Madrid Nuevo Norte viviendas: cuántas son protegidas, quién tiene el suelo y cuándo llegan las llaves
Madrid Nuevo Norte es el mayor proyecto de regeneración urbana de Europa: 10.500 viviendas sobre 3,4 millones de metros cuadrados y 5,6 kilómetros de longitud, en el norte de la capital. De ellas, unas 2.100 serán protegidas. Las obras arrancaron de verdad en abril de 2026, treinta y tres años después de concebirse. Esta página sigue el desarrollo ámbito a ámbito: qué está en obra, qué sigue en trámite y qué le toca a un funcionario que busca vivienda.
¿En qué punto está Madrid Nuevo Norte ahora mismo?
El 15 de abril de 2026 se firmó el acta de replanteo de Las Tablas Oeste, el acto que en derecho urbanístico marca el inicio real de las obras. Es el primer hormigón del proyecto en 33 años.
Pero conviene ser exacto con lo que significa: hay obras en uno de los cuatro ámbitos, el más pequeño. Los otros tres siguen en trámite, y el mayor de todos —el que concentra 7.138 viviendas— no tiene todavía proyecto de urbanización aprobado.
¿Cuántas viviendas protegidas habrá en Madrid Nuevo Norte?
Unas 2.100, el 20 % del total. Es el doble de lo que preveía el plan de 2015, que se quedaba en el 10 %.
Y aquí hay una confusión que circula en casi todas las noticias y conviene deshacer, porque cambia mucho la cuenta:
| Cifra | Qué es | ¿Puede pedirla un funcionario? |
|---|---|---|
| 2.100 | Viviendas calificadas como protegidas (VPPB y VPPL) | Sí. Cumpliendo los límites de ingresos de la Comunidad |
| ~4.000 | Viviendas que el Ayuntamiento recibe por cesiones obligatorias para políticas públicas | No directamente. El Ayuntamiento decide su destino; puede ser alquiler municipal u otras fórmulas |
Las que interesan a quien busca comprar una VPP son las 2.100. Los titulares que suman ambas cifras y hablan de «6.000 viviendas públicas» están mezclando dos cosas distintas.
¿Cuáles son los cuatro ámbitos y cuál avanza de verdad?
| Ámbito | Viviendas | Protegidas | Estado | Primera entrega estimada |
|---|---|---|---|---|
| Las Tablas Oeste | ~741 | 184 | ✅ En obras | 2029 |
| Malmea – San Roque – Tres Olivos | ~7.138 | >1.400 | ⏳ Junta de compensación | 2031–2033 |
| Centro de Negocios Chamartín | ~2.500 | Por determinar | ⏳ Tramitación pendiente | 2032–2035 o más |
| Estación de Chamartín | Residencial reducido | — | 🔴 Sin calendario | Sin fecha |
Las Tablas Oeste es el único que existe hoy, y su reparto exacto es este: 455 viviendas libres, 102 libres de gestión municipal y 184 protegidas. Es decir, menos del 25 % del ámbito en obras es accesible por la vía de la VPP.
El ámbito que de verdad importa a quien busca vivienda protegida es Malmea – San Roque – Tres Olivos, con más de 1.400 protegidas. Su junta de compensación se constituyó en abril de 2025 y la aprobó el Ayuntamiento en mayo, pero su horizonte de entrega está en la década de 2030.
¿Quién tiene el suelo de Madrid Nuevo Norte?
En Las Tablas Oeste, Crea Madrid Nuevo Norte ostenta el 97 % de la propiedad. Detrás de esa sociedad están BBVA, Merlin Properties y el Grupo San José. El resto del ámbito reparte la propiedad entre esa sociedad, Adif y el propio Ayuntamiento.
Que la propiedad esté tan concentrada es lo que permite que el ámbito avance sin bloqueos entre propietarios — igual que en Campamento. El riesgo aquí no ha sido nunca el suelo: ha sido el calendario.
¿Cuánto costará una vivienda protegida en Madrid Nuevo Norte?
No hay precios publicados y no los habrá hasta que se convoquen las promociones. Lo que sí está fijado es el techo legal: una VPP no puede superar el módulo que publica el BOCM.
Con los módulos vigentes desde enero de 2026, el máximo en Zona A es de 2.591,64 €/m² útil en VPPB y 2.983,03 €/m² útil en VPPL.
| Régimen | Límite de ingresos | Piso de 70 m² útiles |
|---|---|---|
| VPPB — protección básica | Hasta 5,5 veces el IPREM | ≈ 181.000 € 70 × 2.591,64 €/m² |
| VPPL — precio limitado | Hasta 7,5 veces el IPREM | ≈ 209.000 € 70 × 2.983,03 €/m² |
Es un techo, no una promesa: la promotora puede vender por debajo, nunca por encima. Y se mueve solo cuando la Comunidad publica una orden nueva en el BOCM.
