Heredar una vivienda en Madrid: el 99% que casi nadie paga y las tres condiciones que lo quitan

Por Observatorio de la Vivienda Funciohouse / 15 de septiembre de 2026

Heredar una vivienda en Madrid le cuesta a un hijo o a un cónyuge prácticamente cero. La Comunidad bonifica el 99% de la cuota del Impuesto sobre Sucesiones, y eso convierte una factura de miles de euros en una de decenas. Ese es el titular y es verdad.

Lo que casi nunca se cuenta es lo que viene detrás: quién se queda fuera de ese 99%, qué condición hace que lo pierda quien sí entra, y qué plazo empieza a correr el mismo día del fallecimiento sin que nadie te avise. Esta guía recoge lo que dice la norma —el Decreto Legislativo 1/2010 de la Comunidad de Madrid, en su texto consolidado— y no lo que se repite en los foros.

Heredar una vivienda en Madrid: lo que de verdad se paga

El Impuesto sobre Sucesiones es estatal, pero quien decide cuánto se paga de él es cada comunidad autónoma. Madrid aplica una bonificación del 99% de la cuota a los herederos de los grupos I y II —descendientes, adoptados, cónyuge, ascendientes y adoptantes—. En la práctica, un hijo que hereda el piso de su madre paga el 1% de lo que le habría salido sin esa bonificación.

El grupo III —hermanos, tíos y sobrinos— tiene desde la Ley 2/2025, de 25 de junio, una bonificación del 50%. Antes no tenía ninguna. Es una mejora real, pero sigue siendo la mitad de la factura, no el 1%.

Para el grupo IV —primos, parientes lejanos y quien no es familia— la norma madrileña no prevé bonificación alguna. Ahí la cuota se paga entera y, además, con el coeficiente multiplicador que la ley estatal aplica por parentesco lejano. Es el caso que sorprende: heredar un piso de un tío abuelo o de un amigo puede salir por un dinero que el heredero no tiene en efectivo.

El 50% de hermanos, tíos y sobrinos se evapora si Hacienda pregunta primero

Esta es la letra que no aparece en casi ningún resumen, y decide miles de euros. La bonificación del grupo III no se aplica sobre toda la herencia: se aplica, dice el artículo 25, «exclusivamente, sobre la parte de la cuota que proporcionalmente corresponda a los bienes y derechos declarados por el sujeto pasivo».

Y define qué cuenta como declarado: los bienes incluidos de forma completa en una autoliquidación o declaración presentada dentro del plazo voluntario, o fuera de él «sin que se haya efectuado un requerimiento previo de la Administración tributaria».

Traducido: si un sobrino hereda un piso y no lo declara, y es la Agencia Tributaria madrileña la que se lo reclama, ese piso deja de estar bonificado. No es una sanción añadida — es que la bonificación no llega a nacer sobre ese bien. Quien se retrasa por desconocimiento, pero declara antes de que le pregunten, la conserva. Quien espera a que le pregunten, la pierde.

En opinión de este Observatorio, es la condición peor comunicada de todo el impuesto: castiga exactamente al heredero que menos asesoramiento tiene, que es el que no sabe que tenía que declarar.

La reducción del 95% por vivienda habitual, y los dos años que deciden

Además de la bonificación de la cuota, existe una reducción previa sobre la base imponible cuando lo que se hereda es la vivienda habitual de la persona fallecida: el 95% de su valor, con un límite de 123.000 euros para cada heredero.

Tiene dos condiciones que conviene leer despacio. La primera: hay que mantener la vivienda durante los cinco años siguientes al fallecimiento, salvo que el heredero fallezca dentro de ese plazo. Venderla antes obliga a devolver lo reducido.

La segunda es la que más gente pierde sin saberlo. La reducción alcanza al cónyuge, a los ascendientes o adoptantes y a los descendientes o adoptados — y también al pariente colateral mayor de 65 años, pero solo si «hubiese convivido con el causante durante los dos años anteriores al fallecimiento». Ese requisito de convivencia de dos años es el que decide el caso más frecuente y menos contado: el hermano o la hermana que se mudó a cuidar al fallecido. Si la convivencia empezó dieciocho meses antes, no hay reducción.

Seis meses que empiezan a contar el día del fallecimiento

El plazo para presentar la autoliquidación es de seis meses desde el fallecimiento, prorrogables otros seis a petición del heredero y con intereses de demora. Conviene saber de dónde sale: no es normativa de Madrid, sino estatal, del Reglamento del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. Se lee a menudo atribuido a la Comunidad, y no lo es.

La prórroga hay que pedirla dentro de los cinco primeros meses. No se concede sola, y el reloj no se detiene porque la herencia esté en discusión entre hermanos.

Por qué esto le importa al funcionario que hoy no puede comprar

Porque para una parte creciente del empleo público en Madrid, heredar ha dejado de ser un asunto de patrimonio y ha pasado a ser la vía de acceso a la vivienda. Los números lo explican solos.

El valor tasado de la vivienda libre en el municipio de Madrid está hoy en 5.466 EUR/m2, según la estadística del Ministerio. Un piso de 80 metros cuadrados son unos 437.000 euros. Sobre el escenario salarial que publicamos por cuerpo, un maestro de la Comunidad de Madrid necesita hoy 18,7 años de sueldo íntegro para pagar ese piso; un enfermero del SERMAS, 19,2. En 2010, con la misma serie de Mitma y el sueldo de entonces, eran 12,6 y 14,0 años.

Ese es el contexto real en el que un policía nacional destinado en Madrid, un guardia civil que llega trasladado o un docente con plaza recién obtenida se plantea qué hacer con el piso de sus padres. La respuesta fiscal, en Madrid, suele ser buena. La pregunta de fondo —por qué la casa heredada se ha convertido en la única entrada al mercado para quien cobra una nómina pública— no la arregla ninguna bonificación.

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Antes de firmar nada

Dos advertencias que este Observatorio hace siempre y que aquí pesan más de lo normal. La primera: la bonificación del 99% no significa que no haya que declarar. Hay que presentar la autoliquidación igual, y de no hacerlo se derivan problemas que no son fiscales sino registrales — sin el impuesto liquidado no se inscribe la vivienda a nombre del heredero.

La segunda: aquí solo se ha tratado el Impuesto sobre Sucesiones. Heredar una vivienda arrastra también la plusvalía municipal del ayuntamiento donde esté el inmueble, los gastos de notaría y registro, y un efecto en el IRPF del heredero el día que la venda. Ninguno de los tres está bonificado al 99%.

Que en Madrid heredar salga casi gratis en el impuesto autonómico es un hecho comprobable. Que eso convierta la herencia en política de vivienda por defecto —y deje fuera a quien no tiene de quién heredar— es una consecuencia que ninguna bonificación resuelve, y que empieza a explicar por qué dos funcionarios con el mismo sueldo y la misma antigüedad acaban en ciudades distintas.

Fuentes: Decreto Legislativo 1/2010, de 21 de octubre, de la Comunidad de Madrid (texto consolidado, arts. 21 y 25) · Ley 29/1987 del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones · Reglamento del Impuesto (RD 1629/1991), plazos de presentación · Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana — valor tasado de la vivienda libre