Escasez de vivienda en España: 754.613 casas se dejaron de construir de 2021 a 2025, cifra a cifra

Por Observatorio de la Vivienda Funciohouse / 5 de octubre de 2026

La escasez de vivienda en España tiene una cifra que cualquiera puede rehacer con dos estadísticas oficiales: de 2021 a 2025 hicieron falta 1.222.836 viviendas nuevas^*1 y se terminaron 468.223^{*2 *3}. Se dejaron de construir 754.613 viviendas. El Banco de España llega a la misma cifra con el mismo método: «unas 750.000 viviendas», el 3,9 % de los hogares^*7.

El 4 de octubre el sociólogo Jorge Galindo, de EsadeEcPol, puso esa cuenta en el centro con un artículo y un vídeo que superó las 679.000 reproducciones en menos de un día. Hemos rehecho la cuenta por nuestra parte, cifra a cifra, con las series oficiales de las que sale: el resultado es el mismo que da él y el mismo que da el Banco de España. Aquí está cada cifra con su fuente, los matices que añade la serie oficial y la misma cuenta para la Comunidad de Madrid.

Para citar: «De 2021 a 2025 hicieron falta en España 1.222.836 viviendas nuevas y se terminaron 468.223.»

¿Cuántas viviendas se dejaron de construir en España de 2021 a 2025?

La cuenta tiene dos lados. El primero es cuántas viviendas más hacen falta cada año: una por cada familia, pareja o persona sola que empieza a vivir por su cuenta, descontadas las que dejan de necesitar casa. El INE las cuenta a 1 de enero de cada año^*1. El segundo es cuántas se terminaron: el Ministerio publica por separado las libres^*2 y las protegidas^*3.

El mejor año fue 2024, con 100.980 viviendas terminadas, menos de la mitad de las 206.416 que se necesitaban. Por cada vivienda terminada de 2021 a 2025 hicieron falta 2,6 (C2).

No siempre fue así. De 1991 a 1999 se terminaron de media 267.509 viviendas al año, y de 2000 a 2009, 546.081. De 2021 a 2025, 93.645 (C3).

La década de 2000 no es el modelo: se construyó más de lo que hacía falta, y mucho donde nadie quería vivir. La comparación útil es con los años noventa, cuando se terminaban casi tres veces más viviendas que ahora.

¿Coinciden las cifras con las series oficiales?

Sí. Estas son las cifras de la conversación de estos días, cada una contra la serie oficial de la que sale:

• Cuadra: 18,54 millones de hogares el 1 de enero de 2021 y 19,76 millones el 1 de enero de 2026, 1.222.836 más. El INE da 18.539.223 y 19.762.059^*1.
• Cuadra: 597.632 viviendas libres terminadas en 2006 y 35.382 en 2014^*2.
• Cuadra: 68.587 protegidas en 2008 y 4.938 en 2017^*3.
• Cuadra: unas 91.000 terminadas al año de 2021 a 2023, el 14 % de 2006. La media oficial es 91.198, el 13,8 % de las 658.510 de 2006 (C4).
• Cuadra: unas 465.000 terminadas de 2021 a 2025. Son 468.223.
• Cuadra: unas 62.000 protegidas al año en los noventa y unas 12.000 ahora. La media de 1991 a 1999 es 61.992 y en 2025 fueron 12.858^*3.
• Cuadra: el 68,7 % de los jóvenes de 18 a 34 años vive con sus padres, cuatro puntos más que en 2021 y casi veinte más que en la Unión Europea. Eurostat da 68,7 % en 2025, 64,5 % en 2021 y 49,8 % de media europea^*5.
• Cuadra: comprar una casa cuesta un 80 % más que en 2015. El índice de precios de vivienda del INE marca 179,9 de media en 2025, sobre 100 en 2015^*6.

Sobre las viviendas terminadas en 2025 circulan dos cifras, 93.000 y 92.000. La serie oficial da 93.650 (80.792 libres y 12.858 protegidas); las 92.000 son la cifra redondeada del Banco de España. Algunos gráficos usan además una versión anterior de la serie, que daba 11.104 protegidas en 2025 en lugar de 12.858; por eso salen 466.469 viviendas de 2021 a 2025 en lugar de 468.223. Las tres describen lo mismo.

