Cooperativas de vivienda en Madrid: cómo funcionan, qué te garantiza la ley y cómo comprobar una antes de pagar
Por Observatorio de la Vivienda Funciohouse / actualizado el 28 de septiembre de 2026
Las cooperativas de viviendas son, para mucha gente, la forma más barata de estrenar casa en Madrid, y también la que más dudas genera: quién pone el dinero, qué pasa si la obra se retrasa, qué parte de lo que pagas está garantizada y qué te devuelven si tienes que salirte. Casi todo lo que se publica sobre cooperativas lo escriben las gestoras que las comercializan. Aquí lo contamos desde la ley que las regula en Madrid —la Ley 2/2023, de 24 de febrero, de Cooperativas de la Comunidad de Madrid—, desde la norma que protege lo que entregas y desde los datos abiertos del propio Registro de Cooperativas.
¿Qué es una cooperativa de vivienda y cómo funciona?
La ley madrileña la define en su artículo 116: una cooperativa de viviendas tiene por objeto procurar viviendas a precio de coste y exclusivamente a sus socios. Los socios no compran a nadie: son ellos quienes promueven el edificio. Pueden serlo las personas físicas que necesiten alojamiento para sí o para su familia.
En la práctica, el camino tiene cuatro tramos:
- Constitución. La cooperativa se constituye ante notario y se inscribe en el Registro de Cooperativas de la Comunidad de Madrid, que tiene dos meses desde la escritura para recibirla (art. 13.1).
- Suelo y proyecto. La cooperativa compra el suelo. La ley le prohíbe comprar suelo no urbanizable y solo le permite suelo pendiente de desarrollo si ya tiene aprobado el planeamiento necesario para empezar a desarrollarlo (art. 117.1).
- Obra. Los socios van aportando dinero según un calendario y la cooperativa pide un préstamo promotor para el resto.
- Entrega. Cada socio recibe su vivienda y se subroga en su parte del préstamo o firma su propia hipoteca con el banco que elija.
Casi todas las cooperativas contratan a una gestora, una empresa que hace el trabajo técnico, jurídico y financiero. La ley lo permite con una condición: la cooperativa mantiene «la plena independencia y capacidad de decisión de sus órganos sociales», y el contrato con la gestora tiene que estar por escrito y a tu disposición en el momento en que firmas tu alta. Para cambiarlo hace falta acuerdo de la asamblea (art. 118).
¿Cuántas cooperativas de vivienda hay en Madrid?
El Registro de Cooperativas de la Comunidad de Madrid publica en datos abiertos la lista de todo lo que tiene inscrito. La leemos de forma automática y contamos las de clase «Viviendas», así que las cifras de esta sección se actualizan solas; al pasar el ratón por encima de cada una aparece su fuente.
Cuánta vivienda protegida promueven y cuántas hay, con los datos abiertos de la Comunidad de Madrid
Comunidad de Madrid, de 2005 a 2025
En naranja, las de cooperativas · 2005 a 2025
Sin disolución ni liquidación inscrita, por municipio del domicilio
«Desde 2005, las cooperativas han promovido 43.461 viviendas protegidas en la Comunidad de Madrid: 25 de cada 100.»
Fuente: Comunidad de Madrid, datos abiertos: calificaciones provisionales de vivienda protegida según tipo de promotor (planes estatales y autonómicos) y Registro de Cooperativas. La calificación provisional es la aprobación de una vivienda protegida para construirse. La suma desde 2005 y el reparto «de cada 100» son cálculos nuestros.Viviendas aprobadas hasta 2025 · registro al 5 de noviembre de 2026 · Comunidad de Madrid
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- 3.886 cooperativas de viviendas inscritas, la más antigua de 1945.
- 122 cooperativas inscritas en 2025, frente a 53 cooperativas en 2024. Para encontrar un año con más hay que remontarse a 2002 (133 cooperativas). En 2026 van 83 cooperativas, la última el 30 de octubre de 2026.
- El año récord es 1990, con 238 cooperativas.
