VPPL vivienda precio limitado Madrid: qué es, cuánto cuesta y cómo acceder

Por Observatorio de la Vivienda Funciohouse / 14 de abril de 2026

VPPL vivienda precio limitado Madrid es el tipo de vivienda protegida que mejor encaja con el perfil del funcionario de la Comunidad de Madrid: precios regulados por la administración, superficie hasta 150 m² y un techo de ingresos de 7,5 veces el IPREM que incluye a la gran mayoría de los grupos A2, C1 y C2 de la escala funcionarial. En un mercado libre donde el metro cuadrado en Madrid capital supera ya los 4.500 €/m² de media, entender exactamente qué es una VPPL, qué precio tiene en 2026 y cómo se accede puede marcar la diferencia entre comprar o seguir alquilando indefinidamente.

Esta guía desmonta la jerga administrativa, explica los números reales y señala las trampas que ningún promotor te va a contar en el stand de SIMA.

¿Qué es una VPPL?

Las siglas responden a Vivienda con Protección Pública de Precio Limitado. Es una categoría de vivienda protegida de promoción privada regulada en la Comunidad de Madrid, principalmente al amparo del Decreto 74/2009 del Consejo de Gobierno, que define sus condiciones de acceso, precio máximo y régimen de protección.

Dentro del mapa de la vivienda protegida madrileña conviven varios tipos. La VPPL no es la más barata —ese papel lo ocupa la VPPB (Precio Básico)—, pero tampoco es vivienda libre. Se sitúa en el escalón intermedio, pensada para familias con ingresos medios: demasiado para la VPPB, insuficientes para competir en el mercado libre.

Las características que la definen son:

• Precio de venta máximo legal fijado por la administración (el llamado módulo, publicado anualmente en el BOCM).
• Superficie útil máxima de 110 m² en configuración estándar, ampliable hasta 150 m² para familias numerosas.
• Destino exclusivo a residencia habitual y permanente: no puede usarse como segunda residencia ni alquilarse libremente.
• Régimen de protección de 15 años desde la calificación definitiva, que se extingue solo al cumplirse y sin descalificación voluntaria (artículo 10 del Decreto 74/2009). Si la promoción tuvo financiación de un Plan Estatal, manda el plazo del Plan.
• Se promueve sobre suelo destinado a vivienda libre, vivienda protegida de más de 110 m² o vivienda de precio tasado, no exclusivamente sobre suelo dotacional público.

La distinción con su hermana menor, la VPPB, es relevante y merece una tabla:

¿Cuánto cuesta una VPPL y qué dice el BOCM?

Los precios los fija la Resolución de 19 de enero de 2026 de la Dirección General de Vivienda y Rehabilitación, publicada en el BOCM número 25, de 30 de enero. La subida es del 2,9%, y conviene saber que no la decide nadie: el artículo 5 de la Orden de 15 de febrero de 2024 (BOCM número 45, de 22 de febrero) obliga a actualizar los módulos cada 1 de enero con la variación del IPC, y ese 2,9% es la tasa anual de diciembre de 2025 que el INE publicó el 15 de enero de 2026. Es decir: el módulo sube solo, sin negociación ni margen político. La tabla completa por zonas, con garajes, trasteros y locales, la publica la Comunidad de Madrid en PDF.

El precio se expresa en euros por metro cuadrado de superficie útil y varía según la zona geográfica. La Comunidad de Madrid divide su territorio en tres zonas:

• Zona A: Madrid capital, Alcobendas, Boadilla del Monte, Las Rozas de Madrid, Majadahonda, Pozuelo de Alarcón, San Sebastián de los Reyes y Tres Cantos.
• Zona B: 40 municipios del primer y segundo cinturón metropolitano — Alcalá de Henares, Alcorcón, Coslada, Fuenlabrada, Getafe, Leganés, Móstoles, Rivas-Vaciamadrid, Parla y Torrejón de Ardoz, entre otros treinta. La lista completa está en la resolución del BOCM.
• Zona C: el resto de municipios de la Comunidad.

Los precios máximos de venta en 2026 para la VPPL son: Zona A — 2.983,03 €/m² útil útil; Zona B — 2.570,48 €/m² útil útil; Zona C — 2.306,03 €/m² útil útil. El primer garaje vinculado se valora al 50% del módulo de la vivienda y el trastero también al 50%; el segundo garaje vinculado, al 40%. Y hay topes de superficie que el promotor no siempre menciona: 25 m² útiles para el garaje y 8 m² útiles para el trastero. Todo ello, en la tabla oficial de precios máximos para 2026.

