Vender vivienda protegida Madrid: los plazos que nadie te explica antes de firmar

Por Observatorio de la Vivienda Funciohouse / 7 de julio de 2026

Vender vivienda protegida Madrid no es lo mismo que vender un piso libre, y la mayoría de propietarios lo descubre tarde: cuando ya tienen un comprador y el notario les pide la autorización de la Comunidad de Madrid. La protección no depende de quién seas —funcionario o no, con destino fijo o de traslado— sino de un hecho: compraste una vivienda con protección pública. El régimen viaja con la casa, no con el DNI.

La pregunta que llega una y otra vez al Asesor de FuncioHouse es siempre la misma: «¿puedo venderla ya o hay un plazo mínimo?». La respuesta corta es que sí puedes venderla casi siempre, pero durante quince años la venta está intervenida. Y el reloj no empieza cuando firmaste tú.

Cuándo empieza a contar el reloj (no es cuando compraste)

El error más caro es asumir que los años cuentan desde tu escritura de compra. No es así. El Decreto 74/2009, de 30 de julio, por el que se aprueba el Reglamento de Viviendas con Protección Pública de la Comunidad de Madrid (BOCM de 10 de agosto de 2009) es claro en su artículo 10: la protección dura quince años «a contar desde la calificación definitiva» de la promoción.

La calificación definitiva es el momento en que la Administración certifica que el edificio cumple los requisitos de VPP, normalmente al terminar la obra. Si tú compraste dos o tres años después —porque el primer titular te la vendió, o porque la promotora tardó en entregar— esos años ya han corrido. Puede que te queden doce años de régimen protegido, no quince.

«El régimen legal relativo al uso, conservación, aprovechamiento y precio máximo de las Viviendas con Protección Pública [...] tendrá una duración de quince años, a contar desde la calificación definitiva.» — Artículo 10, Decreto 74/2009.

Antes de plantearte nada, busca en tus escrituras dos datos: la fecha de calificación definitiva de la promoción y el tipo de VPP (básica o de precio limitado). Con eso sabes exactamente en qué punto de los quince años estás.

Vender vivienda protegida Madrid en los quince años: qué puedes y qué no

Mientras la protección esté viva, puedes vender, pero con tres ataduras que no existen en el mercado libre:

• Precio máximo tasado. No vendes al precio que quieras. La Comunidad de Madrid fija un precio máximo por metro cuadrado útil, actualizado en los módulos del BOCM, que se aplica también en segundas y posteriores transmisiones (disposición adicional tercera del Decreto 74/2009). Para una VPPB en zona A —Madrid capital— el módulo de 2026 ronda los 2.592 €/m² útiles. Ni un euro por encima, aunque el mercado libre de al lado triplique esa cifra.
• Comprador cualificado. Quien te la compra tiene que cumplir los requisitos de acceso a vivienda protegida, incluido el empadronamiento exigido en Madrid desde julio de 2026. Si tu comprador no los cumple, no puede firmar.
• Visado obligatorio. El contrato de compraventa se presenta a la Consejería de Vivienda para su visado en un plazo de diez días desde la firma (artículo 15). Sin visado no hay operación válida.

La diferencia entre vender protegida y vender libre, medida en tiempo de ataduras, es exactamente lo que separa el régimen de Madrid de lo que quiso imponer el Estado:

A los quince años: libre y sin trámites

Aquí hay una buena noticia poco conocida. En Madrid, las VPP calificadas al amparo del Decreto 74/2009 no admiten descalificación voluntaria: no puedes «pagar para liberarla» antes de tiempo, pero tampoco necesitas pedir nada cuando se cumple el plazo. El propio artículo 10 dice que las limitaciones «se extinguirán [...] únicamente por el mero transcurso del plazo, y sin que sea necesaria ninguna declaración especial al efecto».

Traducido: el día que se cumplen los quince años desde la calificación definitiva, tu vivienda pasa a ser libre de forma automática. Puedes venderla a precio de mercado, a quien quieras, sin visado y sin autorización. No hay que ir a ninguna ventanilla.

El caso del funcionario que se traslada

El empleado público es, por naturaleza, un trabajador móvil: apruebas, te destinan a Madrid, compras una VPP, y años después un concurso de traslados te manda a otra provincia. ¿Qué pasa con la vivienda protegida que dejas atrás si aún está dentro de los quince años?

El traslado laboral es una de las «justas causas» que la Administración reconoce para autorizar operaciones antes de plazo en los regímenes más rígidos. Pero ojo: eso no convierte tu VPP en libre. Si la vendes dentro de la protección, sigues atado al precio máximo y al comprador cualificado. Y si la vas a alquilar en lugar de venderla —opción habitual de quien se traslada pero no quiere perder el piso—, la renta también está topada por los módulos de la CAM y hay que comunicar el arrendamiento a la Consejería. Vender por traslado no te salta las reglas; solo te da la autorización para transmitir.

Si compraste con ayudas públicas, el plazo puede cambiar

Hay un supuesto que altera todo lo anterior. Si para comprar la vivienda recibiste una subvención o un préstamo convenido de un Plan Estatal de Vivienda, el artículo 10.2 del Decreto 74/2009 remite a la normativa de ese plan, que suele fijar sus propios plazos —diez años en los planes estatales, cinco en los autonómicos—.

Vender antes de ese plazo obliga a devolver las ayudas percibidas con los intereses legales y a obtener autorización previa. Si vas a vender y tuviste ayudas, este es el punto que más disgustos da: haz números antes de firmar, porque la devolución puede comerse buena parte de la plusvalía.

VPO de promoción pública: el caso de los cinco años

Distinto es si tu vivienda es una VPO de promoción pública —comprada directamente a la Administración, al antiguo IVIMA o a un ayuntamiento, bajo el Real Decreto-Ley 31/1978—. Ahí sí hay una prohibición temporal de venta: la disposición adicional segunda del Decreto 74/2009 impide transmitirla durante los cinco primeros años desde el contrato, salvo justa causa autorizada, y siempre exige autorización de la Consejería y tener pagadas todas las cantidades aplazadas. Estas viviendas, además, no pueden descalificarse nunca.

El bulo de los treinta años

En los últimos meses ha circulado la idea de que «las VPP ya no se liberan nunca» o que «ahora son treinta años». Viene de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (BOE de 25 de mayo de 2023), cuyo artículo 16 imponía protección permanente o un mínimo de treinta años.

Ese artículo ya no está en vigor. El Tribunal Constitucional, en su sentencia 79/2024, de 21 de mayo, lo declaró inconstitucional y nulo por invadir las competencias de las comunidades autónomas en materia de vivienda. En Madrid, por tanto, siguen rigiendo los quince años del Decreto 74/2009. En opinión de este Observatorio conviene guardar la matización honesta: la normativa autonómica puede cambiar en el futuro, y quien compre una VPP de nueva construcción hoy debería mirar la calificación concreta de su promoción antes de dar por hecho ningún plazo.

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La conclusión práctica es incómoda por lo simple: antes de poner un cartel de «se vende» en una VPP, la primera llamada no es a la inmobiliaria, sino a la Consejería de Vivienda para confirmar en qué punto de la protección estás. Un funcionario que se traslada y malvende su piso protegido por desconocer que le quedaban ocho meses para liberarlo pierde, en un mercado como el de Madrid, mucho más de lo que gana por vender rápido.

Fuentes: Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda (BOE) · Comunidad de Madrid — Tengo una vivienda protegida y quiero venderla · Decreto 74/2009 (Reglamento VPP de la CAM, BOCM 10-08-2009) · STC 79/2024, de 21 de mayo