Crisis de la vivienda en Madrid: por qué suben la vivienda y el alquiler, con datos, y qué lo arreglaría

Por Observatorio de la Vivienda Funciohouse / actualizado el 28 de septiembre de 2026

La crisis de la vivienda en Madrid se explica casi siempre con una opinión: la culpa es de los fondos, de los pisos turísticos, de la inmigración, del Gobierno o de la Comunidad. Aquí la contamos con las cifras de quien las mide —INE, Ministerio de Vivienda, Mitma, BOE y Banco de España— y separando lo que se sabe de lo que no. Al final, qué lo arreglaría, solo con medidas que tienen un dato detrás.

¿Por qué sube tanto la vivienda en Madrid?

Porque cada año llega mucha más gente buscando casa de la que se construye. En 2025, la Comunidad de Madrid ganó 40.407 hogares, según la Estadística Continua de Población del INE. Ese mismo año se visaron 18.568 viviendas de obra nueva, según el Ministerio de Transportes.

Fuente: INE (resta nuestra) · Ministerio de Transportes y Movilidad Sostenible. Gráfico de FuncioHouse con los datos vivos.

En 2025 la Comunidad de Madrid ganó 40.407 hogares y se dio permiso para construir 18.568 viviendas nuevas: menos de la mitad de lo que hacía falta, según el INE y el Ministerio de Transportes.

Y la comparación es generosa con la oferta: un visado es el permiso para empezar una obra, no una casa terminada. Entre el visado y las llaves pasan años, y algunos nunca llegan a ser vivienda.

En toda España pasa lo mismo a otra escala. El Banco de España calcula en su Informe Anual 2025 que en 2025 hubo unos 240.000 hogares nuevos y se terminaron unas 92.000 viviendas, y que el hueco acumulado de 2021 a 2025 ronda las 750.000.

Cuando la demanda crece el doble de rápido que la oferta, el precio es lo que se ajusta.

¿Cuánto ha subido la vivienda frente al sueldo?

Mucho más. En Madrid capital, el valor de la vivienda libre ha subido un 69 % de 2010 a 2026, según la serie de valor tasado de Mitma. En el mismo periodo, el sueldo del funcionario —sueldo base más complemento de destino, que son las dos partes que fija la ley de presupuestos— ha subido un 21 %, según las tablas del BOE.

Fuente: BOE · Mitma. Gráfico de FuncioHouse con los datos vivos.

De 2010 a 2026 la vivienda en Madrid capital subió un 69 % y el sueldo del funcionario un 21 %, según Mitma y el BOE.

La cifra del sueldo es un suelo: parte de enero de 2010, antes del recorte del 5 % de junio de ese año, y no incluye el complemento específico, que varía por puesto.

¿Cómo hemos llegado hasta aquí?

En tres tiempos, y los tres están medidos.

1. Sobraban casas. Las viviendas nuevas sin vender en España tocaron techo en 2009, con 649.780, según el Ministerio. Durante años no hizo falta construir: había stock.
2. Se dejó de construir. Tras el pinchazo, la obra nueva se hundió mientras el stock se iba absorbiendo: en 2025 quedaban 452.670 viviendas nuevas sin vender en toda España.
3. La vivienda protegida se apagó. En 1997 se calificaron en España 85.028 viviendas protegidas; en 2025, 12.858 viviendas. En la Comunidad de Madrid las calificaciones definitivas pasaron de 6.689 viviendas en 2024 a 3.802 viviendas en 2025, y las provisionales —las que anuncian obra futura— de 12.648 viviendas a 2.883 viviendas.

Mientras tanto la población siguió creciendo. Lo que hoy se paga es la obra que dejó de hacerse durante quince años.

¿Por qué no se construye más?

La razón que más pesa es el suelo. Para levantar una casa hace falta suelo finalista: urbanizado, con el planeamiento aprobado y listo para pedir licencia. Hay poco, y su precio sube más que el de la propia vivienda:

• El suelo urbano en la Comunidad de Madrid cuesta 420,55 €/m², un 17,5% más que un año antes (dato de el 2º trimestre de 2026).
• En los municipios de más de 50.000 habitantes, 818,23 €/m², un 39,8% más.
• Según la patronal promotora ASPRIMA —parte interesada—, Madrid tiene suelo finalista para unas 126.000 viviendas hasta 2030. Al ritmo de hogares nuevos de 2025, eso cubre unos tres años.

El segundo freno es el tiempo. Convertir un terreno en solar lleva décadas: los grandes desarrollos del sureste de la capital —Valdecarros, Los Berrocales, Los Ahijones, Los Cerros— llevan más de veinte años de tramitación. Lo contamos paso a paso en cómo la administración fabrica escasez.

Y la ley ya obliga a reservar suelo para vivienda protegida en cada desarrollo: en Madrid, el 30% de la edificabilidad residencial en suelo urbanizable (Ley 9/2001, art. 38.2). El suelo protegido existe en el papel; lo que falta es que se convierta en obra.

¿Tienen la culpa los pisos turísticos, los fondos o la inmigración?

Cada uno pesa algo, y conviene saber cuánto.

