Cohousing senior Madrid: las 3 parcelas municipales, cómo se accede y qué se paga

Por Observatorio de la Vivienda Funciohouse / 7 de julio de 2026

Cohousing senior Madrid: el Ayuntamiento ha puesto sobre la mesa su primera apuesta pública en firme por este modelo. Cede tres parcelas municipales —en Usera, Ciudad Lineal y Hortaleza— para levantar 232 viviendas colaborativas para mayores. No es una residencia, no es comprar y no es alquilar: es una tercera vía que en la capital todavía está en pañales, pero que acaba de dar su primer paso serio.

Suena bien y conviene entenderlo con precisión, porque debajo del titular hay un mecanismo jurídico concreto, un perfil de destinatario acotado y un modelo económico que no se parece a nada de lo que el funcionario conoce. Vamos por partes.

Qué acaba de licitar Madrid

El Ayuntamiento ha sacado a concurso la cesión gratuita durante 75 años de tres solares municipales para que se construyan y gestionen centros de viviendas colaborativas para mayores. Las parcelas: 6.006 m² en Usera (unas 93 viviendas), 4.388 m² en Ciudad Lineal (unas 72) y 4.300 m² en Hortaleza (unas 67). En total, 232 viviendas. Las entidades interesadas tienen un plazo de ocho meses desde la publicación de la convocatoria en el BOCM para presentar su proyecto a través de la Plataforma de Contratación del Sector Público.

El marco de referencia es la Resolución 940/2022 de la Comunidad de Madrid, que fija los criterios de estas viviendas "para la promoción de la autonomía personal y la atención a la dependencia de personas mayores". Traducido: la Comunidad pone las reglas, el Ayuntamiento pone el suelo.

Qué es la concesión demanial (y por qué importa)

Aquí está la pieza que mucha gente pasa por alto. El Ayuntamiento no vende ni regala el suelo: mediante una concesión demanial, cede su uso durante 75 años a una entidad sin ánimo de lucro, pero la parcela sigue siendo pública. Cuando termina el plazo, el suelo y lo edificado revierten al Ayuntamiento.

Es la misma lógica que ha permitido a Barcelona multiplicar el cohousing sobre suelo municipal —allí lo hacen con el derecho de superficie—: suelo público que no sale del patrimonio de la ciudad, pero que se activa para vivienda no especulativa. La diferencia es que Madrid lo aplica, de momento, solo a mayores, mientras que Barcelona lo abrió al modelo intergeneracional hace una década.

Qué significa "senior"

No hay una edad única fijada por ley, pero el modelo tiene una regla de oro: se entra siendo autónomo. Madrid apunta al colectivo de mayores de 65 años —más de 700.000 personas en la ciudad—, aunque en el sector la incorporación suele empezar antes, hacia los 55-60, precisamente para poder envejecer juntos en comunidad.

Eso marca la diferencia clave con una residencia: no entras cuando ya necesitas cuidados, sino cuando todavía te vales por ti mismo y quieres decidir cómo y con quién envejeces. El objetivo declarado del Ayuntamiento lo resume bien: "longevidad activa y soledad no deseada". Senior, aquí, no significa dependiente; significa mayor y autónomo.

El modelo: cesión de uso, autogestión y apoyo mutuo

El residente no es propietario. Paga una aportación inicial por el derecho de uso de su vivienda y una cuota mensual, y a cambio vive en ella de por vida, pero no puede venderla ni especular: cuando se va, recupera su aportación y el uso vuelve a la comunidad. Es el modelo de cesión de uso, el mismo que explicamos en qué es el cohousing.

Madrid no ha publicado cuotas para estas parcelas —las fijará cada entidad dentro de los criterios de la Comunidad—, pero para hacerse una idea del orden de magnitud sirven las cifras que maneja el sector: en un proyecto tipo de 50 viviendas de 60 m² sobre suelo cedido, el derecho de uso ronda los 72.000 € de entrada y una cuota mensual en torno a los 887 €. Existe incluso una variante en la que el mayor cede el uso de su vivienda actual a cambio de no pagar cuota, y la gestora la alquila. Son cifras orientativas, no oficiales de estas parcelas.

A cambio de esa cuota, cada uno tiene su piso privado y completo, pero comparte lo importante: comedor y cocina comunitarios, lavandería, salas, servicios de apoyo y, sobre todo, las decisiones, que se toman en asamblea. Los propios mayores se autogestionan y se cuidan entre ellos. Esa es la esencia del modelo.

Cómo se accede

El acceso tiene dos capas. Primero, una entidad sin ánimo de lucro —cooperativa, asociación o fundación— gana el concurso municipal, financia la obra y construye. Después, el mayor se incorpora como socio o usuario de ese proyecto, aporta el derecho de uso y paga su cuota. No es un sorteo de vivienda pública al uso: es sumarse a una comunidad que se organiza en torno a la entidad gestora.

Por eso, para el interesado, el paso realista hoy no es esperar la parcela, sino identificar y seguir a las entidades que van a concursar por estos solares, porque serán ellas quienes abran la puerta. Es un modelo de comunidad, no de ventanilla.

Cohousing senior Madrid: todavía en pañales

Conviene no perder la perspectiva. En opinión de este Observatorio, 232 viviendas para una ciudad con 700.000 mayores de 65 años son un gesto, no una política de vivienda. Es un primer paso valioso —Madrid por fin cede suelo público para este modelo—, pero llega tarde, acotado solo a la tercera edad y a una escala minúscula frente a la demanda.

El cohousing sénior tiene sentido y funciona; el problema es el tamaño. Mientras la oferta se cuente por decenas de viviendas y no por miles, seguirá siendo una alternativa para unos pocos afortunados. Que crezca —y que algún día se abra también al modelo intergeneracional, útil para el funcionario en activo y no solo para el jubilado— dependerá de que el Ayuntamiento repita la jugada del suelo muchas más veces. De momento, es un brote verde que merece la pena vigilar.

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Fuentes: Ayuntamiento de Madrid · cohousing senior · Diario de Madrid · Resolución 940/2022 de la Comunidad de Madrid