Tope al alquiler: qué dicen los datos de Cataluña, Madrid y los estudios

Por Observatorio de la Vivienda Funciohouse / actualizado el 28 de septiembre de 2026

El tope al alquiler —el control del alquiler en las zonas tensionadas— tiene defensores y detractores muy seguros de sí mismos. Unos dicen que es lo único que frena las subidas; otros, que vacía el mercado. Aquí ponemos una al lado de otra las mediciones que existen —de Cataluña frente a Madrid, de la investigación académica y de fuera de España— con lo que cada una puede demostrar y lo que no. La conclusión sale de los números, no al revés.

¿Qué son las zonas tensionadas y hay alguna en Madrid?

La Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, deja que cada comunidad autónoma declare zonas de mercado residencial tensionado: aquellas donde el coste de la vivienda supera el 30 % de los ingresos de los hogares o donde el precio ha subido tres puntos por encima del IPC en cinco años. En esas zonas, un contrato nuevo no puede superar la renta del anterior, y a los grandes tenedores se les aplica el índice de precios de referencia del Ministerio. El Tribunal Constitucional avaló ese mecanismo en 2026; lo contamos en la sentencia 41/2026.

La clave para medir es que aplicarlo es voluntario. Cataluña declaró sus zonas y los topes rigen desde el 16 de marzo de 2024. La Comunidad de Madrid no las ha declarado. Dos mercados grandes, uno con tope y otro sin él, en las mismas fechas: es lo más parecido a un experimento que vamos a tener.

¿Ha bajado el alquiler donde hay tope?

Ha subido menos. Lo ha medido Fernando Pinto, de la Universidad Rey Juan Carlos, en un trabajo publicado por FEDEA en junio de 2026, del primer trimestre de 2024 al último de 2025:

De principios de 2024 a finales de 2025, el alquiler subió un 5,7 % en Cataluña, con tope, y un 8,5 % en Madrid, sin tope, según el estudio de Fernando Pinto publicado por FEDEA.

¿Ha hecho perder pisos de alquiler?

En los anuncios, sí; en los pisos ya alquilados, no se sabe. En el mismo periodo y con los mismos datos:

Donde hay tope hay menos pisos anunciados, más gente por cada uno y más oferta desplazada al alquiler de temporada, que no está sujeto al tope. El propio autor pone cuatro límites, y los contamos: el periodo es corto, de año y medio; es una comparación descriptiva que no aísla la causa; los anuncios miden la oferta que entra al mercado, no los pisos que ya están alquilados, y un contacto no es un contrato.

¿Qué dicen los estudios académicos?

Sobre la ley catalana anterior, la de 2020, hay dos trabajos serios y no dicen lo mismo:

• Jofre-Monseny, Martínez-Mazza y Segú (Universidad de Barcelona, Regional Science and Urban Economics, 2023): el tope bajó las rentas pagadas en torno a un 6 % y no redujo el número de contratos de alquiler.
• Monràs y García-Montalvo (Universidad Pompeu Fabra): el tope bajó el alquiler en torno a un 5 %, pero redujo la oferta: salieron del mercado los pisos más caros sin que entraran baratos, y en la parte baja del mercado el alquiler subió.

Miden cosas distintas —contratos firmados frente a anuncios y su composición— y por eso pueden ser ciertos los dos: el tope abarata a quien firma, y a la vez cambia qué pisos se ofrecen.

¿Y fuera de España?

• San Francisco. El estudio de referencia es de Diamond, McQuade y Qian (American Economic Review, 2019), sobre la ampliación del control de 1994. Los propietarios afectados redujeron un 15 % la vivienda que ofrecían en alquiler, vendiéndola o reconvirtiéndola. Y a la vez el control protegió a sus inquilinos: se mudaron menos y fueron menos desplazados fuera de la ciudad. Las dos cosas a la vez.
• Berlín. Congeló los alquileres en 2020 y el Tribunal Constitucional alemán anuló la ley en 2021 por invadir competencias federales, así que la medida duró poco más de un año.
• Viena y los Países Bajos regulan el alquiler desde un parque público y social muy grande. España parte de otro sitio: según el boletín especial de vivienda social de 2024 del Ministerio, el alquiler social en sentido amplio —el que se paga por debajo del precio de mercado, estimado con la Encuesta de Condiciones de Vida del INE— es el 3,3 % de las viviendas principales, frente al 24 % de Austria, el 29 % de los Países Bajos y el 8 % de media en la Unión Europea.

¿Qué significa para quien alquila en Madrid?

Madrid no tiene tope en los contratos nuevos, así que el precio de entrada lo marca el mercado: en el periodo medido subió un 8,5 %. Lo que sí tiene una referencia es la subida anual de los contratos que ya están en vigor: el índice del INE para el alquiler de vivienda (IRAV), que en septiembre de 2026 fue del 2,54%. Cuándo se aplica y cuándo no depende de lo que diga tu contrato; te lo explicamos en cuánto te pueden subir el alquiler. Y qué más protege hoy al inquilino, en la ley de alquiler en vigor.

¿Qué conclusión sostienen los datos?

Tres, y ninguna es una bandera:

1. El tope modera el precio para quien firma. Lo dicen las mediciones de Cataluña y los dos estudios académicos. Es un efecto real y de pocos puntos.
2. Cambia la oferta, y probablemente la reduce. Menos anuncios, más temporada y más competencia por cada piso en Cataluña; un 15 % menos de alquiler en San Francisco. Pero un estudio serio no encontró menos contratos, así que el tamaño del efecto no está cerrado.
3. Ninguna medición dice que un tope cree viviendas. Reparte las que hay. El problema de fondo en Madrid es que se forman muchos más hogares de los que se construyen, y eso lo contamos con sus cifras en las causas de la crisis de la vivienda en Madrid.

Fuentes: Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda; Fernando Pinto, «La Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda: un primer balance a partir de la aplicación desigual del control de rentas en España», FEDEA, junio de 2026 (con datos del Barómetro del Alquiler, el Ministerio de Vivienda, el Banco de España, el Incasòl y el Colegio de Registradores); J. Jofre-Monseny, R. Martínez-Mazza y M. Segú, «Effectiveness and supply effects of high-coverage rent control policies», Regional Science and Urban Economics, 2023; J. Monràs y J. G. García-Montalvo, «The effect of second generation rent controls: new evidence from Catalonia», UPF; R. Diamond, T. McQuade y F. Qian, «The Effects of Rent Control Expansion on Tenants, Landlords, and Inequality: Evidence from San Francisco», American Economic Review, 2019; Ministerio de Vivienda, Boletín especial de vivienda social 2024; INE, Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda. Consultadas el 28-sep-2026.