Renovación del contrato de alquiler tras 5 años: desde el 15 de noviembre, cinco años más si nadie avisa

Por Observatorio de la Vivienda Funciohouse / 12 de octubre de 2026

La renovación del contrato de alquiler tras 5 años cambia de reglas el 15 de noviembre de 2026, si nadie lo tumba antes. Ese día entra en vigor el Real Decreto-ley 28/2026, publicado en el BOE del 7 de octubre: cuando un contrato de vivienda habitual cumpla cinco años —siete si el casero es una empresa— y ninguna de las dos partes avise, ya no se alargará año a año hasta tres años más, sino cinco años de golpe, y otros cinco después. Y si es el casero quien decide no renovar, tendrá que indemnizar al inquilino.

Llega en el peor momento para darlo por hecho. Las Cortes están disueltas desde el 6 de octubre, hay elecciones generales el 29 de noviembre, y quien tiene que convalidar este decreto y su gemelo, el 29/2026, no es el Pleno del Congreso, sino su Diputación Permanente. A día de hoy esa votación no tiene fecha.

Qué pasa con la renovación del contrato de alquiler tras 5 años desde el 15 de noviembre

El decreto reescribe el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el que dice qué ocurre cuando se acaban los cinco años de prórroga obligatoria. Hasta ahora, si nadie avisaba, el contrato seguía año a año hasta un máximo de tres años más, y al casero le bastaba con avisar cuatro meses antes para no renovar.

Con el nuevo texto, si llegado el vencimiento ninguna de las partes ha comunicado que no quiere seguir —el casero con seis meses de antelación y el inquilino con dos—, el contrato «se prorrogará tácita y obligatoriamente por plazos sucesivos de cinco años, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica». Es decir: no tres años más como máximo, sino cinco, y luego otros cinco, mientras nadie avise.

Y si las partes, después de que el casero haya dicho que no renueva, acaban pactando seguir, esa prórroga pactada tampoco puede ser más corta de cinco años, o siete con una empresa.

La indemnización si el casero no renueva

Es la novedad de más calado. Si el casero comunica en plazo que no quiere prorrogar, deberá pagar al inquilino, al entregar la vivienda, la mayor de estas dos cantidades:

• Doce mensualidades, calculadas con el valor más alto del rango que el sistema estatal de referencia de precios del alquiler dé para esa vivienda.
• Una mensualidad por cada año que el inquilino haya vivido en la casa, prorrateando por meses y días.

Si el sistema de referencia no da un valor para esa vivienda concreta, se calcula con la renta que se esté pagando en ese momento. Un ejemplo para verlo, con cifras inventadas: con una renta de 1.000 euros al mes, seis años en la vivienda y sin valor de referencia, la primera opción da 12 × 1.000 = 12.000 euros y la segunda, 6 × 1.000 = 6.000 euros. Se cobra la mayor: 12.000 euros. Si el piso se vende, la indemnización la debe el comprador que se quede con el contrato.

No hay indemnización en cinco casos, que el casero tiene que poner por escrito, detallados, en el propio preaviso:

• Que el casero, siendo una persona física, necesite la vivienda para vivir él o un familiar hasta el segundo grado. Si a los tres meses de recuperarla no se ha ido a vivir nadie de esa lista, la indemnización vuelve a deberse.
• Que el inquilino no haya vivido en la casa más de seis de los últimos doce meses sin causa justificada (salud, trabajo, estudios o cuidado de familiares).
• Que el inquilino tenga en el mismo municipio otra vivienda suya, o con derecho de uso, que pueda ocupar.
• Que las dos partes firmen un contrato nuevo.
• Que el inquilino rechace una oferta formal de contrato nuevo de al menos cinco años (siete con empresa) y con una renta ajustada a las reglas del artículo 17.6 de la ley.

Además, si el inquilino tenía derecho a una prórroga obligatoria y no la pidió, pierde la indemnización. Si la pide, la cobra al terminar esa prórroga.

Qué pasa con los contratos que ya están en marcha

El decreto se aplica a los contratos vigentes, pero solo a los vencimientos que lleguen después del 15 de noviembre, con tres matices que conviene leer despacio:

• Los avisos de no renovar que el casero ya hubiera mandado antes del 7 de octubre, fecha de publicación, siguen valiendo y no dan derecho a indemnización.
• Si al entrar en vigor faltan menos de seis meses para el vencimiento, al casero le basta con avisar cuatro meses antes.
• Los contratos que ya estén en la prórroga anual de hasta tres años siguen en ella hasta que termine. Al acabar, pasan al régimen nuevo.