¿Qué matices añade la serie oficial?

Cuatro, de distinto peso, y ninguno cambia el diagnóstico.

Cuántas de las casas que se venden son de segunda mano. En el vídeo se dicen nueve de cada diez; según el INE son ocho de cada diez: en 2025 se vendieron 557.211 viviendas de segunda mano de un total de 711.543, el 78,3 %^*4 (C5). El argumento es el mismo.

Cuánto se tardaría en cerrar la brecha. El vídeo da 42 años al ritmo de hoy y 9 triplicándolo. Esa cuenta depende de cuántas viviendas hagan falta en los próximos años, que el vídeo no detalla, así que no la hemos podido rehacer. Con las cifras de 2025, si hacen falta 241.013 viviendas al año y se terminan 93.650, cada año se dejan de construir otras 147.363: al ritmo de hoy, la brecha no se cierra, crece.

Las protegidas de 2023. La serie del Ministerio da 8.847^*3; en el artículo aparece 8.646.

Las protegidas de 2024 y 2025. Las 14.371 de 2024 son el mejor dato desde 2013, cuando se terminaron 17.059^*3. En 2025 fueron 12.858, un 10,5 % menos que en 2024.

Hay cifras del vídeo que no hemos podido comprobar en fuente oficial: la subida de los sueldos y del alquiler desde 2015, el peso del alquiler turístico en Valencia y de los compradores extranjeros en Alicante, la inversión en transporte y los ejemplos de San Francisco, Berlín, Estocolmo y Francia. No decimos que estén mal: decimos que no las hemos comprobado.

¿Cuántas viviendas hacen falta en Madrid?

En la Comunidad de Madrid la cuenta es más dura, porque las viviendas que no se construyen un año no desaparecen: quien no encontró casa vuelve a buscar al año siguiente. En 2025 hicieron falta 40.407 viviendas nuevas^*1, y de 2022 a 2024 se habían dejado de construir otras 62.557 (C6). Son 102.964 viviendas. En 2025 se terminaron 12.216^*8: el 11,9 %.

Por cada vivienda que se terminó en Madrid en 2025 había más de ocho buscándola. Una la consiguió. Las otras siete siguen esperando, y son las que se arrastran a 2026. Con las viviendas visadas, que son las que empiezan obra, la cobertura sube al 18,1 %^*8 (C6).

La protegida va peor que el total. En 2025 la Comunidad de Madrid calificó 3.802 viviendas protegidas, un 43,2 % menos que las 6.689 de 2024^*3. En España la caída fue del 10,5 %. La bajada de Madrid, 2.887 viviendas, es mayor que la de toda España, 1.513: fuera de Madrid, la protegida subió en 2025 (C7).

Las cifras de Madrid, al día y con su método, están en el Observatorio. Las viviendas públicas que se han entregado de verdad, con fecha y nota oficial, están en viviendas públicas entregadas en Madrid.

¿Qué significa para un funcionario que busca casa en Madrid?

Significa competir por las pocas viviendas que salen. Cuando se termina una de cada ocho viviendas que hacen falta, el precio no lo pone lo que cuesta construir: lo pone quien más puede pagar entre los ocho que la buscan. El alquiler deja de ser un sitio de paso y la entrada para comprar se aleja cada año.

La salida que mide este Observatorio es la vivienda protegida, que tiene precio máximo por ley. Los barrios que se están urbanizando en Madrid reservan entre el 20 % y el 65 % de sus viviendas a protección pública: el detalle de cada uno está en nuevos desarrollos de Madrid. Pero la protegida también se construye poco, y muchos plazos de inscripción duran solo unas semanas. Llegar tarde a una convocatoria es quedarse fuera.

