Vivienda protegida Aranjuez: el módulo oficial cuesta 81 €/m² más que el mercado libre

Por Observatorio de la Vivienda Funciohouse / 27 de agosto de 2026

La vivienda protegida Aranjuez tiene hoy un problema aritmético: el precio máximo que la ley permite cobrar por ella está por encima del precio al que se tasa la vivienda libre en el mismo municipio. El módulo básico de zona B es de 2.231,98 €/m². El valor tasado que publica Mitma para Aranjuez es de 2.151,0 €/m². La diferencia son 80,98 €/m², y va en la dirección contraria a la que debería.

En un piso de 90 metros útiles, eso son 7.288 euros de sobrecoste sobre lo que costaría el mismo metro cuadrado sin protección alguna. Con el módulo limitado —el de la VPPL, la modalidad a la que acceden los perfiles de renta media— la distancia se dispara a 419,48 €/m²: 37.753 euros en esos mismos 90 metros.

Cómo puede la vivienda protegida Aranjuez salir más cara que la libre

No hay nadie incumpliendo nada. El módulo es correcto y el valor tasado también. Lo que falla es el punto donde se encuentran, y para verlo hay que leer dos artículos de la misma norma.

El artículo 3 de la Orden de 15 de febrero de 2024 reparte los municipios de la Comunidad en tres zonas. Aranjuez está en la B, junto a Getafe, Leganés, Alcorcón o Móstoles. El artículo 5 de esa misma Orden dice que los precios máximos «se actualizarán automáticamente el primero de enero de cada año» con la variación del IPC.

Ahí está el desajuste: el precio sube solo todos los eneros, pero la zona a la que pertenece cada municipio no se revisa con él. La zonificación vigente se fijó en febrero de 2024 y desde entonces no se ha tocado. El módulo de zona B ha pasado en ese tiempo de 2.110 a 2.231,98 €/m², un 5,78% más. Aranjuez sigue pagando el tope de Getafe, que se tasa a 3.200,9 €/m².

Los precios máximos previstos en esta Orden se actualizarán automáticamente el primero de enero de cada año, de acuerdo con la variación porcentual experimentada por el índice de precios al consumo. — Artículo 5, Orden de 15 de febrero de 2024

Dicho de otra manera: la zona se diseñó para agrupar municipios con precios parecidos, y el IPC empuja el tope de todos hacia arriba por igual. Cuando un municipio se queda rezagado dentro de su propia zona, llega un momento en que el tope deja de ser un techo y se convierte en un suelo.

Qué le pasa al funcionario que compra ahí

La consecuencia práctica no es teórica y no la arregla negociar el precio. El banco no presta sobre lo que pagas: presta sobre lo que tasa.

Un guardia civil, un docente de la CAM o un profesional del SERMAS destinado en la comarca que compre una VPP de 90 metros en Aranjuez firma por 200.878 euros. Si la tasación se mueve en el entorno del valor que publica Mitma —193.590 euros—, el banco calcula su 80% sobre esa cifra menor: 154.872 euros. La diferencia hay que ponerla en efectivo. Son 46.006 euros de entrada en lugar de 40.176: casi 5.830 euros más, justo en el trámite donde el funcionario que acaba de llegar destinado tiene menos margen.

Y hay un segundo efecto, menos visible: la vivienda protegida arrastra limitaciones de venta durante años. Se aceptan a cambio de haber comprado por debajo de mercado. Aquí se aceptan a cambio de haber comprado por encima.

Parla es el siguiente, y por eso esto no va solo de Aranjuez

De los veinte municipios de zona B con valor tasado publicado, Aranjuez es hoy el único donde el módulo supera al mercado. Pero no está solo en la frontera: a Parla le separan 135,82 €/m² y a Navalcarnero, 242,42 €/m². En el otro extremo, Alcorcón conserva 1.211,72 €/m² de margen. Todos comparten el mismo tope.

Ese es el dato que a este Observatorio le parece más relevante, y lo decimos como análisis propio y no como hecho: una zona que agrupa municipios con 1.300 €/m² de diferencia entre sus extremos ha dejado de describir un mercado homogéneo. Mientras la zonificación no se revise, cada enero de IPC acerca a los municipios rezagados al punto en que su protección se invierte.

Lo que estos números NO demuestran

Conviene marcar los límites, porque el dato es llamativo y se presta a leerlo de más:

• No demuestra que Aranjuez se haya abaratado. Sabemos que hoy el módulo está por encima del valor tasado. No tenemos la serie histórica del municipio para afirmar en qué dirección se ha movido.
• No es el precio de anuncio. El valor tasado de Mitma no es lo que pide un vendedor en un portal, que suele ser más alto. Un comprador puede encontrarse anuncios por encima del módulo. La cifra que aquí se compara es la que usan las tasaciones — y, por tanto, los bancos.
• No implica mala fe de nadie. Es un efecto de diseño: una norma que indexa el precio y no indexa la zona.
• No dice que comprar VPP sea mal negocio en general. En los otros diecinueve municipios de zona B el ahorro va del 5,7% de Parla al 35,2% de Alcorcón.

Una coincidencia que merece la pena mirar

En el mismo municipio donde la vivienda protegida en venta no abarata nada, la Comunidad promueve 400 viviendas de alquiler con inscripciones previstas para septiembre. Lo contamos en su momento en Plan Vive Aranjuez 2026. Son dos instrumentos distintos con dos lógicas de precio distintas, y el contraste ilustra bien el fondo del asunto: el alquiler protegido se fija por renta y el de compra por módulo, y solo uno de los dos mira lo que hace el mercado del municipio.

La vivienda protegida existe para corregir una distancia. Cuando el instrumento se actualiza por inflación y el mapa sobre el que se aplica no se revisa, la distancia acaba corrigiéndose sola en el sitio equivocado. Aranjuez es hoy el único municipio donde eso ya ha ocurrido. La pregunta que queda abierta es cuántos eneros faltan para el siguiente.

Lee también: VPP Madrid: qué es, diferencias VPPB y VPPL, precios y requisitos

Fuentes: Orden de 15 de febrero de 2024, de la Consejería de Vivienda, Transportes e Infraestructuras (BOCM núm. 45, de 22-02-2024), artículos 3 y 5 · Resolución de precios máximos de vivienda con protección pública, BOCM de 30-01-2026 · Mitma, valor tasado de vivienda libre por municipios de más de 25.000 habitantes, primer trimestre de 2026