Bonificación IRPF al casero: hasta el 100% por bajar el alquiler, y por qué pende de un hilo en el Congreso

Por Observatorio de la Vivienda Funciohouse / 29 de julio de 2026

La bonificación IRPF al casero que baja o congela el alquiler es la pieza más llamativa —y más frágil— del nuevo decreto de vivienda que el Gobierno llevó al Consejo de Ministros el 28 de julio. El texto premia con una reducción de hasta el 100% en el IRPF al propietario que rebaje la renta un 5%, y castiga con una reducción mínima del 15% al que la suba con fuerza. Suena a giro copernicano a favor del inquilino. La letra pequeña, y la aritmética política, matizan mucho el titular.

Qué premia y qué castiga la bonificación IRPF al casero

Conviene ordenar la escala, porque el decreto no inventa la reducción del IRPF sobre el alquiler: la modula. Hasta ahora, el arrendador de vivienda habitual se aplicaba una reducción general del 50% sobre el rendimiento neto (la que fijó la Ley 12/2023). El borrador del decreto convierte ese 50% plano en una escalera con premio y castigo:

• Premio máximo (100%). Quien rebaje la renta al menos un 5% respecto al contrato anterior no tributa por esos ingresos.
• Premio intermedio (70%). Quien mantenga el precio sin subirlo, si el inquilino tiene entre 18 y 35 años o la vivienda está en zona tensionada.
• Castigo progresivo. Si sube la renta hasta un 10%, la reducción baja al 40%; entre el 10% y el 20%, al 30%; y por encima del 20%, se queda en un raquítico 15%.

A ello se suma una deducción del 10% en el IRPF para el inquilino joven, una figura que existió entre 2008 y 2014 y que el Gobierno de Rajoy suprimió. Es decir, el decreto reparte incentivos por los dos lados de la relación de alquiler: al que arrienda barato y al que arrienda siendo joven.

El funcionario es, a la vez, inquilino y casero

Aquí está el ángulo que a menudo se pierde en la cobertura general. Se asume que el casero es un fondo o un gran tenedor, pero en España el 95% de la vivienda en alquiler está en manos de particulares, y una parte nada despreciable de esos particulares son empleados públicos: el guardia civil que heredó el piso del pueblo, la enfermera del SERMAS que conserva su antigua vivienda al cambiar de destino, el docente de la CAM que compró un segundo inmueble como plan de pensiones. Para ellos, la bonificación IRPF al casero no es una noticia sobre otros: es una decisión sobre su propia declaración de la renta.

El mismo funcionario que como inquilino agradece el freno a las subidas, como pequeño propietario se ve empujado a elegir entre cobrar menos y tributar cero, o cobrar de mercado y tributar sobre el 85% de la renta. No es una trampa, pero sí un incentivo diseñado para mover conductas —y, como todo incentivo fiscal, conviene mirarlo con frialdad antes de celebrarlo.

¿Baja de verdad el alquiler un incentivo fiscal? — lectura del Observatorio

En opinión de este Observatorio, el diseño tiene una debilidad de fondo. Un incentivo fiscal para que el casero baje la renta no crea ni una sola vivienda nueva: redistribuye quién se queda con el margen de un parque que sigue siendo el mismo de escaso. Y premia también a quien ya iba a mantener el precio de todos modos —el propietario que valora la estabilidad de un buen inquilino no necesita una zanahoria del 100% para no subirle la renta; se la lleva de regalo.

El riesgo clásico de este tipo de medidas es doble. Por un lado, una parte del incentivo se convierte en peso muerto: dinero público que subvenciona decisiones que se habrían tomado igual. Por otro, al endurecer la fiscalidad del que sube la renta, se corre el peligro de que algún propietario marginal prefiera sacar la vivienda del alquiler de larga duración —hacia la venta, el uso propio o la temporada— justo cuando más falta hace oferta estable. La factura fiscal no fabrica ladrillos; solo cambia el reparto de una tarta que no crece. Sobre por qué la intervención en el precio del alquiler rara vez baja el alquiler, ya hicimos un análisis detallado en su momento.

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El premio pende de un hilo en el Congreso

Y llega el matiz que ninguna infografía recoge: esta bonificación puede no llegar a aplicarse. Un real decreto-ley entra en vigor con su publicación en el BOE, pero necesita la convalidación del Congreso en un plazo de 30 días. Y ahí las cuentas no cuadran. Podemos ya ha avisado de que no votará a favor si las bonificaciones fiscales a los propietarios se mantienen en el texto, por considerarlas un regalo al casero. Sin esos votos, el bloque fiscal del decreto se tambalea de cara a la sesión de convalidación prevista para septiembre.

Dicho de otro modo: el propietario que hoy lea que puede dejar de tributar por su alquiler haría bien en no dar nada por hecho hasta que el Congreso valide el decreto. Es exactamente el tipo de medida que se anuncia con fanfarria en julio y puede caer sin ruido en septiembre. Este Observatorio seguirá el desenlace de la convalidación y actualizará qué queda finalmente en vigor.

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Para el funcionario que tiene un piso en alquiler y quiere entender cómo le afecta cada tramo antes de firmar la próxima renovación, la recomendación es prudencia y cuentas: comparar lo que se ahorra en IRPF con lo que deja de ingresar, y esperar a la convalidación. En FuncioHouse seguimos traduciendo cada norma de vivienda a lo que de verdad significa para tu bolsillo, sin marketing y sin marco de nadie.

Fuentes: Que.es — bonificaciones fiscales del decreto de alquiler · idealista/news — el decreto de vivienda de julio 2026