¿Qué significa esto en precio final de una vivienda? La siguiente tabla muestra el coste máximo orientativo de una VPPL en función de la superficie y la zona, sin incluir garaje ni trastero:

Estos son precios máximos legales. Ningún promotor puede vender por encima de ellos. Pero puede vender por debajo, especialmente en zonas con menor presión de demanda.

Comparado con el mercado libre, con precios por encima de los 4.500 €/m² en Madrid capital, una vivienda protegida supone un ahorro que puede superar los 100.000 € en una vivienda de tamaño medio. Ahijones Hoy

¿Quién puede comprar una VPPL?

Los requisitos de acceso que establece la Comunidad de Madrid deben cumplirse en el momento de la adjudicación de la vivienda. Comunidad de Madrid Estos son los principales:

1. Límite de ingresos familiares

Los ingresos familiares no pueden superar 7,5 veces el IPREM para las viviendas de precio limitado (VPPL); en la básica (VPPB), 5,5 veces. Comunidad de Madrid, Vivienda protegida de nueva construcción

El IPREM sigue en 600 € al mes, el valor que fijaron los Presupuestos Generales del Estado de 2023 y que se mantiene por la prórroga presupuestaria. Cuando la norma no dice otra cosa, el IPREM anual se cuenta en 14 pagas. Ley 31/2022, de Presupuestos Generales del Estado para 2023 (BOE)

Traducido a euros con la ponderación del reglamento, el tope de la VPPL es de 78.750 € brutos al año para una persona sola y de 84.677 € para una familia de cuatro.

Nota: Los ingresos computan sobre la unidad familiar completa (todos los miembros que convivan). Una pareja de funcionarios A1 con sueldos altos puede superar el límite.

2. No titularidad de otra vivienda

El adquirente no puede ser titular del pleno dominio o de un derecho real de uso o disfrute sobre otra vivienda protegida en todo el territorio nacional, ni de una vivienda libre en la Comunidad de Madrid si su valor, conforme al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, supera el 40% del precio máximo total de venta de la vivienda protegida que se desea adquirir (el 60% en el caso de familias numerosas). Comunidad de Madrid, Vivienda protegida de nueva construcción

Se admiten excepciones en casos de separación o divorcio cuando el solicitante no tiene uso y disfrute de la vivienda familiar.

3. Ser español o residente en España

Es todo lo que pide hoy la normativa en materia de residencia: ni años de padrón ni trabajar en la Comunidad de Madrid. Comunidad de Madrid, Vivienda protegida de nueva construcción El borrador del nuevo reglamento de VPP prevé exigir 10 años de empadronamiento para comprar, pero mientras no se publique en el BOCM no obliga a nadie.

4. Destino a residencia habitual y permanente

Se entiende que es domicilio habitual y permanente cuando la vivienda no esté desocupada más de tres meses seguidos al año, salvo que la Consejería competente lo autorice. Comunidad de Madrid

Lo que NO se pide: inscribirse en un registro de demandantes

Para comprar una VPPL a un promotor o a través de una cooperativa no hay que estar inscrito en ningún registro de la Comunidad: el requisito no figura entre los de la ficha oficial, y la compra se cierra con el promotor (lo explicamos en el paso a paso de abajo). Los registros con sorteo son los de la vivienda pública —la Agencia de Vivienda Social y la EMVS—, cada uno con sus propias reglas.

¿Cómo se accede a una VPPL paso a paso?

Hay dos vías principales para acceder a una VPPL: la vía de promotor privado y la vía cooperativa. Aunque el resultado final —ser propietario de una vivienda regulada— es el mismo, el camino y las implicaciones económicas difieren.

Vía promotor privado

Es la más conocida: un promotor obtiene la calificación provisional de una promoción como VPPL, comercializa las viviendas a precio regulado y el comprador adquiere directamente.

El proceso suele incluir: consultar las convocatorias en los portales oficiales de vivienda, participar en el sorteo cuando la promoción lo prevea, formalizar la reserva si se resulta seleccionado, buscar financiación hipotecaria —muchas entidades ofrecen hipotecas específicas para VPPL— y firmar el contrato de compra.

