Ley 2/2026 vivienda protegida Madrid: cinco medidas que cambian el mapa del VPP

Por Observatorio de la Vivienda Funciohouse / 20 de junio de 2026

La Ley 2/2026 vivienda protegida Madrid —la Ley de Medidas Urgentes para el Incremento de la Oferta de Vivienda con Protección Pública— lleva apenas una semana en vigor y ya tiene consecuencias concretas para decenas de miles de viviendas paradas en el Sureste de la capital. La Asamblea la aprobó el 4 de junio. El BOCM la publicó el 15. Entró en vigor el 16. En ese tiempo ha cambiado cinco reglas del juego para la promoción de VPP en la Comunidad.

El objetivo declarado es ambicioso: 18.000 viviendas protegidas en cuatro años. Para llegar a ese número, la ley ataca varios de los cuellos de botella que han paralizado proyectos durante años. Algunos son técnicos. Otros eran directamente absurdos.

El desbloqueo que nadie esperaba: el problema eléctrico

El más llamativo afecta a desarrollos del Sureste, incluido Los Ahijones. Hasta esta ley, ningún proyecto podía avanzar en la tramitación urbanística sin un certificado favorable de capacidad eléctrica. El problema: la red no tiene capacidad suficiente para los nuevos desarrollos, y la empresa distribuidora no la ampliará hasta que haya demanda real construida.

Un círculo vicioso perfecto. Sin luz verde eléctrica, no hay aprobación de planes. Sin aprobación, no hay construcción. Sin construcción, no hay demanda que justifique la inversión eléctrica.

La Ley 2/2026 rompe ese bucle: los informes de suministro eléctrico pasan a ser posteriores a la aprobación urbanística, no previos. Esto desbloquea proyectos que representaban, según las propias estimaciones de la CAM, más de 116.000 viviendas en el Sureste madrileño.

"Era el principal obstáculo técnico que tenían Los Ahijones para avanzar en su tramitación. Ahora ese bloqueo desaparece", señalaban fuentes del sector a Ahijones Hoy días después de la aprobación.

Más altura, más viviendas: la edificabilidad sube un 20%

La segunda medida es la más visible en el skyline: los promotores de VPP pueden ahora aumentar la edificabilidad de sus parcelas hasta un 20% más y la densidad de viviendas hasta un 30% adicional, sin necesidad de modificar el planeamiento urbanístico. Los edificios pueden crecer hasta dos plantas más respecto a lo originalmente previsto.

La condición: que todo el volumen adicional se destine a vivienda protegida. Ningún metro cuadrado extra puede ser libre.

En la práctica, esto permite que una parcela planificada para 100 viviendas VPP pase a tener 130 sin tramitar una modificación de plan general, un proceso que normalmente se mide en años. El ahorro de tiempo es, en sí mismo, el beneficio.

Menos aparcamiento, más vivienda asequible

La ley también reduce las plazas de garaje exigidas para VPP a una por unidad, independientemente del tamaño del piso. La normativa anterior establecía ratios más altos que encarecían la promoción y, en algunos casos, hacían inviable el precio de venta protegido.

Una plaza de aparcamiento en un edificio nuevo en Madrid puede costar entre 25.000 y 40.000 euros construirla. Exigirla cuando el comprador no la necesita o no puede pagarla es una forma de encarecer la vivienda protegida hasta casi igualarla con la libre. La nueva norma lo reconoce.

Oficinas vacías como vivienda protegida en alquiler

La cuarta medida abre una vía diferente: edificios de oficinas, hoteles y espacios privados de equipamiento dotacional que queden vacíos podrán cambiar de uso a vivienda protegida en alquiler sin necesidad de rezoning urbanístico.

El límite: el uso residencial no puede superar el 30% de la edificabilidad en zonas terciarias. La CAM estima que más de 8.000 inmuebles podrían beneficiarse de esta vía de conversión a lo largo de la legislatura, según la nota de prensa de la Comunidad de Madrid del 21 de abril de 2026.

El plazo y la letra pequeña

La ley tiene carácter temporal y excepcional. Los promotores que quieran acogerse a las nuevas condiciones de edificabilidad tienen dos años para solicitar licencia y tres para ejecutar las obras. Pasado ese plazo, las condiciones vuelven a las anteriores.

Los municipios tenían cuatro meses, hasta el 16 de octubre de 2026, para no aplicar alguna de las medidas o ponerles condiciones propias. Los costes de infraestructura van a cargo de los promotores.

¿Qué ha decidido cada ayuntamiento?