- 2.821 cooperativas no tienen anotada ni disolución ni liquidación, pero solo 344 cooperativas han depositado en el Registro las cuentas de alguno de los dos últimos ejercicios (2024-2025).
Registro de Cooperativas · Comunidad de Madrid · de 1975 a hoy
Las cooperativas de vivienda vuelven: 2025, el año con más desde 2002
Cooperativas de viviendas inscritas cada año. En naranja, 2025; en gris, los demás. 2026, sin rellenar, porque el año no ha terminado.
122
×2,3 frente a 2024cooperativas de viviendas inscritas en 2025, frente a 53 en 2024. Para encontrar un año con más hay que remontarse a 2002 (133). El récord sigue siendo 1990, con 238. En 2026 van 83, la última el 30 de octubre.
Para citar«En 2025 se inscribieron en el Registro de Cooperativas de la Comunidad de Madrid 122 cooperativas de viviendas, frente a 53 en 2024; para encontrar un año con más hay que remontarse a 2002 (datos abiertos de la Comunidad de Madrid).»
Ver los datos en tabla
| Año | Inscritas |
|---|---|
| 2026 (en curso) | 83 |
| 2025 | 122 |
| 2024 | 53 |
| 2023 | 34 |
| 2022 | 48 |
| 2021 | 72 |
| 2020 | 30 |
| 2019 | 60 |
| 2018 | 66 |
| 2017 | 53 |
| 2016 | 77 |
| 2015 | 74 |
| 2014 | 56 |
| 2013 | 25 |
| 2012 | 42 |
| 2011 | 67 |
| 2010 | 84 |
| 2009 | 45 |
| 2008 | 59 |
| 2007 | 68 |
| 2006 | 88 |
| 2005 | 82 |
| 2004 | 83 |
| 2003 | 83 |
| 2002 | 133 |
| 2001 | 61 |
| 2000 | 50 |
| 1999 | 43 |
| 1998 | 83 |
| 1997 | 96 |
| 1996 | 101 |
| 1995 | 129 |
| 1994 | 141 |
| 1993 | 92 |
| 1992 | 91 |
| 1991 | 71 |
| 1990 | 238 |
| 1989 | 138 |
| 1988 | 58 |
| 1987 | 28 |
| 1986 | 33 |
| 1985 | 44 |
| 1984 | 25 |
| 1983 | 24 |
| 1982 | 30 |
| 1981 | 19 |
| 1980 | 18 |
| 1979 | 17 |
| 1978 | 29 |
| 1977 | 26 |
| 1976 | 40 |
| 1975 | 50 |
Fuente: Comunidad de Madrid, Registro de Cooperativas, datos abiertos: cooperativas de clase «Viviendas» por año de inscripción, también las que se disolvieron después. Leído el 5-11-2026.
Cómo leer la última cifra: una cooperativa que ya entregó sus casas y nunca se disolvió formalmente sigue apareciendo como no disuelta, así que esas 2.821 cooperativas no son todas cooperativas en marcha. Pero la ley obliga a toda cooperativa a presentar sus cuentas anuales en el Registro en el mes siguiente a aprobarlas (art. 64.6), y ese depósito es público. Si te ofrecen entrar en una cooperativa que ya lleva un ejercicio cerrado, pedir su nota simple y ver si ha depositado cuentas es una comprobación de cinco minutos.
¿Cuánto se ahorra en una cooperativa?
La cooperativa ahorra porque no hay un promotor que cobre su beneficio. La cifra que circula la da el propio sector: la CONCOVI, la confederación de cooperativas de viviendas, habla de entre un 15% y un 20% menos que comprar a una promotora. Conviene leerla sabiendo quién la publica: CONCOVI es parte interesada y es una aproximación, no una medición.
Dos datos ayudan a situarla:
- Lo que deja de cobrar el promotor. El margen bruto de las grandes promotoras cotizadas ronda el 25,3%, según sus cuentas publicadas en la CNMV. Es margen bruto: antes de pagar estructura, comercialización y financiación, así que el ahorro real para el socio es menor.
