Renta máxima alquiler VPP: la calculadora que destapa en 10 segundos si te cobran de más en Madrid

Por Observatorio de la Vivienda Funciohouse / 11 de julio de 2026

La renta máxima alquiler VPP en Madrid no la decide el casero: la fija la Comunidad de Madrid por normativa, y superarla es infracción grave aunque la cifra figure en el contrato y el inquilino la haya firmado. El problema es que casi nadie sabe calcular ese techo. Para eso FuncioHouse tiene una calculadora gratuita que lo obtiene en 10 segundos: metros útiles, zona y tipo de protección. Todo lo que pase de ahí es reclamable desde el primer mes.

Cómo se calcula el techo: una fórmula de tres pasos

No hay misterio ni tarifa oculta. La renta máxima de un alquiler protegido en la Comunidad de Madrid sale de una fórmula publicada en el BOCM:

• Paso 1. Superficie útil de la vivienda (la de las escrituras, no la construida) multiplicada por el módulo oficial de tu zona y tipo de protección. El resultado es el precio máximo legal de venta.
• Paso 2. A ese precio de venta se le aplica el 5,5% anual: es la renta máxima que la normativa autonómica permite cobrar por arrendarla.
• Paso 3. Dividir entre doce. Esa es la mensualidad tope.

Con números: una VPPB de 80 m² útiles en zona A vale como máximo 80 × 2.591 = 207.280 euros. El 5,5% anual son 11.400 euros. Entre doce: 950 euros al mes. Ni uno más, diga lo que diga el contrato. La misma vivienda en régimen VPPL saldría en 1.094 euros mensuales.

Los módulos vigentes, zona a zona

Los módulos son los precios por metro cuadrado que la Comunidad de Madrid publica en el BOCM — los vigentes son los de la orden del 30 de enero de 2026. La zona A agrupa Madrid capital y los municipios grandes; la B, la corona metropolitana; la C, los municipios pequeños de la región.

La calculadora lee estos módulos directamente de la base de datos del monitor normativo de FuncioHouse, que revisa el BOCM de forma automática. Si la Comunidad los actualiza — lo habitual es cada febrero —, la herramienta se actualiza sola. No estás consultando una tabla de 2023 colgada en un PDF: estás consultando el dato vigente.

950 € frente a 1.896 €: por qué el alquiler VPP se vigila

La brecha es la explicación de todo. Con el alquiler libre de Madrid en 23,7 €/m², un piso de 80 metros cuesta 1.896 euros al mes a precio de mercado — exactamente el doble que el tope legal de esa misma vivienda si es VPPB en zona A. El incentivo a cobrar de más existe precisamente porque cada euro por encima del módulo es un euro que el mercado libre sí pagaría. Por eso la normativa lo castiga, y por eso conviene comprobar el contrato antes de firmarlo, no después.

Si te cobran de más — y si eres tú el que cobra

Como inquilino, ninguna cláusula puede superar el tope: lo que exceda es nulo por la propia Ley de Arrendamientos Urbanos, aunque lo hayas firmado. Puedes exigir la reducción de la renta sin rescindir el contrato, reclamar la devolución de todo lo pagado de más con intereses desde el primer mes, y denunciar gratis ante la Consejería de Vivienda de la CAM o en la OMIC del Ayuntamiento (teléfono 010).

Como propietario, las reglas son igual de claras: multa de 3.001 a 90.000 euros según gravedad, obligación de devolver lo cobrado de más con intereses y, en los casos graves, descalificación de la vivienda. Además, el arrendamiento hay que comunicarlo a la Comunidad de Madrid en un plazo de 30 días. La calculadora tiene un modo específico para este caso — «¿cuánto puedo cobrar?» — porque la mayoría de los excesos no son mala fe: son propietarios que fijaron la renta mirando Idealista en lugar del BOCM.

Para quién es esto

Para la enfermera del SERMAS que alquila una VPPL cerca del hospital y nunca ha visto un módulo del BOCM. Para el policía nacional o el guardia civil recién destinado que, mientras cumple los años de empadronamiento que exige la compra protegida, vive de alquiler en una VPP de la corona metropolitana. Para el docente de la CAM al que le piden 1.250 euros por una VPPB que legalmente no puede pasar de 950. Y para el funcionario jubilado que heredó una vivienda protegida y quiere alquilarla sin meterse en una sanción de cinco cifras.

Diez segundos de comprobación separan pagar lo legal de regalar cientos de euros al mes. La herramienta es gratuita, no pide registro y funciona desde el móvil: calculadora de renta máxima de alquiler VPP. Si el resultado sale en rojo, el Asesor IA te explica los pasos exactos para reclamar. Y si lo que estás valorando es comprar en lugar de alquilar, la calculadora de precio máximo de venta VPP hace la misma comprobación para la compraventa.

Fuentes: BOCM — módulos de vivienda protegida, orden 30-01-2026 · Comunidad de Madrid — normativa VPP (Decreto 11/2005) · Ley de Arrendamientos Urbanos, art. 6