Aquí conviene deshacer una confusión que cambia lo que tienes que hacer: en la VPPL de promotor privado la Administración no adjudica. La compra la cierras con el promotor, y lo que hace la Consejería es comprobar que cumples los requisitos mediante el visado del contrato de compraventa o del título de adjudicación —así lo dice el artículo 3.4 del Reglamento de Viviendas con Protección Pública (Decreto 74/2009, BOCM 10-8-2009)—. No hay una Administración que estudie tu expediente y te llame.

El sorteo público entre inscritos en una lista única sí existe, pero el Reglamento lo reserva a supuestos concretos —el arrendamiento con opción de compra para jóvenes, artículo 24— y remite su procedimiento a la normativa que lo regule. Es también la vía de la vivienda pública: la Agencia de Vivienda Social y la EMVS adjudican por sorteo entre los inscritos en sus registros, cada una con el suyo. Dicho de otro modo: que haya sorteo depende de quién promueve, y lo dice la convocatoria de cada promoción, no una regla general.

Vía cooperativa

En la vía cooperativa, los futuros propietarios se constituyen como promotores colectivos. Esto elimina el margen del promotor privado (entre un 18 y un 28 % de margen bruto, según la norma de tasación y las cuentas de las promotoras cotizadas), aunque hay que pagar a la gestora, y exige mayor implicación y aportaciones económicas progresivas durante la fase de construcción.

Tal como hemos analizado en profundidad en nuestro artículo Hipotecas para funcionarios: ventajas reales, bancos y condiciones, la cooperativa es el escenario más eficiente para perfiles de ingresos medios: reduce el precio final y convierte la barrera de acceso en el ahorro previo más que en la cuota mensual.

¿Puedes vender una VPPL, y cuándo?

Comprar una VPPL no es lo mismo que comprar una vivienda libre. Existen restricciones que afectan directamente a la posibilidad de revender o alquilar durante el período de protección.

Limitaciones durante el período de protección:

• Solo puedes vender a compradores que cumplan los mismos requisitos de acceso (ingresos, no titularidad de otra vivienda, etc.).
• El precio de venta no puede superar el Precio Máximo Legal de Venta (PMLV) actualizado en el momento de la transmisión.
• La Administración tiene derecho de tanteo y retracto: puede ejercer preferencia de compra antes que un particular.
• No puedes destinarla a alquiler libre; si la alquilas, la renta está sometida a los límites de la normativa de VPP.

¿Se puede descalificar?

No. Con el reglamento vigente, el artículo 10 del Decreto 74/2009, las viviendas con protección pública no pueden descalificarse de forma voluntaria: las limitaciones se extinguen solas a los quince años de la calificación definitiva, sin pedir nada. Si la promoción tuvo financiación de un Plan Estatal de Vivienda que fije otro plazo, manda el del Plan. Las calificadas con normas anteriores tienen sus propios plazos, y los dice su cédula.

Cuando la protección se extingue, la vivienda pasa al régimen común y puede venderse a precio libre. Lo contamos con detalle en vender una vivienda protegida en Madrid.

Advertencia importante: La Ley estatal de vivienda de 2023 quiso que la vivienda protegida sobre suelo de reserva lo fuera de forma permanente o durante al menos treinta años, pero el Tribunal Constitucional anuló ese artículo (sentencia 79/2024, de 21 de mayo) por invadir competencias autonómicas. En la Comunidad de Madrid rige el plazo de quince años de su reglamento. Antes de comprar, la cédula de calificación y las escrituras dicen a qué régimen está acogida la vivienda.

¿Dónde hay VPPL en Madrid?

La gran oferta de VPPL de nueva construcción se concentra en los desarrollos urbanísticos del sureste de Madrid, donde la normativa del Plan Suma Vivienda del Ayuntamiento obliga a reservar un porcentaje significativo de viviendas protegidas en cada sector:

Sobre la dimensión y el alcance de estos desarrollos, puedes profundizar en nuestro análisis de Valdecarros 2026: el mayor proyecto urbanístico de Europa entra en su fase decisiva.

¿Qué no te cuenta el promotor de una VPPL?

