Cohousing en España: cuánto ha crecido, quién lo impulsa y por qué el suelo decide su futuro

Por Observatorio de la Vivienda Funciohouse / 7 de julio de 2026

El cohousing en España se resume en una cifra que lo dice casi todo: a finales de 2025 hay apenas 2.000 viviendas en régimen de cesión de uso —el modelo cooperativo sin propiedad individual sobre el que se sostiene el cohousing— en todo el país. Suena a poco, y lo es. Para hacerse una idea, en Dinamarca, cuna del modelo, ese régimen ronda el 10-13% de todo el parque de vivienda.

Y sin embargo, esas 2.000 viviendas son veinte veces más que las que había en 2020. El cohousing vive esa paradoja: crece a un ritmo altísimo en porcentaje sobre una base tan minúscula que, en el total, sigue siendo casi invisible. Este análisis pone números al fenómeno, señala quién lo está empujando y explica por qué su futuro se juega en una sola variable: el suelo.

Cuánto ha crecido el cohousing en España: mucho en porcentaje, poco en total

Los datos de la Red Vivienda Cooperativa y de las entidades del sector dibujan un modelo en despegue. A finales de 2025 se contabilizan unas 2.000 viviendas en cesión de uso, repartidas en 179 proyectos en distintas fases por toda España, de los cuales unos 40 están ya habitados. El resto está en obras o en promoción. En apenas cinco años, el número de viviendas se ha multiplicado por veinte.

El reparto territorial no es equilibrado: cerca del 60% de los proyectos están en Cataluña, que concentra en torno a 1.200 viviendas entre habitadas y en promoción. El resto del país se reparte las migajas. Puesto en perspectiva europea, el contraste es demoledor: donde en Dinamarca uno de cada diez hogares vive en cesión de uso —y en Copenhague hasta uno de cada tres—, en España el modelo no alcanza ni el 0,1% del parque.

En opinión de este Observatorio, esa distancia no se explica por falta de demanda ni de interés, sino por dos frenos concretos: la ausencia de un marco legal estatal y, sobre todo, la dificultad para acceder a suelo asequible. A ambos llegaremos.

Quién lo impulsa

El cohousing español no lo mueve el mercado ni las grandes promotoras, sino un ecosistema de cooperativas, fundaciones y redes sin ánimo de lucro. Los nombres a conocer:

• Sostre Cívic (Cataluña). La cooperativa de referencia. Nació como asociación en 2004 y se constituyó en cooperativa en 2010; hoy tiene 14 proyectos habitados y otros 10 en promoción. Es la que más ha empujado el modelo en España.
• Red Vivienda Cooperativa. El paraguas estatal que agrupa y visibiliza el ecosistema de cesión de uso en todo el país.
• Entrepatios (Madrid). Pionera del cohousing urbano en la capital, con criterios ecológicos y de cesión de uso.
• La red Jubilares y el cohousing sénior. La rama más madura del modelo en España: viviendas colaborativas para mayores. Según datos de MOVICOMA hay alrededor de 35 proyectos sénior en distintas fases, de los que una decena están habitados.

En la genealogía del modelo hay tres hitos que conviene situar. El primer cohousing del país fue Santa Clara, en Málaga, en 1991. El primero en llevar la denominación oficial de "senior cohousing" fue Trabensol, en Torremocha del Jarama (Madrid), inaugurado en 2013 con 54 apartamentos. A ellos se han sumado referencias como Profuturo (Valladolid) o La Muralleta (Tarragona).

El suelo lo decide todo: Barcelona frente a Madrid

Aquí está la clave de por qué Cataluña concentra el 60% del modelo y el resto de España va a rebufo. La cesión de uso necesita suelo asequible, y el suelo asequible casi siempre es público. La diferencia entre las ciudades no está en las ganas de sus vecinos, sino en si el ayuntamiento cede suelo o no.

Barcelona lleva una década de ventaja. En 2015 cedió a la cooperativa La Borda el primer solar público para cohousing mediante un derecho de superficie a 75 años, y en 2020 formalizó el llamado Acuerdo ESAL, un marco pionero por el que el Ayuntamiento cede suelo municipal —en derecho de superficie— a entidades sin ánimo de lucro para vivienda cooperativa y de alquiler asequible. El resultado: ocho proyectos ya operativos sobre suelo público —Cirerers, La Balma, La Borda, La Chalmeta, La Diversa, La Morada, La Xarxaire y Princesa 49—, con 147 viviendas y 251 personas viviendo en ellos.

Madrid ha llegado más tarde y por una puerta más estrecha. El Ayuntamiento ha licitado la cesión gratuita durante 75 años de tres parcelas municipales —en Hortaleza, Ciudad Lineal y Usera— para construir en torno a 232 viviendas colaborativas, pero acotadas a un único perfil: mayores. Es cohousing sénior por concesión demanial, no el modelo intergeneracional y abierto que Barcelona lleva años desplegando. La Comunidad de Madrid, por su parte, ha empezado a encajar el cohousing dentro de la vivienda con protección pública (VPPA). Es un avance, pero llega con retraso y con el foco puesto solo en la tercera edad.

El análisis de estos datos apunta a una conclusión incómoda para la capital: mientras el suelo público madrileño se destine con cuentagotas y solo a mayores, el cohousing seguirá siendo en Madrid una rareza, no una alternativa real de acceso a la vivienda para el conjunto de la población —funcionarios incluidos.

El marco legal: autonómico, no estatal

El segundo freno es normativo. España no tiene una ley estatal de cooperativas de cesión de uso; la regulación existe solo donde alguna comunidad autónoma la ha aprobado: Cataluña, País Vasco y Andalucía. En el resto, los proyectos se sostienen sobre encaje jurídico a medida. El Plan Estatal de Vivienda 2022-2025 sí ha incorporado por primera vez ayudas específicas al cohousing, señal de que el modelo empieza a existir para la Administración central, aunque todavía de forma tímida.

La lectura es clara: sin marco estatal y con el suelo en manos de cada ayuntamiento, el mapa del cohousing en España seguirá siendo el mapa de qué administraciones deciden apostar por él. No es un problema de demanda. Es un problema de voluntad política y de suelo.

Por qué le importa esto al funcionario

Porque el funcionario es, sobre el papel, el socio ideal de un cohousing: ingresos estables, horizonte de largo plazo y, en el caso del jubilado de Clases Pasivas, una pensión previsible que encaja como un guante en la cuota mensual del modelo. En países como Dinamarca o Alemania, buena parte de las clases medias trabajadoras —y muchos empleados públicos— viven exactamente así.

El obstáculo no es el perfil del funcionario, sino el país donde le ha tocado buscar casa. Mientras el cohousing no supere el 0,1% del parque, seguirá siendo una respuesta para unos pocos afortunados con acceso a los escasos proyectos existentes. Que llegue a ser una alternativa de verdad —y no una curiosidad danesa importada— dependerá de que las administraciones hagan con el suelo lo que Barcelona empezó a hacer hace una década. Hasta entonces, el modelo estará ahí, demostrado y funcionando, pero fuera del alcance de casi todos.

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Fuentes: Red Vivienda Cooperativa · REAS Red de Redes · Ayuntamiento de Barcelona · Economía Social · Ayuntamiento de Madrid