¿Se puede alquilar una vivienda protegida? Lo que permite y lo que sanciona la normativa de Madrid

Sí, se puede alquilar una vivienda protegida en Madrid, pero solo en un caso y con tres condiciones que casi nadie conoce hasta que le llega una carta de la Consejería. El reglamento de la Comunidad lo permite al propietario que no puede vivir en ella por una causa justificada, siempre que presente el contrato para su visado y que no cobre más de la renta máxima que fija la propia norma. Fuera de ese caso, alquilarla es una infracción muy grave, con multas de 6.001 a 60.000 euros.

Para un funcionario la pregunta no es teórica. Te destinan fuera de Madrid tres años, te sale una comisión de servicios en otra provincia o tienes que cuidar de un familiar lejos: la vivienda protegida que tanto te costó conseguir se queda vacía, y la tentación de alquilarla para pagar la hipoteca es enorme. Esta guía cuenta, con el texto de la norma delante, qué puedes hacer y qué te puede costar hacerlo mal.

¿Cuándo se puede alquilar una vivienda protegida en Madrid?

La regla de partida está en el artículo 7 del Reglamento de Viviendas con Protección Pública de la Comunidad de Madrid (Decreto 74/2009, BOCM del 10 de agosto de 2009): la vivienda protegida tiene que ser el domicilio habitual y permanente de quien vive en ella, y no puede dedicarse a segunda residencia ni a ningún otro uso. El propio artículo dice cuándo deja de serlo: cuando permanece desocupada más de tres meses seguidos al año, salvo justa causa autorizada por la Consejería.

La excepción está en el artículo 17, que se titula precisamente «Cesión en arrendamiento de viviendas con protección pública para venta o uso propio». Dice que el adquirente que no la pueda ocupar por causa justificada podrá cederla en arrendamiento. El reglamento no hace una lista de causas: no dice que un traslado, una enfermedad o un cambio de destino lo sean o no lo sean. Por eso lo prudente es preguntar a la Consejería de Vivienda antes de firmar nada, y guardar los papeles que acrediten el motivo.

El mismo artículo pone dos condiciones más, y las dos son obligatorias:

• El contrato se presenta para su visado administrativo una vez firmado. El visado es la comprobación de la Consejería de que el contrato cumple la norma.
• La renta tiene un techo, que explicamos en la sección siguiente.

¿Cuánto puedes cobrar de alquiler por una vivienda protegida?

La renta anual máxima por metro cuadrado útil es el 5,5 % del precio máximo legal de venta de esa vivienda protegida que esté vigente el día en que se firma el contrato. Incluye los anejos, como el garaje o el trastero, si se alquilan con ella.

La cuenta se hace en tres pasos: el precio máximo de venta por metro útil de tu tipo de vivienda y tu zona, por el 5,5 %, y entre doce para tener la renta de cada mes por metro; después, por los metros útiles de tu cédula. Como referencia, en la zona A el precio máximo de la vivienda protegida de precio básico es hoy de 2.591,64 €/m² útil por metro útil. Para no hacerla a mano tienes nuestra calculadora de la renta máxima de la vivienda protegida, que aplica esa misma regla con el módulo vigente.

Hay dos trampas que la ley sanciona de forma expresa, porque son la manera habitual de saltarse el techo:

• Alquilarla amueblada, aunque los muebles vayan en un contrato aparte o los alquile otra persona, si con ello el inquilino acaba pagando más que la renta máxima.
• Alquilar a la vez la vivienda y un garaje o trastero de precio libre, cuando su renta supera la máxima de los garajes o trasteros protegidos. Cuentan como alquiler conjunto aunque sean contratos distintos si en la práctica van unidos.

¿Qué pasa si alquilas una vivienda protegida sin cumplir las condiciones?

Las infracciones y las multas están en la Ley 9/2003, de 26 de marzo, del régimen sancionador en materia de viviendas protegidas de la Comunidad de Madrid. Las que tienen que ver con el alquiler son estas:

• No destinar la vivienda a domicilio habitual y permanente, o dedicarla a segunda residencia: muy grave (artículo 8.k). Es lo que ocurre cuando se alquila sin causa justificada.
• Cobrar cualquier cantidad que no permite la norma en el alquiler: muy grave si se cobra (artículo 8.a) y grave si solo se exige (artículo 7.g).
• No presentar el contrato para su visado cuando es obligatorio: muy grave (artículo 8.e).
• Los muebles o el garaje que hacen subir la renta por encima del máximo: grave (artículo 7, letras h e i).