- Lo que cobra la gestora. Sus honorarios suelen ir del 8% al 10% del coste, según el desglose que publica una gestora del sector (otras fuentes del sector dan cifras de entre el 6 % y el 12 %). Ese porcentaje sale del ahorro.
En vivienda protegida el cálculo cambia, porque el precio tiene un techo fijado por la Comunidad de Madrid. Una VPPB en la zona A, en la que está Madrid capital, no puede superar 2.591,64 €/m² útil, y una VPPL 2.983,03 €/m² útil. Un piso de 80 m² útiles sale como máximo por 207.000 € en VPPB y 239.000 € en VPPL, sin garaje ni trastero, que tienen su propio precio máximo.
¿Está protegido el dinero que pongo en una cooperativa?
Sí, pero no desde el primer euro. Es la pregunta más importante y la que peor se explica.
La norma que protege tu dinero es la disposición adicional primera de la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación, en la redacción que le dio la Ley 20/2015 y que rige desde el 1 de enero de 2016. Obliga a quien promueva viviendas, «incluidas las que se realicen en régimen de comunidad de propietarios o sociedad cooperativa», a tres cosas:
- Garantizar desde la obtención de la licencia de edificación la devolución de lo que has aportado, con los impuestos y el interés legal del dinero, mediante un seguro o un aval.
- Guardar ese dinero en una cuenta especial, separada de cualquier otro fondo, que solo puede usarse para la construcción.
- Devolvértelo si la obra no empieza o no se entrega en plazo.
¿Y antes de la licencia? Ahí la ley madrileña pone un tope: si la cooperativa te pide dinero antes de que entre en vigor esa garantía, no puede pasar del 20 % del precio de la vivienda. Cualquier cláusula que permita superarlo es nula, salvo que dos tercios de la asamblea lo amplíen para salvar la promoción (art. 121.2).
Lo que tienes que pedir por escrito, antes de pagar nada, es qué parte de cada pago va a cuenta del precio de la vivienda —la que queda garantizada— y qué parte es capital social o cuota de gestión. La ley obliga a que las normas de la promoción digan qué garantías hay y, una vez contratadas, la entidad aseguradora o el banco, el número de póliza y la cuenta especial (art. 121.1.j).
Tu dinero, de la firma a las llaves
Qué te protege en cada momento de la promoción
Es lo máximo que pueden pedirte del precio de la vivienda mientras no haya garantía. Más es nulo, salvo que dos tercios de la asamblea lo amplíen para salvar la promoción.
Ley 2/2023, art. 121.2Lo que entregas a cuenta queda garantizado con seguro o aval, con impuestos e interés legal, en una cuenta especial que solo puede usarse para la obra. Si no empieza o no se entrega a tiempo, te lo devuelven.
LOE, disp. adic. 1.ªQuien construye y quien promueve responden de los defectos, cada uno con su plazo desde la recepción de la obra:
Pide siempre por escrito qué parte de cada pago es a cuenta de la vivienda —la que queda garantizada— y cuál es capital o cuota de gestión.
¿Qué pasa si me trasladan o quiero salirme de la cooperativa?
Puedes darte de baja en todo momento, avisando por escrito (art. 18.1). Lo que cambia es cuánto te descuentan, y aquí la ley distingue entre dos tipos de baja.
Si te vas: qué te pueden descontar
Lo máximo que permite la ley, según el tipo de baja
Te lo devuelven cuando otro socio ocupe tu lugar. art. 117.4
Las cuatro causas que valen siempre, además de las de tus estatutos: art. 117.5
El recuadro encendido es el del funcionario: un concurso de traslados no te cuesta el 20 % de tu capital. Hay que acreditarlo, así que guarda la resolución del destino.
¿Qué tiene que enseñarte la gestora antes de que pagues?