Para eso está el Radar de Vivienda: es gratis y te avisa de las convocatorias de vivienda pública que encajan con tu perfil. Y si quieres el contexto de fondo, en el Observatorio hemos contado también cuántas viviendas se empiezan cada año, la proyección de CaixaBank hasta 2029 y el suelo que está bloqueado.

De dónde sale cada cifra

El dato de origen es responsabilidad de quien lo publica. La operación es nuestra. Si la fuente es correcta, la operación no es un error.

*1 INE, Estadística Continua de Población, tabla 60131: hogares en viviendas familiares a 1 de enero, España y Comunidad de Madrid. Leída el 5-oct-2026 · MEDIDO.
*2 Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, Tabla 3.2, viviendas libres terminadas, serie anual desde 1991. Leída el 5-oct-2026 · MEDIDO.
*3 Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, Tabla 1.6, calificaciones definitivas de vivienda protegida, España y comunidades, desde 1991. Leída el 5-oct-2026 · MEDIDO.
*4 INE, Estadística de Transmisiones de Derechos de la Propiedad, tabla 6150: compraventas de vivienda nueva y de segunda mano, 2025. Leída el 5-oct-2026 · MEDIDO.
*5 Eurostat, ilc_lvps08: jóvenes de 18 a 34 años que viven con sus padres. Leída el 5-oct-2026 · MEDIDO.
*6 INE, Índice de Precios de Vivienda, tabla 25171, base 2015. Leída el 5-oct-2026 · MEDIDO.
*7 Banco de España, presentación del Informe Anual 2025, 18-jun-2026, diapositiva 29: «El diferencial acumulado desde 2021 asciende a unas 750.000 viviendas», calculado como las viviendas residenciales terminadas menos el cambio en el número de hogares residentes, con datos del INE y del Ministerio; para España, el 3,9 % de los hogares. Leída el 5-oct-2026 · MEDIDO.
*8 Ministerio de Transportes y Movilidad Sostenible, colegios de arquitectos técnicos: certificados de fin de obra (Tabla 15) y visados de dirección de obra (Tabla 6), Comunidad de Madrid · MEDIDO.
El artículo y el vídeo: Jorge Galindo, «Cinco años sin construir suficiente: así se colapsa el alquiler», y su vídeo en X, ambos del 4-oct-2026.

Y esto lo calculamos nosotros

C1 1.222.836 − 468.223 = 754.613 viviendas que se dejaron de construir de 2021 a 2025. Las 1.222.836 son 19.762.059 − 18.539.223 (*1); las 468.223, la suma de libres (*2) y protegidas (*3) de esos cinco años.
C2 1.222.836 ÷ 468.223 = 2,6 viviendas que hicieron falta por cada una terminada.
C3 Medias de libres más protegidas terminadas: 2.407.578 ÷ 9 = 267.509 (1991 a 1999); 5.460.813 ÷ 10 = 546.081 (2000 a 2009); 468.223 ÷ 5 = 93.645 (2021 a 2025).
C4 (94.728 + 89.545 + 89.320) ÷ 3 = 91.198; 91.198 ÷ 658.510 = 13,8 %.
C5 557.211 ÷ (557.211 + 154.332) = 78,3 % de compraventas de segunda mano en 2025.
C6 Madrid: 40.407 viviendas que hicieron falta en 2025 (2.749.207 − 2.708.800, *1) + 62.557 que se dejaron de construir de 2022 a 2024 (lo que hizo falta menos lo terminado cada año: 33.132 + 21.981 + 7.444) = 102.964. Terminadas: 12.216 ÷ 102.964 = 11,9 %. Con visados, la misma cuenta con las viviendas visadas cada año da 102.541, y 18.568 ÷ 102.541 = 18,1 %. 102.964 ÷ 12.216 = 8,4 viviendas buscadas por cada una terminada. Es una cifra mínima: no cuenta a quien busca casa desde antes de 2022.
C7 Protegidas: España 14.371 − 12.858 = 1.513 menos en 2025 (−10,5 %); Madrid 6.689 − 3.802 = 2.887 menos (−43,2 %); fuera de Madrid, 7.682 en 2024 y 9.056 en 2025 (*3).