El artículo 9 fija las multas: de 1.501 a 6.000 euros las graves y de 6.001 a 60.000 euros las muy graves. Y añade una regla que cambia la cuenta: la sanción, sumada al resto de medidas, tiene que llegar como mínimo al beneficio obtenido. Alquilar sin permiso nunca sale a cuenta.

Además de la multa, en el caso de no vivir en ella el artículo 10 permite imponer la descalificación de la vivienda, con la obligación de devolver los beneficios recibidos y sus intereses, y la devolución de las ayudas públicas que se cobraron. Para quien compró con una ayuda o con un precio muy por debajo del mercado, eso es lo más caro de todo.

¿Se puede alquilar una vivienda protegida de promoción pública?

Aquí la ley es más estricta. El artículo 8.m de la Ley 9/2003 tipifica como infracción muy grave el arrendamiento o la cesión de uso, total o parcial, y el subarriendo de las viviendas promovidas por las Administraciones públicas o por empresas que dependan de ellas, igual que ceder a otra persona los derechos de inquilino o de adjudicatario. Si tu vivienda viene de un organismo público, no cuentes con la vía del artículo 17: antes de dejarla, habla con el organismo que te la adjudicó.

¿Cuánto tiempo dura la obligación de vivir en ella?

Lo que dure el régimen de protección. El artículo 10 del reglamento lo fija desde la calificación definitiva de la promoción, no desde que tú compraste: quince años para las viviendas protegidas en venta o uso propio y para las de alquiler, y diez para las de alquiler con opción a compra. Si la promoción tuvo financiación de un Plan Estatal de Vivienda que fije otro plazo, manda el del Plan.

Cuando el plazo se cumple, las limitaciones se extinguen solas, sin pedir nada, y la vivienda pasa al régimen común: entonces puedes alquilarla como cualquier otra. Antes no hay atajo, porque el mismo artículo dice que estas viviendas no pueden descalificarse de forma voluntaria. Lo explicamos con detalle, también para la venta, en vender una vivienda protegida en Madrid: los plazos que nadie te explica.

¿Y si tu vivienda es una VPO anterior a 2009?

Todo lo anterior vale para las viviendas calificadas con el reglamento de 2009. Las viviendas de protección oficial más antiguas, calificadas con normas anteriores, estatales o autonómicas, tienen sus propios plazos y condiciones. La forma de saberlo es mirar la cédula de calificación definitiva de tu vivienda, que el promotor tenía que entregarte y que dice a qué régimen está acogida. Si no la encuentras, consúltalo con la Consejería de Vivienda.

¿Va a cambiar la norma?

La Comunidad de Madrid tiene en tramitación un nuevo reglamento de vivienda protegida, en audiencia pública desde marzo de 2026. Mientras no se publique en el BOCM, no obliga a nadie y lo que rige es el reglamento de 2009 que citamos en esta guía. Si cambia lo que se puede hacer con una vivienda protegida que no puedes ocupar, lo contaremos aquí en cuanto salga en el boletín.

¿Qué hacer si no puedes vivir en tu vivienda protegida?

Si te destinan fuera o te surge un motivo para no poder ocuparla, el orden prudente es este: reunir los papeles que acreditan la causa, preguntar a la Consejería de Vivienda antes de firmar, calcular la renta máxima con el módulo vigente, firmar un contrato que no la supere ni con muebles ni con garaje, y presentarlo para su visado. Es más lento que poner un anuncio, pero es lo único que no te expone a una multa que, por ley, se come todo lo que hayas cobrado.

Y si todavía estás buscando una vivienda protegida para vivir en ella, que es para lo que existen, en FuncioHouse vigilamos cada día el BOE, el BOCM y las convocatorias de vivienda de la Comunidad y de los ayuntamientos. Activa el Radar de Vivienda y te avisamos solo de las que encajan contigo.

Fuentes: Decreto 74/2009, de 30 de julio, por el que se aprueba el Reglamento de Viviendas con Protección Pública de la Comunidad de Madrid, artículos 7, 10, 13 y 17 (BOCM núm. 188, de 10 de agosto de 2009), en la redacción vigente tras el Decreto 59/2013, que no modificó esos artículos; Ley 9/2003, de 26 de marzo, del régimen sancionador en materia de viviendas protegidas de la Comunidad de Madrid, artículos 7 a 10, texto consolidado del BOE; precio máximo de venta de la vivienda protegida, Resolución publicada en el BOCM.