La ley madrileña no deja esto a la buena voluntad. Antes de que los socios ingresen dinero para la promoción, la gestora —o el órgano de administración si no hay gestora— tiene que redactar unas normas de la promoción y la asamblea tiene que aprobarlas (art. 121.1). Deben incluir, como mínimo, estos diez puntos:
Antes de pagar, que te den esto por escrito
Las normas de la promoción, aprobadas en asamblea antes de pedir dinero a los socios
Además, la cooperativa no puede negarte información salvo que su difusión ponga en grave peligro a la propia cooperativa (art. 122.1). Y si tiene en promoción más de 20 viviendas y locales, o ha dado poderes de gestión a alguien de fuera del consejo —algo habitual cuando hay gestora—, tiene que auditar sus cuentas antes de presentarlas a la asamblea (art. 120).
¿Quién manda en una cooperativa de viviendas?
En una cooperativa no hay un dueño que decida por ti: decide la asamblea de socios, y cada socio tiene un voto, ponga el dinero que ponga (art. 33). La asamblea elige al consejo rector, que gobierna el día a día, y a los interventores, que revisan las cuentas. La gestora, si la hay, trabaja para la cooperativa y no al revés: la ley exige que los órganos de la cooperativa mantengan «la plena independencia y capacidad de decisión» (art. 118).
Quién manda en una cooperativa de viviendas
Un socio, un voto, y cada órgano con lo que le toca
El órgano supremo: un socio, un voto. Elige y cesa al consejo y a los interventores, aprueba las cuentas, las nuevas aportaciones y los cambios de estatutos. Una vez ratificado el consejo, decide también los cambios del proyecto: tipo de vivienda, calidades, precio, financiación y plazos.
arts. 27, 33 y 117.1Presidente, vicepresidente y secretario como poco. Gobierna y representa. Hasta una cuarta parte pueden ser independientes, no socios.
art. 39Revisan las cuentas, de 2 a 4 años. No puede serlo quien estuvo en el consejo en el periodo que revisan.
art. 44Asesora y gestiona, pero no decide: la cooperativa conserva la decisión. El contrato, por escrito y a tu disposición al darte de alta; cambiarlo exige a la asamblea.
art. 118El momento clave llega cuando se completan los socios previstos: hay que convocar una asamblea que ratifique al órgano de administración que figuraba en la constitución, y desde ese día es la asamblea la que decide cualquier cambio de tipo de vivienda, calidades, precio, financiación o plazos (art. 117.1). Si alguien te dice que eso ya lo decide la gestora, no es lo que dice la ley.
¿Qué derechos y obligaciones tienes como socio?
Ser socio no es ser cliente: eres a la vez dueño de una parte de la cooperativa y futuro adjudicatario de una vivienda, así que tienes derechos que un comprador no tiene y obligaciones que un comprador tampoco tiene. El más importante es el de información: puedes ver las cuentas y el informe de auditoría antes de votarlos, y pedir que te los den por escrito (art. 22).
Lo que puedes exigir y lo que te toca a ti
Derechos y obligaciones del socio, según la ley madrileña
- Elegir y ser elegido para los cargosart. 21.2.a
- Voz y voto en todos los acuerdos de la asambleaarts. 21.2.b y 33
- Copia de los estatutos y reglamentos, y de sus cambiosart. 22.2.a
- Ver las cuentas y el informe de auditoría antes de votarlas, y pedir copia gratisart. 22.2.b
- Preguntar por todo lo del orden del día: solo te lo pueden negar si pone en grave peligro a la cooperativaarts. 22.2.c y 122.1
- Impugnar un acuerdo contrario a la ley, a los estatutos o abusivo, en el plazo de un añoart. 36
- Irte cuando quieras, con el preaviso de los estatutos, que no puede pasar de seis mesesart. 18.1
- Ir a las asambleas, salvo causa justificadaart. 21.1.a
- Aceptar el cargo si te eligen, salvo causa prevista en los estatutosart. 21.1.a
- Pagar las aportaciones y cuotas en las condiciones acordadasart. 21.1.e
- Cumplir los acuerdos válidos, también los que votaste en contraarts. 21.1.h y 27.2
- Guardar secreto de lo que pueda perjudicar a la cooperativaart. 21.1.d
- No competir con ella sin permiso de la asambleaart. 21.1.c
- Dar un correo electrónico para las notificacionesart. 21.1.g
Que un acuerdo saliera por mayoría no lo hace válido: si va contra la ley o los estatutos, se puede impugnar.
