Madrid Nuevo Norte viviendas: cuántas son protegidas, quién tiene el suelo y cuándo llegan las llaves
Madrid Nuevo Norte es la gran operación urbanística del norte de la capital: 10.500 viviendas sobre 2,36 millones de metros cuadrados de suelo (Ayuntamiento de Madrid). De ellas, unas 2.100 serán protegidas. Las obras arrancaron de verdad en abril de 2026, treinta y tres años después de concebirse. Esta página sigue el desarrollo ámbito a ámbito: qué está en obra, qué sigue en trámite y qué le toca a un funcionario que busca vivienda.
¿En qué punto está Madrid Nuevo Norte ahora mismo?
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El 15 de abril de 2026 se firmó el acta de replanteo de Las Tablas Oeste, el acto que en derecho urbanístico marca el inicio real de las obras: empezaron por la demolición de 15 edificaciones sobre 113.725 m² (Crea Madrid Nuevo Norte). Es la primera obra del proyecto desde que se concibió, en 1993.
Pero conviene ser exacto con lo que significa: hay obras en uno de los cuatro ámbitos, el más pequeño. Los otros tres siguen en trámite, y el mayor de todos —Malmea, con más de 7.100 viviendas— ni siquiera tiene constituida su junta de compensación.
¿Cuántas viviendas protegidas habrá en Madrid Nuevo Norte?
Unas 2.100, el 20% del total. Es el doble de lo que preveía el plan de 2015, que se quedaba en el 10 % (Ayuntamiento de Madrid).
Y aquí hay una confusión que circula en casi todas las noticias y conviene deshacer, porque cambia mucho la cuenta:
| Cifra | Qué es | ¿Puede pedirla un funcionario? |
|---|---|---|
| 2.100 | Viviendas calificadas como protegidas (VPPB y VPPL) | Sí. Cumpliendo los límites de ingresos de la Comunidad |
| ~4.000 | Viviendas de las que el Ayuntamiento dispondrá por cesiones obligatorias para políticas públicas (Ayuntamiento de Madrid) | No directamente. El Ayuntamiento decide su destino; puede ser alquiler municipal u otras fórmulas |
Las que interesan a quien busca comprar una VPP son las 2.100. Los titulares que suman ambas cifras y hablan de «6.000 viviendas públicas» están mezclando dos cosas distintas.
¿Cuáles son los cuatro ámbitos y cuál avanza de verdad?
| Ámbito | Viviendas | Protegidas | Estado | Primera entrega (estimación nuestra) |
|---|---|---|---|---|
| Las Tablas Oeste | 741 | 184 | ✅ En obras | 2029 |
| Malmea – San Roque – Tres Olivos | >7.100 | >1.400 | ⏳ Estatutos de la junta aprobados inicialmente | 2031–2033 |
| Centro de Negocios Chamartín | Sin cifra oficial por ámbito | Por determinar | ⏳ Tramitación pendiente | 2032–2035 o más |
| Estación de Chamartín | Residencial reducido | — | 🔴 Sin calendario | Sin fecha |
Las cifras de Malmea son del Ayuntamiento de Madrid, 16-abr-2026. Para el Centro de Negocios y la Estación, el plan solo fija 260.000 m² de edificabilidad residencial al sur de la M-30, frente a 790.000 al norte (Ayuntamiento de Madrid).
Las Tablas Oeste es el único que existe hoy, y su reparto exacto es este: 455 viviendas libres, 102 libres de gestión municipal y 184 protegidas, 741 en total (Borja Carabante, delegado de Urbanismo, 14-sep-2026). Es decir, menos del 25 % del ámbito en obras es accesible por la vía de la VPP.
El ámbito que de verdad importa a quien busca vivienda protegida es Malmea – San Roque – Tres Olivos, con más de 1.400 protegidas. Pero va muy por detrás: el 16 de abril de 2026 la Junta de Gobierno aprobó inicialmente los estatutos para constituir su junta de compensación (Ayuntamiento de Madrid, 16-abr-2026). Sin junta no hay proyecto de reparcelación ni de urbanización, así que su horizonte de entrega está en la década de 2030.
¿Quién tiene el suelo de Madrid Nuevo Norte?
En Las Tablas Oeste, Crea Madrid Nuevo Norte controla el 97 % del suelo (Crea Madrid Nuevo Norte). Detrás de esa sociedad están BBVA (en torno al 75 %), Merlin Properties (14,5 %) y el Grupo San José (10 %) (idealista, 14-ene-2026). El resto del ámbito reparte la propiedad entre esa sociedad, Adif y el propio Ayuntamiento.
Que la propiedad esté tan concentrada es lo que permite que el ámbito avance sin bloqueos entre propietarios — igual que en Campamento. El riesgo aquí no ha sido nunca el suelo: ha sido el calendario.
¿Cuánto costará una vivienda protegida en Madrid Nuevo Norte?
No hay precios publicados y no los habrá hasta que se convoquen las promociones. Lo que sí está fijado es el techo legal: una VPP no puede superar el módulo que publica el BOCM.
