La cooperativa de vivienda paga más impuestos que una SOCIMI: el agravio fiscal que nadie corrige

Por Observatorio de la Vivienda Funciohouse / 26 de junio de 2026

Una cooperativa de vivienda en Madrid tributa al 10% de IVA en la compraventa de sus promociones. No accede al tipo superreducido del 4% que sí aplica a ciertas viviendas de protección pública. No tiene un régimen especial de sociedades. No disfruta de beneficios en el Impuesto de Sociedades ni de bonificaciones de IBI. Una SOCIMI —una Sociedad Anónima Cotizada de Inversión Inmobiliaria, el vehículo preferido de los fondos internacionales para operar en el mercado residencial español— sí tiene régimen fiscal especial. El resultado de esa diferencia es la denuncia central de CONCOVI en 2026: la cooperativa vivienda impuestos SOCIMI Madrid 2026 revelan un sistema que premia al inversor sobre el modelo sin ánimo de lucro.

Qué es una SOCIMI y por qué paga menos

Las SOCIMIs son sociedades cotizadas que invierten en inmuebles en alquiler. Se crearon en España en 2009 como instrumento para canalizar inversión institucional hacia el mercado inmobiliario. Su atractivo para el inversor es, en gran parte, fiscal: tributación al 0% en el Impuesto de Sociedades siempre que distribuyan al menos el 80% de sus beneficios, y reducción de retenciones en los dividendos para determinados accionistas. En algunos casos, el tipo efectivo de IS puede llegar al 15% pero con regímenes de distribución que optimizan la carga real.

Las cooperativas de vivienda son lo contrario: entidades sin ánimo de lucro, gestionadas por sus propios socios, que promueven vivienda a precio de coste sin margen de promotor. Según los datos de CONCOVI, ese modelo permite acceder a una vivienda en Madrid entre un 20% y un 30% por debajo del precio de mercado. Sin embargo, en el momento de entregar las llaves, el cooperativista paga el mismo IVA del 10% que cualquier comprador en el mercado libre.

"La vivienda cooperativa reclama mejoras fiscales y denuncia el 'absurdo' de pagar más impuestos que las SOCIMIs." — CONCOVI, 2026

El argumento de CONCOVI: tres demandas concretas

La confederación de cooperativas de vivienda no se ha limitado a denunciar la inequidad. Ha presentado propuestas específicas ante la Comunidad de Madrid y el Gobierno central, en el contexto del nuevo Reglamento VPP cuya aprobación se espera para julio de 2026:

1. Reducción del IVA al 4% para cooperativas de vivienda. El tipo superreducido ya existe para viviendas de protección oficial. CONCOVI propone extenderlo a las cooperativas en su conjunto, dado que su función social es equivalente: facilitar acceso a vivienda sin margen especulativo.

2. Bonificaciones en el IBI. Los municipios tienen margen para bonificar el Impuesto de Bienes Inmuebles en viviendas protegidas. CONCOVI propone que esa bonificación se aplique también a las promociones cooperativas durante la fase de construcción, reduciendo el coste financiero para los socios.

3. Ventajas fiscales en el Impuesto de Sociedades para cooperativas de vivienda. Las cooperativas ya tienen un régimen fiscal especial en el IS, pero no equivalente al de las SOCIMIs. La demanda es que el modelo sin ánimo de lucro no tribute en términos efectivos más que el modelo de máxima rentabilidad para el inversor.

Lo que revela el contraste para el funcionario cooperativista

Cuando un funcionario decide entrar en una cooperativa de vivienda en Madrid —por ejemplo, en uno de los desarrollos del Sureste—, toma esa decisión precisamente porque la cooperativa elimina el margen del promotor. Ese ahorro es real: entre 30.000 y 60.000 euros sobre el precio final, dependiendo del tamaño del piso.

Pero en el momento de la entrega, paga el 10% de IVA sobre un precio que ya es más bajo que el de mercado. Lo que la cooperativa ahorra en margen, el sistema fiscal lo recupera parcialmente en impuestos —y lo hace al mismo tipo que una compra en el mercado libre, donde el promotor sí ha añadido su margen.

Mientras tanto, el fondo de inversión que compra un edificio entero de alquiler en Madrid tributa en un régimen especial diseñado para optimizar su carga fiscal. El funcionario que paga su cooperativa y el fondo que gestiona un build-to-rent en la misma manzana contribuyen al fisco de forma completamente asimétrica —y no a favor del primero.

La respuesta del sistema y lo que no cambia

La Ley de Economía Social, vigente y con actualizaciones recientes, reconoce a las cooperativas como entidades de interés social. La nueva Ley 1/2026 de la Comunidad de Madrid introduce mejoras en el marco cooperativo. Pero ninguna de estas reformas iguala el trato fiscal al que disfrutan las SOCIMIs en el mercado residencial.

En opinión de este Observatorio, el problema no es técnico. Es político. El tipo de IVA del 4% para cooperativas de vivienda no requeriría una reforma estructural del sistema fiscal —bastaría con extender un tipo que ya existe. La bonificación de IBI es competencia municipal y autonómica, instrumentos que ya se usan para otras finalidades de política de vivienda. La voluntad es lo que falta.

Mientras ese debate se resuelve —o no se resuelve—, el funcionario que opta por la cooperativa asume un coste fiscal que el sistema no le descuenta por elegir el modelo más social disponible en el mercado libre. Y el fondo de inversión que lleva diez años comprando suelo en Madrid sí tiene ese descuento, desde el día en que cotizó en bolsa.

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Fuentes: CONCOVI — Alegaciones al Reglamento VPP Madrid 2026 · El Diario — La vivienda cooperativa reclama mejoras fiscales · Ley 1/2026 Economía Social — novedades cooperativas · CAM — Borrador Decreto Reglamento VPP