¿Qué puedes hacer si no estás de acuerdo con un acuerdo de la asamblea?
Votar en contra no te libra de cumplirlo: los acuerdos de la asamblea obligan a todos, también a los ausentes y a los que votaron en contra (art. 27.2). Pero tienes tres salidas:
- Pedir la información que falte. Si el consejo no te da lo que pides sobre el orden del día, la asamblea puede ordenarle, en votación secreta, que te lo dé (art. 22.2.c).
- Impugnar el acuerdo. Se puede llevar al juez un acuerdo contrario a la ley o a los estatutos, o que la mayoría imponga de forma abusiva en su propio interés. Hay un año desde que se adoptó. No vale para defectos de forma menores que no cambiaron el resultado (art. 36).
- Irte sin descuento. Si votaste en contra y consta en acta —o no pudiste ir por una causa justificada y lo manifiestas por escrito—, algunos acuerdos te dan derecho a baja justificada, como la fusión o la escisión de la cooperativa, su transformación en otro tipo de sociedad o la prórroga de su duración (art. 18.4).
¿Qué suelo puede comprar una cooperativa de viviendas?
No cualquiera. La ley le prohíbe comprar suelo no urbanizable, y el suelo pendiente de desarrollo solo puede comprarlo si ya tiene aprobado el planeamiento que permite empezar a desarrollarlo y si su uso mayoritario es residencial (art. 117.1). Antes de entrar, pide la nota simple del suelo en el Registro de la Propiedad —quién es el dueño y qué cargas tiene— y pregunta en el Ayuntamiento en qué punto está su planeamiento. Si la cooperativa todavía no es dueña del suelo, pregunta con qué título lo tiene reservado. Lo contamos con más detalle en cómo crear una cooperativa de viviendas.
¿Cómo compruebo que una cooperativa es seria?
No existe un sello oficial de cooperativa fiable. Lo que sí existe son comprobaciones que cualquiera puede hacer:
- Pide la nota simple en el Registro de Cooperativas. Se solicita en la sede electrónica de la Comunidad de Madrid y acredita que existe, quién la administra y qué ha inscrito. También puedes buscarla por nombre en los datos abiertos del Registro.
- Mira si deposita cuentas. Si ya ha cerrado algún ejercicio, deberían estar depositadas.
- Pide las normas de la promoción aprobadas en asamblea y el contrato con la gestora. Los dos tienen que estar a tu disposición antes de firmar.
- Comprueba en qué fase está el suelo. Con licencia de edificación, tu dinero está garantizado; antes, no puede pasar del 20 % del precio.
- Pide el número de póliza o de aval y la cuenta especial en cuanto haya licencia.
- Pregunta cuántas cooperativas ha llevado la gestora hasta la entrega de llaves, no cuántas ha empezado, y habla con socios de alguna ya terminada.
- Desconfía de la prisa. Nada en la mecánica de una cooperativa obliga a firmar esta semana.
¿Qué diferencia hay entre una cooperativa y comprar a una promotora?
| Promotora | Cooperativa | |
|---|---|---|
| Precio | Cerrado en el contrato | Estimado: si la obra se encarece, lo pagan los socios. Con una subida de más del 10 % puedes irte sin descuento |
| Quién decide | El promotor | La asamblea, que tiene la competencia sobre cambios de tipo, calidad, precio, financiación y plazos (art. 117.1) |
| Plazo | Fecha pactada en el contrato | Calendario obligatorio desde la licencia, salvo fuerza mayor. Con 18 meses de retraso, baja justificada |
| Salir | Según contrato, normalmente perdiendo arras | Baja en todo momento; como mucho, un 20 % del capital y un 5 % de lo entregado para la vivienda si no está justificada |
| Garantía de lo entregado | La misma para las dos: desde la licencia de edificación, con seguro o aval y cuenta especial | |
¿Qué pasa con tu vivienda cuando te dan las llaves?