La ley daba a cada ayuntamiento cuatro meses, hasta el 16 de octubre de 2026, para decidir por acuerdo de pleno qué hacer con cada una de sus tres vías: no aplicarla en su municipio, ponerle condiciones más estrictas o limitarla a unas zonas. Las tres vías son el paso de oficinas, hoteles y equipamientos privados a vivienda protegida en alquiler; el aumento de hasta un 20 % de la edificabilidad en parcelas de vivienda protegida, y el alojamiento temporal en suelo industrial.

Hemos leído uno a uno los boletines del BOCM publicados entre el 15 de junio y el 26 de octubre de 2026. Nueve ayuntamientos han publicado su decisión o han empezado a tramitarla:

El detalle de cada acuerdo, con su enlace al boletín:

Alcobendas (pleno del 24 de septiembre · BOCM, 20 de octubre de 2026)

• Oficinas, hoteles y equipamientos a vivienda protegida en alquiler: Solo en las 23 parcelas que identifica el acuerdo: 20 de oficinas u hospedaje (Arroyo de la Vega, Los Peñotes, Casablanca y el centro, entre otras) y 3 de equipamiento privado en la calle Marqués de Valdavia.
• Hasta un 20 % más de edificabilidad: Solo en dos parcelas: calle Marqués de Valdavia, 111, y avenida Olímpica, 6.
• Alojamiento temporal en suelo industrial: No se aplica.

Boadilla del Monte (decreto del 18 de agosto · BOCM, 20 de agosto de 2026)

• Abrió el procedimiento y sometió su memoria a información pública durante 20 días hábiles. La decisión final no consta en el BOCM.

Fuenlabrada (pleno del 1 de octubre · BOCM, 14 de octubre de 2026)

• Oficinas, hoteles y equipamientos a vivienda protegida en alquiler: Solo en las parcelas que enumera, de uso terciario y de equipamiento privado en suelo urbano consolidado. Excluye expresamente otras, como las de La Cantueña, El Bañuelo y Cobo Calleja.
• Hasta un 20 % más de edificabilidad: En la parcela de la calle del Renacimiento, 22, y en parcelas de equipamiento sin edificar de cinco sectores residenciales. No en las de vivienda unifamiliar de precio tasado ni en sectores industriales.
• Alojamiento temporal en suelo industrial: No se aplica.

Las Rozas de Madrid (pleno del 17 de septiembre · BOCM, 2 de octubre de 2026)

• Oficinas, hoteles y equipamientos a vivienda protegida en alquiler: De forma excepcional en suelos de hospedaje y de equipamiento privado, con un informe técnico favorable para cada actuación.
• Hasta un 20 % más de edificabilidad: Según el ayuntamiento, en el municipio no hay parcelas que cumplan las condiciones de la ley.
• Alojamiento temporal en suelo industrial: Según el ayuntamiento, en el municipio no hay parcelas que cumplan las condiciones de la ley.

Madrid (Plan Especial aprobado por el pleno el 8 de octubre · BOCM, 14 de octubre de 2026)

• Oficinas, hoteles y equipamientos a vivienda protegida en alquiler: Sí, solo para vivienda colectiva y nunca en parcelas industriales o de industria con oficinas.
• Hasta un 20 % más de edificabilidad: Sí, salvo en parcelas de vivienda unifamiliar.
• Alojamiento temporal en suelo industrial: Sí, donde el Plan General ya admite el uso de hospedaje.

Majadahonda (pleno del 24 de septiembre · BOCM, 8 de octubre de 2026)

• Oficinas, hoteles y equipamientos a vivienda protegida en alquiler: No en Carril del Tejar ni en Carralero II. En equipamiento privado, solo en Roza Martín, con un máximo del 70 % de la edificabilidad y dos plazas de garaje por vivienda. Solo en parcelas que estuvieran vacías el 16 de junio de 2026.
• Hasta un 20 % más de edificabilidad: No en Los Satélites ni en Roza Martín. Sí en el resto del suelo urbano con parcelas de vivienda protegida sin edificar, y en La Leontina y los cuatro sectores de Arco de Poniente si llegan a cumplir las condiciones.
• Alojamiento temporal en suelo industrial: No se aplica.

Mejorada del Campo (pleno del 29 de julio · BOCM, 10 de agosto de 2026)

• Oficinas, hoteles y equipamientos a vivienda protegida en alquiler: El acuerdo no lo menciona.
• Hasta un 20 % más de edificabilidad: Sí, con condiciones. En la parcela 4.1 del Sector 6, como máximo planta baja más dos, sin las dos plantas de más que permite la ley.
• Alojamiento temporal en suelo industrial: El acuerdo no lo menciona.

