Alquiler con opción a compra en Madrid: la EMVS abre 600 pisos a rentas medias y sube el umbral a 7,5 veces el IPREM

Por Observatorio de la Vivienda Funciohouse / 15 de julio de 2026

El alquiler con opción a compra vuelve a Madrid con nombre y apellidos. El Ayuntamiento ha aprobado modificar el reglamento de la Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo (EMVS) para abrir sus promociones a las rentas medias —elevando el límite de ingresos hasta 7,5 veces el IPREM— y estrenar una modalidad en la que parte de la cuota mensual se descuenta después del precio de compra. En la primera fase serán 600 viviendas.

Qué cambia exactamente

El cambio tiene dos piezas. La primera es el techo de ingresos: la EMVS eleva el límite hasta 7,5 veces el IPREM, que en cómputo anual de catorce pagas equivale a unos 63.000 € brutos al año (el cálculo es nuestro sobre el IPREM vigente). Con ese umbral, un hogar de renta media —dos sueldos públicos de nivel intermedio, o uno con complementos— entra por primera vez en el radar de la vivienda municipal, del que antes quedaba fuera por ganar demasiado.

La segunda pieza es la modalidad de alquiler con opción a compra: el inquilino paga una renta mensual y una parte de lo abonado se reconoce después como pago a cuenta si decide comprar la vivienda. Es la respuesta municipal a un perfil muy concreto: quien tiene ingresos estables pero no ha podido ahorrar la entrada del 20 % que exige el banco.

El acceso conserva los requisitos habituales de la vivienda pública: empadronamiento continuado de cinco años en Madrid o residencia acreditada de ocho de los últimos diez, y la exclusión de quienes tengan condenas firmes por ocupación ilegítima o incumplimientos previos con viviendas públicas.

Por qué le interesa al funcionario de renta media

El perfil del programa se parece mucho al del empleado público madrileño. Un técnico A2 o un administrativo C1 con algún complemento roza o supera los límites de la vivienda protegida clásica, pero está lejos de poder competir en el mercado libre de la capital. El nuevo umbral de 7,5 veces el IPREM está pensado justo para esa franja: ni la más vulnerable ni la acomodada, sino la que sostiene los servicios públicos y lleva años expulsada de la compra.

La cautela llega con la escala. Las 600 viviendas de la primera fase son una fracción pequeña de las cerca de 8.000 que el Ayuntamiento dice tener en construcción o licitación. La opción a compra es, de momento, una puerta estrecha.

La opción a compra, con la letra pequeña delante

La fórmula es atractiva sobre el papel, pero conviene mirarla con frialdad antes de ilusionarse. Lo importante será el detalle que aún no se ha publicado en su totalidad: qué porcentaje exacto de la renta se reconoce como pago a cuenta, cuántos años dura la fase de alquiler antes de poder ejercer la compra, y a qué precio se fija esa compra —el del momento de la firma o el de la fecha de entrada—. De esas tres condiciones depende que la opción a compra sea una ventaja real o un alquiler algo más caro con una promesa difusa al final.

La modificación permitirá que más ciudadanos de rentas medias opten a promociones municipales de alquiler asequible, según la información facilitada por la EMVS.

Qué conviene tener listo si tu perfil encaja

Si eres empleado público de renta media y el programa te interesa, la preparación es la de siempre en vivienda pública y conviene hacerla antes de que abra la convocatoria, no después. Primero, revisa tu empadronamiento: necesitas acreditar cinco años continuados en Madrid u ocho de los últimos diez, y ese es el requisito que más gente descubre tarde. Segundo, calcula tus ingresos reales de los últimos ejercicios para comprobar que quedas por debajo del techo de 7,5 veces el IPREM contando complementos y pagas. Y tercero, ten a mano vida laboral, declaración de la renta y el certificado de empadronamiento, porque los plazos de estas convocatorias suelen ser cortos.

La adjudicación de la EMVS se resuelve por sorteo o baremo según la promoción, así que no hay ventaja en llegar el primero, pero sí en llegar con todo en regla. Vigilar cuándo se publica cada fase es la mitad del trabajo: quien se entera tarde no llega a presentar.

El dato y el marco

El dato es bueno: abrir la vivienda pública a las rentas medias reconoce por fin que el funcionario de sueldo intermedio también está excluido, algo que este Observatorio lleva tiempo señalando. El marco, sin embargo, invita a la prudencia. Subir el techo de ingresos mete a más gente en la cola sin añadir, por sí mismo, un solo ladrillo más. Si la oferta no crece al mismo ritmo que la demanda que ahora se admite, el resultado no es más acceso: es una lista de espera más larga y una competición más dura por las mismas llaves.

La opción a compra ayuda a quien logra entrar, no a quien se queda fuera. Por eso, desde este Observatorio, la lectura serena es la de siempre: bienvenida cualquier vía que reconozca al funcionario de renta media, pero el problema de fondo —que en Madrid se construye menos vivienda asequible de la que hace falta— sigue intacto. Un buen programa de acceso no sustituye a la oferta que no existe.

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Fuentes: EMVS Madrid y Ayuntamiento de Madrid (modificación del reglamento de adjudicación, 30 de junio de 2026).