Lo que ya está en vigor: el 29/2026 y el tope del 2 %

El 28/2026 tiene un gemelo publicado el mismo día que ya rige desde el 8 de octubre: el Real Decreto-ley 29/2026. Trae dos medidas para el inquilino:

• Prórroga extraordinaria de hasta dos años, año a año (disposición final quinta). La pide el inquilino si su prórroga obligatoria o tácita termina antes del 31 de diciembre de 2028 y lleva los ocho meses anteriores al corriente de pago. El casero tiene que aceptarla, salvo que pactéis otras condiciones, firméis un contrato nuevo o necesite la vivienda para él o su familia y lo comunique en plazo. Tampoco se aplica si se renueva con una renta al menos un 5 % más baja.
• Tope del 2 % a la actualización anual hasta el 31 de diciembre de 2027 (disposición final sexta). Si casero e inquilino no pactan otra cosa, la renta no puede subir más de un 2 % al cumplir el año. Si la renta ya supera el índice de referencia de precios, no puede subir nada.

Todo eso lo contamos con más detalle, y con el historial de los decretos anteriores, en nuestra guía Ley de alquiler en vigor: qué protege hoy al inquilino. Y si tu contrato se actualiza por el índice oficial, lo que te pueden subir está en la guía del IRAV.

Por qué en Madrid se aplica menos

El decreto guarda su prórroga más larga para las zonas de mercado residencial tensionado: allí, si el casero no renueva, el inquilino puede pedir hasta tres años más, año a año, con las mismas condiciones. La Comunidad de Madrid no ha declarado ninguna zona tensionada, así que en Madrid esa parte no se aplica.

Sí se aplica en todas partes la prórroga extraordinaria de un año para quien acredite vulnerabilidad con un informe de los servicios sociales, que el casero está obligado a aceptar cuando es un gran tenedor.

El calendario: quién vota y qué pasa si lo tumban

Un decreto-ley rige desde que se publica, pero el Congreso tiene que convalidarlo en los treinta días siguientes o queda derogado. Desde enero ya han caído cuatro decretos-ley con medidas de alquiler: el 16/2025, el 2/2026, el 8/2026 —el que dio por primera vez la prórroga de dos años y el tope del 2 %, derogado el 28 de abril— y el 26/2026, derogado el 2 de octubre.

Esta vez hay una diferencia. El Real Decreto 806/2026 disolvió las Cortes el 6 de octubre y convocó elecciones para el 29 de noviembre; las nuevas Cámaras se constituyen el 23 de diciembre. Con el Congreso disuelto, la convalidación corresponde a la Diputación Permanente, un órgano más pequeño en el que los grupos guardan su peso. Según ha informado Demócrata, la Permanente se reúne el 16 de octubre para otros dos decretos, pero no para los de vivienda, que quedan para una sesión posterior.

Eso deja dos escenarios para quien tiene un contrato vivo:

• Si la Permanente los convalida, el 29/2026 sigue en vigor y el 28/2026 entra el 15 de noviembre.
• Si los deroga antes del 15 de noviembre, el 28/2026 no llegará a aplicarse nunca, y el 29/2026 decaerá desde el día de la derogación.

No es el Congreso que salga de las elecciones el que decide: el plazo de treinta días acaba en noviembre, antes de que las nuevas Cortes se constituyan el 23 de diciembre, y el artículo 78 de la Constitución encarga esa votación a la Diputación Permanente mientras tanto. Y aunque se convalide, las Cortes nuevas podrán modificarlo o derogarlo después con otra ley, como cualquier norma.

Ninguno de los dos se puede dar por cerrado hoy. Lo que pase lo contaremos el mismo día, en esta noticia y en la guía del alquiler.

¿Ayuda o es un parche? Lo que dicen unos y otros

La pregunta de fondo no es jurídica, es económica: alargar los contratos y limitar las subidas protege a quien ya vive de alquiler, pero ¿qué hace con quien todavía está buscando piso?

Lo que dice el Gobierno. El preámbulo del 29/2026 justifica la prórroga «ante la próxima finalización de numerosos contratos y de sus prórrogas obligatorias o tácitas», que «podría provocar incrementos relevantes de renta y comprometer la continuidad residencial». Y sostiene que la regulación va acompañada de oferta: el mismo decreto obliga a ceder a Casa 47, la entidad estatal de vivienda, inmuebles del Patrimonio del Estado y viviendas de la Seguridad Social, y crea un Fondo de Vivienda de Impacto Social para financiar promociones asequibles. El 28/2026, en cambio, solo toca la duración de los contratos.