Rivas-Vaciamadrid (pleno del 24 de septiembre · BOCM, 21 de octubre de 2026)

• Oficinas, hoteles y equipamientos a vivienda protegida en alquiler: El acuerdo no lo menciona.
• Hasta un 20 % más de edificabilidad: Solo en parcelas cuya titularidad y promoción sean 100 % públicas.
• Alojamiento temporal en suelo industrial: No se aplica.

San Sebastián de los Reyes (pleno del 17 de septiembre · BOCM, 19 de octubre de 2026)

• Oficinas, hoteles y equipamientos a vivienda protegida en alquiler: Solo en ocho parcelas: dos municipales en Puente Cultural y seis en el sector EE, además de la de la calle Alonso Zamora Vicente, 16, que ya estaba en marcha.
• Hasta un 20 % más de edificabilidad: Solo en parcelas de titularidad pública.
• Alojamiento temporal en suelo industrial: Sí, sin condiciones añadidas.

En Madrid, además, ninguna de las tres vías se aplica a los planes urbanísticos aprobados después de la ley, salvo donde ya hubiera una ordenación detallada.

Donde un acuerdo no dice nada de una vía, o donde el ayuntamiento no acordó nada en plazo, esa vía se aplica tal y como la escribe la ley: los propios artículos permiten pedir licencia desde el 16 de octubre. Un acuerdo aprobado en plazo puede publicarse más tarde: Rivas lo votó el 24 de septiembre y salió en el BOCM el 21 de octubre. En el resto de municipios de la Comunidad, incluidos Getafe, Leganés, Móstoles, Alcalá de Henares, Alcorcón, Torrejón de Ardoz, Parla, Pozuelo de Alarcón y Tres Cantos, no consta ningún acuerdo en el BOCM hasta el 26 de octubre de 2026.

Qué significa si buscas vivienda protegida. Estas vías no abren ninguna convocatoria: las usa quien promueve en ese suelo, y las viviendas que resulten se adjudicarán después por su propio procedimiento. Lo que cambian es cuánta vivienda protegida cabe en cada municipio y dónde. Donde el aumento de edificabilidad se limita al suelo público, como en Rivas y San Sebastián de los Reyes, las viviendas de más solo pueden salir de promociones públicas. Donde el acuerdo señala parcelas concretas, como en Alcobendas, Fuenlabrada o San Sebastián de los Reyes, ya se sabe dónde pueden aparecer. Y las viviendas que salgan de oficinas, hoteles o equipamientos serán siempre de alquiler.

18.000 en cuatro años frente a 30.000 hogares nuevos al año: las cuentas que faltan

Conviene poner el objetivo en escala. 18.000 viviendas protegidas en cuatro años son 4.500 al año. En la Comunidad de Madrid se forman del orden de 30.000 hogares nuevos cada año. Aun cumpliéndose al 100%, la ley cubriría en torno a uno de cada siete hogares nuevos —y solo con vivienda protegida, sin contar la demanda acumulada que ya no encuentra piso.

No es un reproche a la ley —desatascar la tramitación es imprescindible—, sino la medida de la distancia que queda. Como ya advertíamos cuando la norma estaba en tramitación, el ritmo de producción va muy por detrás del ritmo al que Madrid crea hogares. La ley acelera la máquina; todavía no cambia su tamaño.

Lo que la ley no resuelve

La Ley 2/2026 es una norma de oferta. Ataca la producción de VPP desde el lado de la tramitación y la edificabilidad. Lo que no toca es el acceso real.

En opinión de este Observatorio, las medidas son necesarias pero insuficientes si no van acompañadas de un cambio en los módulos de precio de venta protegido. Una VPP que cuesta 250.000 euros en el Sureste sigue siendo inalcanzable para muchos funcionarios cuya única vía de financiación es el aval CAM, con lista de espera.

Construir más viviendas protegidas es condición necesaria. Pero si los módulos no bajan —o los salarios no suben— el problema de acceso del funcionario madrileño no cambia de tamaño. Cambia de dirección.

Sobre los desarrollos del Sureste y su impacto para el funcionario, lee también: Hipotecas para funcionarios: ventajas reales, bancos y condiciones

Fuentes: Comunidad de Madrid — nota de prensa 21 abril 2026 · Ahijones Hoy — análisis Ley 2/2026 · Ley 2/2026, BOCM núm. 140, de 15 de junio de 2026 · texto consolidado en el BOE · acuerdos de cada ayuntamiento en el BOCM, enlazados en la tabla