• Pisos turísticos. El INE contaba en el municipio de Madrid 12.637 viviendas turísticas anunciadas en noviembre de 2025 y 10.836 en mayo de 2026; en toda la Comunidad, 15.309 y 13.431. Es una cifra que baja y que es menor que la de viviendas que se visan en un solo año en la región. Los contamos en detalle en pisos turísticos en Madrid.
• Fondos y empresas. En España, las empresas de todo tipo —fondos, socimis, patrimoniales— alquilan en torno al 8 % de la vivienda privada en alquiler, según el estudio del Ministerio de Consumo y el CSIC sobre los datos del IRPF. Para Madrid no hay dato oficial del peso de los fondos; lo que circula son estimaciones de parte. Más en quiénes son los fondos.
• Población. Los 40.407 hogares nuevos de 2025 incluyen a todo el que llega, de donde venga. Ninguna estadística oficial reparte la subida del precio por el origen de quien busca casa, y no vamos a inventar ese reparto. Lo que sí está medido es que la oferta no siguió a la demanda.

¿Las leyes de alquiler han hecho perder pisos?

Aquí hay un dato que casi nadie usa. La Ley 12/2023 de Vivienda permite topar el alquiler en «zonas tensionadas», pero cada comunidad decide si lo aplica. Cataluña lo aplica desde el 16 de marzo de 2024; Madrid, no. Eso permite comparar. Lo ha hecho Fernando Pinto, de la Universidad Rey Juan Carlos, en un trabajo publicado por FEDEA en junio de 2026, del primer trimestre de 2024 al último de 2025:

El precio subió menos donde hay tope, pero hay menos pisos anunciados y más gente peleando por cada uno. El propio autor pone los límites, y los contamos: pasó poco tiempo, es una comparación descriptiva que no prueba la causa, los anuncios miden la oferta que entra y no los pisos ya alquilados, y un contacto no es un contrato.

La investigación académica sobre la ley catalana anterior, de 2020, tampoco dice una sola cosa. Jofre-Monseny, Martínez-Mazza y Segú (Universidad de Barcelona) midieron un alquiler un 6 % más bajo sin menos contratos. Monràs y García-Montalvo (Universidad Pompeu Fabra) midieron un 5 % más bajo con menos oferta: salen del mercado los pisos más caros y no entran baratos, y en la parte baja el alquiler sube. Mismo tope, dos resultados, con datos y periodos distintos. Lo que está en vigor hoy en materia de alquiler lo contamos en qué protege hoy al inquilino.

¿Qué lo arreglaría?

Ninguna medida sola, y ninguna en un año. Estas son las palancas que tienen un dato detrás:

1. Construir donde falta, y bastante más. Con 40.407 hogares nuevos al año y 18.568 viviendas con visado, cerrar el hueco exige más que duplicar la obra de 2025 y sostenerlo.
2. Suelo finalista y plazos. Es el cuello de botella que la administración controla: planeamiento, urbanización y licencias. Cada año que un desarrollo espera es un año de hogares sin casa.
3. Que la reserva de protegida se convierta en obra. La ley ya la exige; el dato de calificaciones dice que no se está ejecutando. Y hay un detalle que importa: el precio máximo de la VPPB en la zona A es hoy de 2.591,64 €/m² útil, prácticamente lo que costaba el metro de vivienda libre en la Comunidad en 2010 según Mitma. Si ese precio compensa o no a quien construye es la discusión de fondo sobre por qué se promueve tan poca.
4. Topes al alquiler, con los ojos abiertos. Moderan el precio a corto plazo, y la evidencia sobre si reducen la oferta está dividida. Quien los proponga tiene que decir qué hará con los pisos que salgan del mercado.
5. Medir lo que se promete. Las administraciones anuncian miles de viviendas; lo que se entrega es otra cifra. En el Observatorio seguimos las dos.

¿Qué significa esto si buscas casa?

Que esperar a que baje el precio no tiene hoy ningún dato a favor, y que la vía por debajo del mercado es la vivienda protegida. En la Comunidad, el metro tasado de la protegida es de 1.558,30 €/m² frente a 4.089,60 €/m² de la libre, según Mitma. Para saber si entras, el test de elegibilidad; para entender las dos clases, VPPB y VPPL; y si te planteas una cooperativa, cooperativas de vivienda en Madrid. Las convocatorias oficiales te las avisa gratis el Radar de Vivienda.

Fuentes: INE, Estadística Continua de Población (hogares de la Comunidad de Madrid; el aumento de 2025 es la resta entre el 1 de enero de 2026 y el de 2025, operación nuestra); Ministerio de Transportes, visados de dirección de obra 2025; Banco de España, Informe Anual 2025; Mitma, valor tasado de la vivienda libre y protegida y stock de vivienda nueva sin vender; BOE, Ley 26/2009 y Ley 31/2022 de presupuestos, RDL 4/2024 y RDL 14/2025 (sueldo base y complemento de destino); Ministerio de Vivienda, estadística de vivienda protegida y de precios de suelo urbano; ASPRIMA, suelo finalista (estimación de parte); Ley 9/2001 del Suelo de la Comunidad de Madrid, art. 38.2; INE, estadística experimental de viviendas turísticas; Ministerio de Consumo y CSIC, Informe 1 del Panel de Hogares (IRPF 2023); Fernando Pinto, «La Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda: un primer balance», FEDEA, junio de 2026 (con datos del Barómetro del Alquiler, el Ministerio, el Banco de España, el Incasòl y el Colegio de Registradores); J. Jofre-Monseny, R. Martínez-Mazza y M. Segú, «Effectiveness and supply effects of high-coverage rent control policies», Regional Science and Urban Economics, 2023; J. Monràs y J. G. García-Montalvo, «The effect of second generation rent controls: new evidence from Catalonia», UPF. Consultadas el 28-sep-2026.