La cooperativa no se acaba con la entrega. Tres cosas siguen contando:
- Los defectos de la obra. Desde la recepción de la obra, el constructor responde un año de los acabados, y quienes intervienen en la edificación, tres años de lo que afecte a la habitabilidad y diez de la estructura. De los tres, el único seguro obligatorio en vivienda es el de diez años, el decenal (Ley de Ordenación de la Edificación, artículos 17 y 19 y disposición adicional segunda). Pide la póliza.
- Si un día quieres vender. Los estatutos y las normas de la promoción pueden dar a la cooperativa derecho de tanteo y retracto si vendes a alguien que no es socio, durante como mucho diez años desde la adjudicación notarial; en vivienda protegida, nunca por encima del precio máximo legal (art. 123.1).
- Las viviendas que sobran. Si no hay socios en lista de espera, la asamblea puede vender o alquilar viviendas a terceros, siempre antes de la licencia de ocupación y como mucho el 30 % de las promovidas (art. 117.3).
¿Me llega el sueldo para una vivienda en cooperativa?
Depende de tu sueldo, no de tu cuerpo. Con el tipo medio de las hipotecas que se están firmando, que según el INE es hoy del 3,08%, dedicar el 30 % de un sueldo neto de 2.000 € al mes a la cuota da 600 € al mes, un préstamo de unos 141.000 € y, financiando el 80 %, un piso de hasta 176.000 €. Con 2.500 € netos, el piso sube a 220.000 €. Compáralo con el techo de una VPPB de 80 m² útiles en Madrid capital: 207.000 €.
Para hacer la cuenta con tu sueldo, la calculadora de hipoteca; y para saber si entras en vivienda protegida, el test de elegibilidad.
¿Dónde hay cooperativas de vivienda protegida en Madrid?
Casi toda la vivienda protegida nueva de Madrid capital sale de los grandes desarrollos, y buena parte se promueve en cooperativa. En cada guía contamos cuántas viviendas son protegidas, en qué estado está el suelo según el BOCM y, cuando las hay, qué cooperativas están ya en obra o sin plazas:
Las convocatorias y los sorteos de las administraciones te los avisa gratis el Radar de Vivienda en cuanto salen en el boletín. Las nuevas promociones en cooperativa sobre suelo protegido se las contamos a quien se inscribe en FuncioHouse, también gratis. Si en vez de entrar en una quieres montarla con tu grupo, te contamos cómo crear una cooperativa de viviendas paso a paso. Y si te interesan otras fórmulas, tenemos la diferencia entre cooperativa y cohousing, qué significa la disolución de una cooperativa y cómo funcionan los modelos cooperativos en Europa.
Fuentes: Ley 2/2023, de 24 de febrero, de Cooperativas de la Comunidad de Madrid (BOE-A-2023-13672), artículos 13, 18, 21, 22, 27, 33, 36, 39, 44, 64 y 116 a 123; Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación, disposición adicional primera, en la redacción de la Ley 20/2015, artículos 17 y 19 y disposición adicional segunda; Comunidad de Madrid — Registro de Cooperativas, datos abiertos, descargados el 28-sep-2026 (los recuentos por año, las no disueltas y las que han depositado cuentas son operación nuestra sobre ese fichero, contando la clase «Viviendas»); Comunidad de Madrid — Registro de Cooperativas; CONCOVI — Qué significa precio de coste; Hauser Gestión — Guía del socio cooperativista (honorarios de gestión); cuentas anuales de Neinor, Aedas Homes y Metrovacesa en la CNMV (margen bruto); módulos de precio máximo de la vivienda protegida, BOCM de 30 de enero de 2026; tipo de interés medio de las hipotecas sobre vivienda, INE (serie HPT64408). Los precios por vivienda son el módulo por 80 m² útiles, redondeado al millar; la hipoteca, al 30 % del sueldo neto, a 30 años y financiando el 80 %.
Tu siguiente paso
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