Lo que dice el Banco de España. Su Informe Anual 2023 hace la valoración más equilibrada que conocemos de este tipo de medidas. Por un lado, «habrían mejorado las condiciones de los hogares con contratos vigentes» y ayudado a reducir la incertidumbre. Por otro, la literatura económica apunta a «efectos no deseados en el nivel y en la composición de la oferta de vivienda en alquiler, así como en los precios de los nuevos contratos». Y en un documento de 2024 explica el mecanismo: el alquiler de temporada y el de habitaciones tienen un marco «más laxo», sin límites a la renta ni «prórrogas forzosas», y eso incentiva a los propietarios a llevar allí sus pisos. El 29/2026 intenta cerrar esa salida —exige una causa real para el alquiler de temporada y pone techo a la suma de las habitaciones—, pero si lo consigue no se sabrá hasta que haya datos.

Lo que se ha medido. No hay todavía un estudio sobre contratos de cinco años prorrogables, pero sí sobre medidas parecidas. En San Francisco, cuando se amplió la protección de los inquilinos en 1994, los propietarios afectados redujeron un 15 % la vivienda que ofrecían en alquiler, y a la vez sus inquilinos fueron menos desplazados (Diamond, McQuade y Qian, American Economic Review, 2019). En Cataluña, con tope de precios desde 2024, los anuncios de alquiler cayeron un 20,5 % mientras en Madrid subían un 3,9 % (FEDEA, junio de 2026), aunque eso mide un tope de precio, no la duración. Lo contamos entero, con sus límites, en qué dicen los datos del tope al alquiler.

Lo que ninguna de las dos medidas hace. Ni la prórroga ni el tope añaden una sola vivienda. Reparten las que hay, y las que hay no alcanzan: de 2021 a 2026 se formaron en España 1.125.181 hogares nuevos, y de 2021 a 2025 se terminaron 468.223 viviendas (INE y Ministerio de Vivienda). Lo contamos con la serie completa en la vivienda protegida en España, antes y ahora.

Y el momento. Los dos decretos se aprobaron el 6 de octubre, el mismo día en que el BOE publicó la disolución de las Cortes y a siete semanas de las elecciones. Son el quinto intento desde diciembre: los cuatro anteriores los derogó el Congreso.

La lectura que sostienen los datos es esta: para quien ya tiene contrato, la medida da estabilidad real; para quien busca piso, apunta a menos oferta y a una entrada más cara. El problema de fondo sigue siendo que se construye mucho menos de lo que se necesita.

Qué hacer si tu contrato cumple cinco años

• Mira la fecha exacta del vencimiento de tu contrato o de la prórroga en la que estés. De ella depende qué régimen te toca y qué plazo de preaviso corre.
• Si vence antes de que acabe 2028 y estás al corriente de pago, puedes pedir ya la prórroga extraordinaria del 29/2026. Hazlo por escrito y guarda la prueba de que el casero lo ha recibido.
• Si el casero te avisa de que no renueva, comprueba la fecha del aviso, si te da el motivo por escrito y si encaja en alguna de las excepciones. Antes del 15 de noviembre no hay indemnización que reclamar.
• No firmes un contrato nuevo deprisa solo por el miedo a quedarte fuera: firmar uno nuevo es justo una de las vías por las que se pierden la prórroga y la indemnización.

Para lo que no resuelve ninguna norma, que es encontrar algo que puedas pagar, tienes en el buscador de ayudas todas las ayudas de vivienda vigentes, con su plazo y sin registrarte.

Lee también: El Congreso tumba el RDL 8/2026: cae la prórroga de dos años y el tope del 2 %

Fuentes: BOE — Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre (BOE-A-2026-20822) · BOE — Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, disposiciones finales quinta y sexta (BOE-A-2026-20823) · BOE — Real Decreto 806/2026, de disolución de las Cortes (BOE-A-2026-20742) · Banco de España — Informe Anual 2023, capítulo 4, epígrafe 6.2 · Banco de España — Documento Ocasional 2432 (2024), El mercado del alquiler de vivienda residencial en España · Diamond, McQuade y Qian — American Economic Review, 2019 · FEDEA — Fernando Pinto, junio de 2026 · Demócrata — la Diputación Permanente del 16 de octubre no vota los decretos de vivienda