Escasez de vivienda en España: cuántas faltan de verdad, del dato de Galindo al espejo de Viena

Por Observatorio de la Vivienda Funciohouse / 11 de agosto de 2026

La escasez de vivienda en España ya tiene quien le ponga número. El problema es que ningún número coincide. El Banco de España habla de un agujero anual de cientos de miles de casas; la OCDE mide un parque de alquiler social ridículo frente al europeo; y el sociólogo Jorge Galindo titula su ensayo con una cifra redonda: Tres millones de viviendas. Detrás de esa discrepancia no hay un error de cálculo, sino tres formas distintas de mirar el mismo abismo.

Este Observatorio ha cruzado las fuentes que sí son primarias —Banco de España, OCDE, Eurostat, Mitma e INE— para separar lo que está medido de lo que es horizonte político. Y para responder a la única pregunta que le importa al funcionario que no llega a comprar: si faltan tantas casas, ¿por qué no se construyen, y qué hacen otros países que aquí no?

La comparación que mejor resume el desenlace de todo esto cabe en dos cifras de alquiler: lo que paga por metro cuadrado un inquilino en Madrid frente a uno en Viena, la ciudad que decidió hace un siglo no dejar la vivienda solo en manos del mercado.

La escasez de vivienda no tiene un número: tiene cuatro

Cuando alguien afirma cuántas viviendas faltan, lo primero es preguntar «¿faltan para qué?». No es lo mismo el déficit de flujo —las casas que deberían levantarse cada año para absorber los hogares nuevos— que el de stock —el agujero acumulado de décadas—.

En el flujo, las estimaciones institucionales rondan un rango parecido: el Banco de España cifra el desajuste en varios cientos de miles de viviendas acumuladas en los últimos años, y CaixaBank Research eleva el déficit proyectado a más de 900.000 casas hacia 2029, con Madrid en cabeza. Son cifras de la misma familia: entre medio millón y casi un millón.

Los tres millones de Galindo son otra cosa, y conviene decirlo con precisión para no mezclar peras con manzanas: es un horizonte de ambición para una década, no un déficit anual. Su tesis —resumida en el subtítulo, cómo pasar de la escasez a la abundancia— es que España no saldrá del problema tapando el agujero justo, sino construyendo de más, hasta que la vivienda deje de ser un bien escaso allí donde la gente quiere vivir. En su Comunitat Valenciana natal lo ha aterrizado en un dato concreto: un déficit estructural de 142.000 viviendas mientras el alquiler multiplicaba por cuatro la subida de los salarios.

En opinión de este Observatorio, la discrepancia de cifras no debilita el diagnóstico: lo refuerza. Se mire por el lado que se mire —flujo, stock u horizonte—, todas las cuentas apuntan en la misma dirección y ninguna hacia abajo.

Por qué faltan: el suelo, y una vivienda protegida que se apagó

Que falten casas no es un misterio meteorológico. El economista Juan Ramón Rallo lo repite con una comparación que incomoda: hoy hay prácticamente el mismo parque de viviendas que en 2007, pese a que viven en España unos tres millones de personas más.

«Faltan viviendas donde la gente quiere vivir, y por eso los precios se disparan», resume Rallo, que señala a la restricción artificial de suelo edificable —el urbanismo que tarda años en convertir un terreno en solar— como el cuello de botella, y calcula que entre el 20% y el 25% del precio final de una vivienda son impuestos.

A ese freno de la oferta privada se suma un abandono público que los gráficos hacen brutal. Con datos de Mitma e INE, entre 1961 y 1975 España levantó unos 4,07 millones de viviendas, de las cuales 2,67 millones fueron protegidas. En el periodo 2010-2024, con más población y más cara la vida, se construyeron 1,44 millones, y de ellas apenas 0,28 millones protegidas. La vivienda protegida no se recortó: se apagó, de 2,67 a 0,28 millones.

El resultado, medido por Eurostat en términos reales —descontando la inflación y ajustando a salarios—, es que el precio de la vivienda en España subió un 29,2% entre 2015 y 2024, casi el doble de la media de la Unión Europea (+15,2%). No es que los pisos suban: es que se alejan del sueldo más rápido aquí que en casi toda Europa.

El espejo de Viena y el 8% europeo

La parte más incómoda de la escasez de vivienda española aparece al mirar afuera. La OCDE sitúa el parque de alquiler social de España en torno al 1,5% de las viviendas principales —unas 290.000 unidades según su dato de 2020, actualizado en 2024—, frente a una media europea del 8%. Otros países no juegan en la misma liga:

Viena es el caso extremo y el más citado. Alrededor del 76% de su parque residencial es alquiler social o de coste limitado: el Ayuntamiento posee unas 220.000 viviendas y otras 200.000 las gestionan cooperativas sin ánimo de lucro. El sistema se financia, en parte, con un impuesto del 1% sobre el salario que pagan a medias empresas y trabajadores, y que aporta cerca de 250 millones de euros al año. Con contratos indefinidos y renta regulada, el inquilino vienés medio destina al alquiler el 37% de su sueldo; el de Madrid o Barcelona, alrededor del 74%.

No se trata de calcar Viena —un siglo de política de suelo no se importa en una legislatura, y este Observatorio lo ha analizado al comparar las capitales europeas frente a Madrid—. Pero el contraste desmonta la excusa de que «esto es inevitable». La OCDE ha pedido expresamente a España ampliar su parque de alquiler social: para acercarse a la media haría falta alrededor de 1,5 millones de viviendas, es decir, construir o reconvertir más de 850.000 unidades.

Qué significa para el funcionario

Aquí es donde la estadística se vuelve personal. El sueldo de un funcionario —un policía nacional o un guardia civil recién destinado a Madrid, un médico, enfermero o MIR del SERMAS, un docente de la Comunidad, un militar, un bombero, un policía local o un administrativo A1, A2 o C1— sube por convenio, despacio y con retraso sobre el IPC. La vivienda, ya lo hemos visto, corre un 29,2% en términos reales. Cuando la oferta no crece, quien tiene el margen más rígido es el primero en quedarse fuera de la puja.

Por eso, en la lectura de este Observatorio, la escasez de vivienda no es un problema abstracto de mercado: es el mecanismo concreto que empuja al funcionario a la corona, al alquiler indefinido o a la casa de los padres. Cada vivienda que no se levanta —aunque sea libre y cara— es demanda que sigue compitiendo por el stock asequible que el funcionario necesita.

«El alquiler se ha vuelto una trampa de no ahorro», advierte Jorge Galindo: quien paga renta un mes tras otro no logra reunir la entrada que le permitiría comprar, y queda atrapado en el régimen más caro a largo plazo.

Conviene la honestidad analítica: nada de esto se arregla el año que viene. Construir 850.000 viviendas sociales lleva más de una década; el suelo finalista escasea; y ni el modelo vienés ni los tres millones de Galindo caben en un decreto de verano. Lo que sí puede hacerse ya es dejar de mirar el precio como un fenómeno del clima y empezar a tratarlo como lo que es: el resultado de una oferta que llevamos veinte años sin construir. Mientras tanto, el funcionario seguirá pagando la factura de las casas que no existen. Puedes contrastar estas cifras con el último informe del Banco de España sobre déficit y acceso a la vivienda.

Fuentes: Banco de España · Eurostat (prc_hpi_a · nama_10_fte) · OCDE — Affordable Housing Database · Ministerio de Transportes (Mitma) · INE · CaixaBank Research · Funcas · Jorge Galindo, «Tres millones de viviendas» (Ed. Debate)