IVA pisos turísticos al 21%: qué cambia para el funcionario que alquila su piso en Madrid

Por Observatorio de la Vivienda Funciohouse / 28 de julio de 2026

El IVA pisos turísticos sube al 21% con el decreto de vivienda aprobado este 28 de julio, y con él llega toda la letra pequeña que afecta al funcionario que no busca alquilar, sino que ya tiene un piso puesto en renta. El heredero de un piso familiar, el que compró antes de que los precios se dispararan y hoy lo alquila para redondear la nómina: para ese lector, el decreto no va de prórrogas, va de impuestos y de obligaciones nuevas.

Es el segundo bloque del decreto, el orientado a «movilizar vivienda asequible». La idea del Gobierno es empujar los pisos que hoy están en el circuito turístico hacia el alquiler residencial subiéndoles la factura fiscal. Conviene mirarlo con calma, porque una cosa es lo que la medida pretende y otra lo que de verdad ocurre en el mercado.

Por qué se sube el IVA a los pisos turísticos

Hasta ahora, alquilar una vivienda como piso turístico sin servicios de hostelería se movía en un terreno fiscal ventajoso. El decreto lo cierra: el IVA pisos turísticos pasa al tipo general del 21%, según recoge idealista/news. El objetivo declarado es que a un propietario le deje de compensar tener el piso en plataformas turísticas y lo devuelva al alquiler de larga duración, donde hace falta.

El decreto acompaña la subida con un nuevo gravamen a las SOCIMIs —las sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria— de entre el 15% y el 25%, bonificable si dedican parte de su parque a alquiler social. Y, en el lado del pequeño propietario, una zanahoria: bonificaciones en el IRPF para el casero que baje el precio del alquiler o que arriende a jóvenes.

El funcionario casero, entre el palo y la zanahoria

Para el funcionario que tiene un piso alquilado, el decreto reparte incentivos y cargas. La zanahoria es la rebaja de IRPF si baja la renta o alquila a menores de cierta edad. El palo llega por otro lado: las pequeñas reparaciones por desgaste de uso pasan a ser suyas, no del inquilino, y no podrá entrar en la vivienda sin previo aviso. Son las mismas medidas que protegen al funcionario cuando es inquilino y que le cuestan cuando es propietario. La ley no distingue por profesión: distingue por posición en el contrato.

Nada de esto convierte a un funcionario en un gran tenedor. El pequeño propietario —el de uno o dos pisos— es el destinatario de la zanahoria fiscal; el gravamen fuerte se reserva a las SOCIMIs y a las plataformas turísticas. Pero conviene que quien alquila su piso lea el decreto entero antes de renovar el próximo contrato, porque el reparto de gastos ha cambiado.

Madrid, donde el piso turístico compite con la vivienda

La subida del IVA no cae en el vacío. En los barrios del centro de Madrid y en las zonas mejor conectadas, el piso turístico lleva años compitiendo por el mismo metro cuadrado que necesita el funcionario recién destinado. Cada vivienda que sale del alquiler residencial para convertirse en apartamento de rotación es una casa menos en el mercado que busca el sanitario, el docente o el policía que llega a la ciudad. El decreto ataca ese incentivo por la vía fiscal: si el uso turístico deja de ser tan rentable, parte de ese parque debería volver al alquiler de toda la vida.

El matiz importa para el lector-funcionario. No es lo mismo un propietario que tenía el piso en una plataforma turística por pura rentabilidad —que ahora recalculará— que un pequeño casero que ya lo tenía alquilado por años y al que el decreto solo le añade obligaciones. El primero es el objetivo de la medida; el segundo, un daño colateral que la bonificación del IRPF intenta compensar. Distinguir en qué grupo está cada uno es la única forma de saber a quién ayuda de verdad el decreto y a quién solo le cambia el papeleo.

¿Sube esto la oferta de vivienda? La lectura de este Observatorio

Aquí toca separar el dato de la valoración. El dato es que el decreto encarece fiscalmente el uso turístico y premia el alquiler asequible. La valoración es nuestra: un impuesto no construye una sola casa. Subir el IVA turístico puede empujar a algunos propietarios a pasar su piso al alquiler residencial —eso sería oferta que aparece—, pero también puede animar a otros a dejarlo vacío, a venderlo o a buscar la rendija legal siguiente. El efecto neto sobre el número de viviendas disponibles no está garantizado por el decreto: depende de cómo reaccione cada propietario.

Lo que sí añade vivienda es levantar edificios, y eso vive en otra parte: en los desarrollos del sureste y en normas como la que promete recortar los plazos de construcción. Fiscalidad y construcción no son lo mismo. Un decreto que mueve el tablero fiscal reordena el parque que ya existe; solo la obra nueva amplía la tarta. Para el funcionario que busca piso en Madrid, la diferencia no es teórica: de ella depende que dentro de dos años haya más casas o simplemente las mismas con otro dueño.

El decreto entra en vigor con su publicación en el BOE y deberá convalidarse en el Congreso, donde la negociación con los grupos ha marcado su contenido final. Hasta ese voto, las medidas están vigentes pero pendientes de ratificación —el mismo camino que ya descarriló una prórroga anterior—.

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Fuentes: idealista/news — decreto de vivienda 2026 · Qué.es — medidas del nuevo decreto · BOE