Con los módulos vigentes desde enero de 2026, el máximo en Zona A es de 2.591,64 €/m² útil en VPPB y 2.983,03 €/m² útil en VPPL.
| Régimen | Límite de ingresos | Piso de 70 m² útiles |
|---|---|---|
| VPPB — protección básica | Hasta 5,5 veces el IPREM | 181.000 € 70 m² × 2.591,64 €/m² útil |
| VPPL — precio limitado | Hasta 7,5 veces el IPREM | 209.000 € 70 m² × 2.983,03 €/m² útil |
Es un techo, no una promesa: la promotora puede vender por debajo, nunca por encima. Y se mueve solo cuando la Comunidad publica una orden nueva en el BOCM.
¿Cómo se solicita una VPP en Madrid Nuevo Norte y dónde hay que apuntarse?
Hoy no se puede solicitar nada, porque no hay ninguna promoción convocada. Y conviene decirlo así de claro, porque es la búsqueda más frecuente sobre este desarrollo y la respuesta honesta es esa.
Lo que sí se puede hacer ahora, y es lo que decide quién llega primero cuando se abra:
- Inscribirse en el Registro de Demandantes de Vivienda Protegida de la Comunidad de Madrid. Es obligatorio para entrar en cualquier sorteo de VPP, y la inscripción tarda, así que no se hace el día que se abre la convocatoria.
- Comprobar si cumples los límites de ingresos de VPPB y VPPL antes de que aparezca la promoción, no después.
- Vigilar la convocatoria. Cuando se abra, el plazo será corto. En este Observatorio seguimos el BOCM y el BOE cada día hábil.
¿Cuándo se entregan las primeras viviendas?
La secuencia prevista es: urbanización en 2026 → primeras grúas en el primer trimestre de 2027 (Borja Carabante, delegado de Urbanismo, 14-sep-2026) → construcción de 18 a 24 meses → primeras llaves en 2029 (previsión publicada en julio de 2025), en el mejor escenario y sólo en Las Tablas Oeste.
Y ahora la parte que casi nunca se publica. Este proyecto se concibió en 1993 y su historia son treinta años de calendarios incumplidos. Una previsión de entrega no es una fecha: la tomamos como el mejor escenario, y aquí contaremos cuándo se cumple y cuándo no.
Para el resto de ámbitos, donde está la mayor parte de la vivienda protegida, el horizonte realista es la década de 2030.
¿Qué significa esto para un funcionario que busca vivienda ahora?
La respuesta directa: Madrid Nuevo Norte no resuelve nada en 2026, ni en 2027, ni probablemente en 2028. Quien necesite casa a corto plazo tiene que mirar a otro sitio.
Sí es relevante para quien pueda planificar con horizonte 2029-2030, y ese plazo no es tan largo si se compara con los veinte años que lleva esperando el propio proyecto. Es también exactamente el horizonte que maneja una cooperativa de VPP bien montada: precio de módulo, plazos previsibles y sin intermediarios.
¿Qué puede salir mal?
| Lo que juega a favor | Lo que puede frenarlo |
|---|---|
| Propiedad muy concentrada: el 97 % de Las Tablas Oeste en una sola sociedad | Tres de los cuatro ámbitos siguen en trámite, y el mayor no tiene urbanización aprobada |
| Obras realmente iniciadas tras 33 años de bloqueo | El historial del proyecto son treinta años de calendarios incumplidos |
| La vía penal, despejada: la Audiencia Provincial confirmó el 11 de marzo de 2026 el archivo de la querella contra el proyecto (Diario del Derecho (Iustel)) | La Estación de Chamartín no tiene calendario ninguno |
| El porcentaje de protegida sube del 10 % al 20 % respecto al plan de 2015 | En el único ámbito en obras, menos del 25 % es accesible por la vía VPP |
Cronología del desarrollo
| Año | Hito | Cómo acabó |
|---|---|---|
| 1993 | Renfe y el Ministerio de Fomento conciben la «Operación Chamartín» | Treinta años de tramitación |
| 2015 | Plan con un 10 % de vivienda protegida | Sustituido |
| 11 mar. 2026 | La Audiencia Provincial confirma el archivo de la querella contra el proyecto | Archivada (Diario del Derecho (Iustel)) |
| 15 abr. 2026 | Acta de replanteo de Las Tablas Oeste | Arrancan las obras (Crea Madrid Nuevo Norte) |
| 16 abr. 2026 | Aprobación inicial de los estatutos de la junta de compensación de Malmea | En trámite (Ayuntamiento de Madrid, 16-abr-2026) |
| May. 2026 | Comienzan las primeras obras sobre el terreno | En ejecución |
| 14 sep. 2026 | El Ayuntamiento sitúa las primeras grúas en Las Tablas Oeste en el primer trimestre de 2027 | Anunciado (Borja Carabante, delegado de Urbanismo, 14-sep-2026) |
| 24 sep. 2026 | Crea MNN anuncia la subasta de las dos primeras parcelas residenciales, de vivienda libre, para finales de noviembre | Anunciado (idealista, 24-sep-2026) |
| 1T 2027 (previsto) | Primeras grúas en Las Tablas Oeste | Previsto |
| 2029 (previsto) | Primeras entregas en Las Tablas Oeste | Mejor escenario |
| Década de 2030 | Malmea, Centro de Negocios y Estación | Sin calendario cerrado |
Esta cronología se actualiza cada vez que el proyecto se mueve. Si falta un hito reciente, es que no ha ocurrido o no se ha publicado en fuente oficial.
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