Calculadora precio máximo VPP: comprueba en 10 segundos si te están cobrando de más por una vivienda protegida en Madrid

Por Observatorio de la Vivienda Funciohouse / 7 de julio de 2026

La calculadora precio máximo VPP de FuncioHouse responde en diez segundos a una pregunta que puede costarte miles de euros: ¿es legal el precio que te piden por esa vivienda protegida de segunda mano? La ley fija un techo por metro cuadrado y zona que ningún vendedor puede superar —ni aunque tú estés dispuesto a pagarlo— y la herramienta te dice al instante si la cifra encaja o se pasa de la raya.

Es gratuita, no pide registro ni correo y usa los módulos oficiales del BOCM cargados en tiempo real. Está en funciohouse.com/herramientas/calculadora-vpp. A diferencia de la calculadora de hipoteca, que mide cuánto piso puedes pagar con tu sueldo, esta responde a otra cosa distinta: si el precio que tienes delante es legal.

Qué es exactamente — y qué no es

Es una calculadora del precio máximo legal de una vivienda protegida en la Comunidad de Madrid. Le das tres datos —superficie útil, zona (A, B o C) y tipo de protección (VPPB básica o VPPL limitada)— y te devuelve el precio tope que la normativa permite cobrar por esa vivienda. Si además escribes el precio que te están pidiendo, un semáforo te dice si es legal, si está al límite o si se pasa.

Lo que no es: una tasación. No valora el estado del piso, ni su orientación, ni la reforma que necesite —eso es otra conversación—. Tampoco calcula tu hipoteca ni tu esfuerzo mensual: para eso está la calculadora de hipoteca. Y no es asesoramiento jurídico; es la vara de medir que deberías llevar a cualquier visita antes de firmar nada.

Por qué una VPP tiene precio máximo (y qué es un módulo)

Una vivienda de protección pública no deja de estar protegida cuando se vende de segunda mano. Durante todo su período de calificación, la Comunidad de Madrid fija un módulo —un precio máximo en euros por metro cuadrado útil— que depende de la zona geográfica y del tipo de protección. Ese módulo se revisa cada año, normalmente en febrero, y se publica en el BOCM. Vender por encima de él no es negociar: es cometer una infracción.

Los módulos vigentes para 2026 dibujan un mapa claro: cuanto más cerca de Madrid capital y cuanto más "libre" es la protección, más alto es el techo.

Traducido: un mismo piso de 80 m² útiles tiene un precio máximo legal muy distinto según dónde esté y bajo qué figura se calificó. La herramienta aplica el módulo correcto por ti y hace la multiplicación —metros por módulo— que el vendedor a veces "olvida".

Cómo funciona la calculadora precio máximo VPP en tres pasos

• 1. La superficie. Introduce los metros cuadrados útiles (no los construidos): constan en la escritura o en la nota simple del Registro.
• 2. La zona y el tipo. Elige la zona (A para Madrid capital y grandes municipios, B para la corona metropolitana, C para los municipios pequeños) y marca si es VPPB o VPPL, dato que figura en el Registro de la Propiedad.
• 3. El veredicto. Ves el precio máximo legal al instante. Si escribes el precio que te piden, el semáforo lo compara: verde si es legal, amarillo si roza el límite, rojo si lo supera —y cuánto.

Un ejemplo real: 85 m² en Zona A

Imagina una VPPB de 85 m² útiles en Madrid capital. El módulo de Zona A para vivienda básica es de 2.591 €/m², así que el precio máximo legal es de 220.235 euros. Si el anuncio pide 240.000, no estás ante una vivienda "un poco cara": estás ante una operación que supera el tope legal en 19.765 euros —casi un 9%— y que, tal cual, es ilegal.

Ese sobreprecio no es una anécdota. En un mercado tan tensionado como el de la vivienda protegida de segunda mano —donde la demanda desborda la oferta— hay quien intenta colar el precio de mercado libre a una vivienda que la ley mantiene tasada. La calculadora existe para que llegues a la mesa sabiendo exactamente dónde está la raya.

Lo que la calculadora no hace por ti

El módulo es un techo, no un precio justo. Un piso que necesite una reforma integral puede valer bastante menos que su máximo legal, y ahí la negociación es tuya. La herramienta tampoco confirma por ti la zona ni el tipo de protección: esos datos hay que verificarlos en la nota simple, y si dudas, el Asesor IA de vivienda te ayuda a identificarlos. Y detectar un sobreprecio no lo corrige solo: si el precio es ilegal, la vía es la Comunidad de Madrid, ante la que el comprador puede reclamar e incluso exigir la devolución de la diferencia.

Los módulos, además, cambian: la revisión anual de febrero mueve las cifras, y la herramienta se actualiza sola desde el BOCM para que nunca calcules con datos viejos. Si lo que buscas es que te avisen cuando se abra una VPP que encaje con tu perfil, esa función la cubre el Radar de Vivienda. Y si el escollo es el padrón, ya explicamos por qué el requisito de diez años deja fuera a media plantilla con destino reciente en Madrid.

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Fuentes: BOCM · precios máximos VPP 2026 · Módulos sincronizados automáticamente desde el monitor de FuncioHouse (última actualización: 17/06/2026)