¿Cómo se solicita una VPP en Madrid Nuevo Norte y dónde hay que apuntarse?
Hoy no se puede solicitar nada, porque no hay ninguna promoción convocada. Y conviene decirlo así de claro, porque es la búsqueda más frecuente sobre este desarrollo y la respuesta honesta es esa.
Lo que sí se puede hacer ahora, y es lo que decide quién llega primero cuando se abra:
- Inscribirse en el Registro de Demandantes de Vivienda Protegida de la Comunidad de Madrid. Es obligatorio para entrar en cualquier sorteo de VPP, y la inscripción tarda, así que no se hace el día que se abre la convocatoria.
- Comprobar si cumples los límites de ingresos de VPPB y VPPL antes de que aparezca la promoción, no después.
- Vigilar la convocatoria. Cuando se abra, el plazo será corto. En este Observatorio seguimos el BOCM y el BOE cada día hábil.
¿Cuándo se entregan las primeras viviendas?
La secuencia oficial es: urbanización en 2026 → licencias de edificación en 2027 → construcción de 18 a 24 meses → primeras llaves a finales de 2029, en el mejor escenario y sólo en Las Tablas Oeste.
Y ahora la parte que casi nunca se publica. El propio gerente histórico del proyecto reconoció en el XXVII Foro Inmobiliario que sólo en los procesos de información pública «se nos fueron seis años». Aplicar ese patrón de corrección a las previsiones actuales llevaría las entregas reales a 2031 o 2032 sin que fuera ninguna sorpresa.
Para el resto de ámbitos, donde está la mayor parte de la vivienda protegida, el horizonte realista es la década de 2030.
¿Qué significa esto para un funcionario que busca vivienda ahora?
La respuesta directa: Madrid Nuevo Norte no resuelve nada en 2026, ni en 2027, ni probablemente en 2028. Quien necesite casa a corto plazo tiene que mirar a otro sitio.
Sí es relevante para quien pueda planificar con horizonte 2029-2030, y ese plazo no es tan largo si se compara con los veinte años que lleva esperando el propio proyecto. Es también exactamente el horizonte que maneja una cooperativa de VPP bien montada: precio de módulo, plazos previsibles y sin intermediarios.
¿Qué puede salir mal?
| Lo que juega a favor | Lo que puede frenarlo |
|---|---|
| Propiedad muy concentrada: el 97 % de Las Tablas Oeste en una sola sociedad | Tres de los cuatro ámbitos siguen en trámite, y el mayor no tiene urbanización aprobada |
| Obras realmente iniciadas tras 33 años de bloqueo | El historial del proyecto son treinta años de calendarios incumplidos |
| La vía judicial cerrada: la Audiencia Provincial confirmó el archivo de la querella el 11 de marzo de 2026, sin recurso posible | La Estación de Chamartín no tiene calendario ninguno |
| El porcentaje de protegida sube del 10 % al 20 % respecto al plan de 2015 | En el único ámbito en obras, menos del 25 % es accesible por la vía VPP |
Cronología del desarrollo
| Año | Hito | Cómo acabó |
|---|---|---|
| 1993 | Renfe y el Ministerio de Fomento conciben la «Operación Chamartín» | Treinta años de tramitación |
| 2015 | Plan con un 10 % de vivienda protegida | Sustituido |
| Abr. 2025 | Se constituye la Junta de Compensación de Las Tablas Oeste | Aprobada por el Ayuntamiento en mayo |
| 11 mar. 2026 | La Audiencia Provincial confirma el archivo de la querella contra el proyecto | Sin recurso posible |
| 15 abr. 2026 | Acta de replanteo de Las Tablas Oeste | Primer hormigón en 33 años |
| May. 2026 | Comienzan las primeras obras sobre el terreno | En ejecución |
| 2027 (previsto) | Licencias de edificación del primer bloque | Estimado |
| 2029 (previsto) | Primeras entregas en Las Tablas Oeste | Mejor escenario |
| Década de 2030 | Malmea, Centro de Negocios y Estación | Sin calendario cerrado |
Esta cronología se actualiza cada vez que el proyecto se mueve. Si falta un hito reciente, es que no ha ocurrido o no se ha publicado en fuente oficial.
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