El suelo público vendido como alquiler asequible en Madrid acaba en pisos de 660.000 €: el caso que Almeida respondió con más ventas

Por Observatorio de la Vivienda Funciohouse / 24 de junio de 2026

El Ayuntamiento de Madrid vendió parcelas de suelo público en Arganzuela, Puente de Vallecas, Carabanchel, Latina y Chamartín para que se construyeran viviendas destinadas al alquiler asequible durante 7 años. Una cooperativa llamada Villas del Naranjo se adjudicó la parcela del ámbito Mahou-Calderón y ahora comercializa los pisos a 660.000 euros por unidad. Con la posibilidad documentada de que el comprador sea a la vez el inquilino.

No es una confusión. Es el funcionamiento del modelo que el Ayuntamiento lleva años presentando como solución al acceso a la vivienda asequible en Madrid.

Cómo funciona el modelo que llaman "alquiler asequible"

El pliego municipal establecía que los futuros arrendatarios debían ser terceras personas sin relación con la cooperativa, sin propiedades en Madrid y con ingresos dentro de los tramos establecidos. La intención declarada era que el suelo público sirviera para alojar a personas sin acceso al mercado libre durante un período mínimo de 7 años.

Lo que está ocurriendo es distinto. La cooperativa adjudicataria de la parcela en el ámbito Mahou-Calderón comercializa las participaciones a 660.000 euros — y existe la posibilidad documentada de que el propio comprador de la participación sea quien ocupe el apartamento como inquilino, cumpliendo formalmente el requisito de "alquiler" durante el período exigido.

Dicho sin eufemismos: compras una participación en la cooperativa a 660.000 euros, te alquilas el piso a ti mismo durante los 7 años que exige el pliego, y al cabo de ese período el suelo queda libre de la carga y el valor de mercado hace el resto. La portavoz de Más Madrid ha resumido el mecanismo como "malvender el suelo público a promotoras que se disfrazan de cooperativas y terminan vendiendo los pisos a precios desorbitados, dejando el alquiler asequible en manos de los compradores de la propia promoción".

Qué dice Almeida y qué ha anunciado después de la controversia

El alcalde ha defendido públicamente que en estas operaciones "se cumple escrupulosamente la legalidad". En términos estrictamente formales tiene razón: la cooperativa no es propietaria individual de las viviendas, y la estructura jurídica del modelo permite argumentar que el alquiler cumple los requisitos del pliego.

La respuesta práctica del Ayuntamiento ha sido anunciar más ventas de suelo público bajo el mismo modelo. Diez nuevas parcelas, valoradas en más de 82 millones de euros, para construir alrededor de 1.000 viviendas adicionales con alquiler asequible y opción a compra. En opinión de este Observatorio, la aceleración del modelo antes de resolver las dudas sobre su funcionamiento real merece un análisis riguroso antes de que los próximos adjudicatarios reproduzcan el resultado.

El problema que el modelo no resuelve

Un piso de 660.000 euros en Arganzuela no es vivienda asequible bajo ninguna definición operativa. Para un funcionario C1 con salario neto de 1.825 euros mensuales, la hipoteca sobre ese importe — con el 20% de entrada, es decir 132.000 euros de ahorro previo — supondría una cuota mensual de aproximadamente 2.200 euros a 30 años con euríbor al 2,81%. Es decir, más que el sueldo neto completo.

En Puente de Vallecas, donde el mismo modelo sitúa los precios por debajo de los 400.000 euros, la operación requiere igualmente entre 70.000 y 80.000 euros de entrada. No es el perfil del inquilino de renta media al que el programa dice dirigirse.

Por qué importa para el funcionario que busca alquiler asequible

El funcionario que lleva años en la lista de demandantes del Registro de Vivienda Protegida de la Comunidad de Madrid, o que está buscando una plaza en el Plan Vive, compite en un mercado donde el suelo público — que debería ser la última reserva de vivienda a precio controlado — sale en forma de participaciones cooperativas a 660.000 euros. El mismo modelo que en otras parcelas del mismo concurso produce precios de 620.000 euros para pisos de dos habitaciones.

Las 1.017 viviendas municipales que el Ayuntamiento acaba de licitar en Los Berrocales y Los Ahijones — con alquileres a 949,5 euros y opción a compra a 3.600 euros por metro cuadrado — representan lo que el modelo de suelo público debería producir. El caso de Villas del Naranjo representa lo que produce cuando el pliego de condiciones tiene grietas que la estructura jurídica de una cooperativa sabe encontrar.

Lee también: Madrid licita 1.017 viviendas con alquiler asequible y opción a compra en Berrocales y Ahijones

Fuentes: La Voz de Madrid, jun 2026 — Almeida defiende la venta de suelo público · Ayuntamiento de Madrid — modelo de gestión del suelo · Ayuntamiento de Madrid, jun 2026 — licitación 10 parcelas 82 M€