Obra nueva Madrid 2026: quién la construye — Kronos lidera con 1.184 pisos y el funcionario mira desde fuera

Por Observatorio de la Vivienda Funciohouse / 2 de agosto de 2026

La obra nueva Madrid 2026 tiene nombres y apellidos, y casi ninguno es el del funcionario que busca casa. Kronos Homes encabeza el ranking nacional de promotoras con 1.184 viviendas iniciadas en lo que va de año —todas en la Comunidad de Madrid—, por delante de Aedas Homes (1.083) y Culmia (1.051), según la plataforma de datos Brains Real Estate. Se construye, sí. La pregunta que se hace este Observatorio es otra: se construye para quién.

Quién levanta la obra nueva Madrid 2026

El podio lo ocupan tres promotoras que superan las mil viviendas iniciadas cada una. Kronos Homes lo hace con solo seis proyectos —cerca de 200 viviendas por promoción, el tamaño medio más grande del top 10— y con toda su producción concentrada en la Comunidad de Madrid. Aedas Homes la sigue con 1.083 viviendas repartidas en trece proyectos entre Madrid, Valencia, Barcelona y otros mercados: la cartera más diversificada de la tabla. Culmia cierra el podio con 1.051 viviendas en nueve proyectos, tres de cada cuatro en Madrid.

Que el líder nacional levante la totalidad de su obra en Madrid no es casualidad. La capital y su corona concentran la demanda solvente y el suelo finalista que queda. Pero dentro de Madrid, esa obra se agolpa en muy pocos sitios.

«La práctica totalidad de las grandes promociones de 2026 se concentra en dos ámbitos: Valdebebas (Barajas) y Los Berrocales (Vicálvaro)», señala el análisis de Brains Real Estate sobre la obra nueva de la Comunidad de Madrid.

Y hay un matiz que conviene subrayar: en esos dos focos, las diez mayores promociones están dominadas por flex living y build to rent —vivienda pensada para alquilar en bloque a un fondo, no para vender al comprador particular—. El funcionario que quería comprar su piso no es, en muchos de estos proyectos, el cliente. Lo es el inversor institucional que después se lo alquilará.

17,5%: un mercado atomizado que no llega

España ha iniciado más de 50.600 viviendas en lo que va de 2026, pero el dato que retrata al sector es otro: las diez mayores promotoras del país apenas suman el 17,5% de ese total. El resto se reparte entre cientos de operadores pequeños. Es un mercado atomizado, sin el músculo financiero ni la escala para cerrar de golpe el agujero de oferta.

La consecuencia es aritmética. Si ni siquiera los grandes concentran la producción, nadie tiene capacidad de mover la aguja lo suficiente. Se construye a cuentagotas y en los segmentos donde el margen es mayor —lujo, flex living, alquiler para fondos—, no donde más falta hace.

La oferta es indivisible: por qué el piso de lujo también te afecta

Aquí el Observatorio quiere ser honesto con una idea incómoda para parte de su propio público. Es tentador mirar un ranking de promotoras que levantan pisos de 872.000 € y pensar «eso no es para mí». Error de análisis. El precio de la vivienda lo fija el equilibrio de oferta y demanda de todo el mercado, no de un compartimento. Cada vivienda que la promotora privada añade —aunque sea cara— absorbe demanda que hoy compite por el stock asequible. Por filtrado, más oferta arriba acaba aliviando, con el tiempo, al que menos recursos tiene. Que Kronos levante 1.184 pisos mueve el precio que paga el funcionario, para bien.

El problema, entonces, no es que se construya vivienda cara. Es que se construye poco. Como ya contamos en el análisis de las viviendas iniciadas en España, el país arrancará este año unas 153.000 frente a los cerca de 223.000 hogares que se crean cada ejercicio. El desfase es estructural, y es exactamente lo que empuja los precios: BBVA Research prevé que la vivienda suba un 10,2% en 2026 por la falta de oferta. No por especulación puntual: por un déficit que ningún ranking de promotoras, al ritmo actual, va a tapar.

Lo que este dato NO dice

Conviene no sobreinterpretar. El ranking mide viviendas iniciadas, no entregadas: entre la primera piedra y las llaves median tres o cuatro años, así que estos 1.184 pisos de Kronos no alivian nada hoy. Tampoco distingue cuántas de esas promociones llevan algún grado de protección pública —las hay, sobre todo en los lotes del Plan Vive—, ni a qué precio final saldrán. Y no captura al pequeño promotor que rehabilita en el centro, que es invisible en los grandes números pero suma. El titular correcto no es «se construye mucho» ni «no se construye nada», sino: se construye por debajo de lo que Madrid necesita, y lo que se construye apunta cada vez más al alquiler gestionado por fondos que a la compra del particular.

Para el funcionario recién destinado en Madrid, la lectura es cruda. El mercado de obra nueva no lo ignora por maldad: lo ignora porque su sueldo no llega al ticket medio y porque el producto que más crece —el build to rent— está pensado para que pague renta, no para que sea propietario. Mientras la oferta no se acelere de verdad, seguirá compitiendo por un stock que no crece al ritmo de los hogares que sí lo hacen.

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Fuentes: Brains Real Estate · promotoras Madrid 2026 · Brains Real Estate · ranking nacional 2026 · BBVA Research · previsión de precios