El Plan VIVE cierra la puerta a las cooperativas: así queda el funcionario que no puede esperar 10 años

Por Observatorio de la Vivienda Funciohouse / 26 de junio de 2026

El Plan VIVE es el programa de alquiler asequible más ambicioso de la Comunidad de Madrid: suelo público en cesión de uso, 5.200 viviendas entregadas desde 2020, y una promesa de que el dinero del contribuyente se convierte en acceso real a vivienda. Lo que no dice el folleto oficial es que las cooperativas de vivienda —el único modelo sin ánimo de lucro que existe en el mercado— no pueden presentarse al Plan VIVE cooperativas Madrid 2026 porque los pliegos las excluyen por diseño.

Qué exige el pliego del Plan VIVE que deja fuera a las cooperativas

El proceso de adjudicación de suelo del Plan VIVE requiere que los licitadores constituyan Sociedades Anónimas. Es un requisito formal, no ideológico, pero tiene consecuencias directas: las cooperativas de vivienda son entidades sin ánimo de lucro que no pueden adoptar la figura de SA sin traicionar su naturaleza jurídica.

La Federación de Cooperativas de Viviendas de Madrid (FCVCAM) lo documentó cuando analizó el pliego: la condición de SA elimina automáticamente a cualquier cooperativa como licitadora. El Consejo Rector de CONCOVI —la confederación nacional— acordó por unanimidad no presentarse al concurso. No fue una decisión estratégica. Fue la única posible.

"La fórmula cooperativa es tan válida como cualquier otra para utilizar suelo público, ya que ambas persiguen el mismo objetivo social: facilitar el acceso a una vivienda digna en las mejores condiciones y al precio más asequible posible para todos los ciudadanos que lo necesitan." — CONCOVI

Por qué importa esto al funcionario con destino reciente en Madrid

Para un funcionario que lleva menos de 10 años empadronado en la Comunidad de Madrid, el acceso a VPP en compra está bloqueado por el nuevo reglamento —en borrador, aprobación prevista julio 2026—. El alquiler protegido requiere 5 años de empadronamiento. El alquiler libre en Madrid consume el 47% del salario medio. Y el mercado de compra libre exige un esfuerzo hipotecario que la mayoría de cuerpos no puede sostener en solitario.

En ese escenario, la cooperativa de vivienda era la salida: sin requisito de empadronamiento para los que acceden por la vía cooperativa privada —que no solicita calificación de VPP—, sin margen de promotor, a precio de coste. Hasta que el Plan VIVE, con suelo público financiado con dinero colectivo, diseñó sus condiciones de forma que ninguna cooperativa pudiera optar a él.

El argumento de la CAM y lo que no cierra

La Comunidad de Madrid no ha explicado públicamente por qué el pliego exige la forma jurídica de SA. La justificación habitual es la de garantías financieras y capacidad de gestión en contratos de concesión a largo plazo. Pero esa lógica no aguanta el contraste: cooperativas como las gestionadas bajo el modelo nórdico llevan décadas gestionando decenas de miles de viviendas en concesión sin incidencias.

Lo que la CAM sí ha anunciado —como medida separada, no como corrección al Plan VIVE— es que movilizará suelo público en nuevas licitaciones específicamente para cooperativas, en régimen de concesión por un plazo de 75 años. Si se confirma y se ejecuta, sería un avance. Pero a junio de 2026, el Plan VIVE sigue cerrado para las cooperativas y no hay fecha concreta para esas nuevas licitaciones.

El mapa para el funcionario que busca ahora

Mientras el debate institucional avanza, la situación práctica del funcionario que llega a Madrid con destino reciente y busca alternativa asequible es la siguiente: la VPP en compra le exige empadronamiento que no tiene; el Plan VIVE no acepta cooperativas; el alquiler libre le come más del 40% del sueldo. Lo que queda son las cooperativas privadas sin calificación de VPP, que construyen a precio de coste pero sobre suelo privado —más caro— y las iniciativas de suelo en concesión que la CAM aún no ha materializado.

En opinión de este Observatorio, el diseño del Plan VIVE ha priorizado la velocidad de adjudicación —mediante el modelo SA conocido por los grandes operadores— sobre la diversidad de promotores. El resultado es un programa de vivienda asequible que, paradójicamente, excluye al único modelo que garantiza ausencia de lucro. Que sea el dinero público el que financia ese diseño es la contradicción que nadie en la CAM ha querido responder.

Lee también: Cooperativa de vivienda en Madrid: cómo elegir, qué verificar y qué riesgos debes conocer

Fuentes: CONCOVI — El Plan VIVE no contará con las cooperativas · Comunidad de Madrid — Plan VIVE · CAM — Borrador Reglamento VPP