcar los límites, porque el dato es llamativo y se presta a leerlo de más:

• No demuestra que la VPP de Aranjuez sea más cara que la libre. Las dos cifras se miden en superficies distintas y no se pueden restar.
• No da una cifra de ahorro en euros. Para darla habría que convertir metros útiles en construidos, y ningún organismo publica esa relación. Preferimos no inventarla.
• No es el precio de anuncio. El valor tasado del Ministerio es la media de las tasaciones, no lo que pide un vendedor en un portal, que suele ser más alto.
• No implica mala fe de nadie. Es un efecto de diseño: una norma que actualiza el precio cada año y no prevé revisar la zona con él.

Una coincidencia que merece la pena mirar

En el mismo municipio donde la vivienda protegida en venta deja menos margen que en ningún otro de la zona, la Comunidad promueve 400 viviendas de alquiler. Lo contamos en su momento en Plan Vive Aranjuez 2026. Son dos instrumentos distintos con dos lógicas de precio distintas: el alquiler protegido se fija por renta y la compra por módulo, y solo el módulo es igual para toda la zona.

La vivienda protegida existe para corregir una distancia con el mercado. Cuando el precio máximo se actualiza por inflación y el mapa sobre el que se aplica no se revisa, esa distancia deja de ser la misma en cada municipio. Aranjuez es hoy donde menos queda.

Lee también: VPP Madrid: qué es, diferencias VPPB y VPPL, precios y requisitos

Fuentes: Orden de 15 de febrero de 2024, de la Consejería de Vivienda, Transportes e Infraestructuras (BOCM núm. 45, de 22-02-2024), artículos 3, 4 y 5 · Resolución de 19 de enero de 2026 de precios máximos de vivienda con protección pública (BOCM de 30-01-2026) · Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, valor tasado de vivienda libre en municipios de más de 25.000 habitantes, segundo trimestre de 2026 · Metodología de la Estadística de Valor Tasado de Vivienda (el valor por metro es el «cociente entre el valor de tasación y la superficie construida») · Operaciones nuestras: los dos umbrales (2.231,98 ÷ 2.184,9 y 2.570,48 ÷ 2.184,9) y la diferencia entre Alcorcón y Aranjuez.