La regulación del precio máximo protege al comprador, pero hay elementos que los promotores suelen presentar de forma difusa:

1. El precio regulado es por metro cuadrado útil, no construido. La superficie útil siempre es inferior a la construida (habitualmente entre un 10% y un 20% menos). Un piso de 130 m² construidos puede tener solo 106 m² útiles — y el precio máximo legal se aplica sobre esos 106, no sobre 130.

2. Los garajes y trasteros se pagan a parte. El primer garaje vinculado se vende al 50% del módulo de la vivienda, y el trastero también al 50%, con un máximo de 8 m² útiles para este último. Comunidad de Madrid Un garaje en Zona A puede suponer hasta 37.000 € adicionales.

3. El capital social en cooperativas no está regulado. El precio de la vivienda sí está topado, pero las cooperativas pueden cargar un "capital social" de entrada (10.000-20.000 € es habitual) que no computa como precio de la vivienda pero es obligatorio para ser socio.

4. La hipoteca tiene límites de financiación. Los bancos suelen financiar como máximo el 80% del valor de tasación. Si la tasación sale por debajo del precio de compra (lo cual puede ocurrir precisamente porque el módulo regulado no siempre coincide con el valor de mercado), la diferencia corre a cargo del comprador desde el primer día.

5. El plazo de protección puede ser permanente. Como se ha explicado arriba, en suelo dotacional público la protección no caduca a los 15 años. Comprar una VPPL en estos suelos es comprar una vivienda que nunca podrá venderse a precio libre.

¿Cuánto esfuerzo hipotecario supone una VPPL?

Con los módulos de 2026 y el sueldo base de cada subgrupo, el esfuerzo hipotecario varía significativamente según el grupo y la zona. La tabla siguiente calcula sobre una vivienda de 90 m² útiles en Zona A (268.473 €), con hipoteca del 80 % a 30 años al 3,08 %, el tipo medio publicado por el INE.695 €):

El análisis es claro: para un C1 o C2 en solitario, incluso la VPPL queda fuera de alcance si se exige no superar el 35% de esfuerzo hipotecario: haría falta ingresar 2.614 € al mes. La barrera real no es solo el precio regulado; es la combinación de precio + ahorro previo + sueldo individual. Esto explica por qué la cooperativa en pareja —que permite sumar ingresos para la hipoteca sin superar el límite familiar del IPREM si los sueldos son moderados— es el vector de acceso más realista para los grupos intermedios de la escala funcionarial.

El sueldo de estas cuentas es el sueldo base, sin complementos, lo que fija la ley igual para todos los de un subgrupo (bruto al mes, BOE). Tu sueldo variará según los complementos de tu nómina: destino, específico, trienios, horas extra, nocturnidad… los que tengas. Si quieres ser más preciso, pon tus datos en la calculadora, o escríbele al Asesor la cantidad que recibes en tu nómina y te hace la cuenta.

¿Es mejor una cooperativa que una VPPL?

El modelo cooperativo no es un truco ni una rebaja cosmética. Es un cambio de paradigma: en lugar de pagar el margen del promotor, los futuros propietarios asumen colectivamente la promoción y reparten el coste real de la construcción.

En el caso de una VPPL en los desarrollos del sureste, la cooperativa permite acceder al mismo módulo regulado por la Comunidad de Madrid —el mismo precio máximo que paga quien compra a un promotor privado— pero eliminando el beneficio empresarial del promotor. En la práctica, esto supone un ahorro del 10-15% sobre el precio final, lo que en una vivienda de 90 m² en Zona A puede traducirse en 25.000-40.000 € menos de hipoteca.

FuncioHouse no es una cooperativa: te informamos con independencia y te conectamos con cooperativas verificadas que trabajan con este modelo para funcionarios y empleados públicos de Madrid. Si quieres explorar si esta vía es viable para tu situación, así funciona nuestro modelo.

Fuentes

Resolución de 19 de enero de 2026 de la Dirección General de Vivienda y Rehabilitación de la Comunidad de Madrid (BOCM 30/01/2026), Decreto 74/2009 del Consejo de Gobierno de la Comunidad de Madrid, Orden de 15 de febrero de 2024 de la Consejería de Vivienda (BOCM 22/02/2024), portal oficial de Vivienda Protegida de la Comunidad de Madrid (comunidad.madrid), Ley 31/2022 de Presupuestos Generales del Estado (IPREM), Idealista.com/news, Decreto 74/2009, artículo 10 (BOCM de 10 de agosto de 2009).