Tasación más baja que el precio: los 22.400 € que aparecen de golpe en tu compra

Por Observatorio de la Vivienda Funciohouse / 21 de agosto de 2026

Una tasación más baja que el precio pactado no rebaja la hipoteca: sube la entrada. El banco no presta sobre lo que tú pagas, presta sobre lo que un tasador homologado dice que vale el piso, y cuando esos dos números no coinciden la diferencia la pones tú, en efectivo, el día de la firma.

Los números de un caso corriente en la primera corona de Madrid. Piso usado, precio cerrado en 280.000 €. Si la tasación confirma el precio, el banco financia el 80%: 224.000 €. Si la tasación llega a 252.000 € —un 10% por debajo—, ese mismo 80% se calcula sobre la cifra pequeña y el préstamo baja a 201.600 €. Son 22.400 € que nadie te ha pedido antes y que hay que tener el mismo día que el notario abre la carpeta.

Una tasación más baja que el precio no baja la hipoteca: sube la entrada

Conviene deshacer el malentendido de raíz, porque es el que arruina la planificación de quien compra por primera vez. El porcentaje que anuncia el banco —«te financiamos el 80%»— no se aplica sobre el precio de la escritura. Se aplica sobre el menor de dos valores: el precio de compraventa y el valor de tasación. Mientras la tasación va por encima del precio, nadie se entera de que la regla existe. En cuanto va por debajo, la regla se cobra la diferencia entera.

Y la diferencia no se reparte ni se financia: se suma al efectivo que hay que llevar a notaría. En el ejemplo de los 280.000 €, la entrada deja de ser 56.000 € y pasa a ser 78.400 €. A eso hay que añadirle los gastos de la operación, que en Madrid rondan los 20.700 € para una vivienda usada de ese precio —ITP del 6%, notaría, registro, gestoría y la propia tasación—. Total: 99.100 € encima de la mesa. Un funcionario del grupo C1 que lleva cinco años ahorrando para «el 20%» descubre a tres semanas de la firma que le faltan 22.400 € y que ese dinero no lo presta nadie.

El 80% no es manía del banco: está en el artículo 23.2 del Real Decreto-ley 24/2021

Ese 80% se repite en todas las oficinas como si fuera una costumbre del sector, y tiene detrás una razón muy concreta. El Real Decreto-ley 24/2021, que rige los bonos garantizados y las cédulas hipotecarias, establece en su artículo 23.2 que un préstamo incorporado al conjunto de cobertura «no podrá exceder del 60 por ciento del valor de tasación del bien hipotecado» y que, tratándose de inmuebles residenciales, «podrá alcanzar el 80 por ciento».

Leído con precisión: la norma no prohíbe al banco prestarte más del 80%. Lo que dice es que la parte que exceda ese 80% del valor de tasación no le sirve para respaldar las cédulas con las que se refinancia. Por eso el 80% no se negocia en la ventanilla: no es la política comercial de una entidad, es el punto donde su hipoteca deja de ser materia prima barata. Y por eso, también, el número que de verdad manda en toda la operación es el que escribe el tasador, no el que firmasteis el vendedor y tú.

El aval no tapa el agujero: la base sigue siendo la tasación

Aquí está el punto que casi nadie explica y que este Observatorio ve conviene decir con claridad. Los avales públicos —el Plan Mi Primera Vivienda de la Comunidad de Madrid o la línea de avales del ICO— permiten financiar por encima de ese 80%, hasta el 100% del valor de tasación. Mueven el porcentaje. No mueven la base sobre la que se calcula.

Con los mismos números: piso de 280.000 €, tasación de 252.000 € y aval que permite llegar al 100% de la tasación. El banco pone 252.000 €. Siguen faltando 28.000 € de precio, más los 20.700 € de gastos. El aval ha convertido un problema de 99.100 € en uno de 48.700 €, que no es poco, pero no ha hecho desaparecer la diferencia entre lo que pagas y lo que el tasador dice que vale. El análisis de este Observatorio es que ahí se cae buena parte de las operaciones que llegan al notario ya aprobadas: no por la cuota, que estaba calculada, sino por un efectivo que apareció al final.

Tres palancas legales, por orden de eficacia

1. Aportar tu propia tasación. Es el derecho que menos se usa y el único que ataca el número directamente. El artículo 20 del mismo Real Decreto-ley 24/2021, titulado «Tasación alternativa», obliga a las entidades de crédito a «aceptar cualquier tasación de un bien aportada por el cliente, siempre que sea realizada por un tasador homologado» y no esté caducada; el banco puede hacer las comprobaciones que quiera, pero «en ningún caso podrá repercutir su coste al cliente». Aceptar la tasación no obliga al banco a conceder el préstamo —la decisión de riesgo sigue siendo suya—, pero le quita la coartada de valorar tu piso con su tasadora de siempre.

2. Renegociar el precio con el vendedor. Un informe de tasación es el mejor argumento que vas a tener nunca en una negociación: no es tu opinión, es la de un tercero homologado. El problema es el calendario. Si ya has firmado arras penitenciales sin condicionarlas a la concesión de la hipoteca, echarte atrás significa perder la señal. La cláusula que resuelve esto —que el contrato quede sin efecto si la financiación no se obtiene por una tasación insuficiente— se pacta antes de firmar, no después. Cuesta una conversación incómoda de diez minutos y evita perder cinco cifras.

3. Mirar el informe antes de darlo por bueno. La tasación la pagas tú —así lo fija el artículo 14.1.e) de la Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario—, y el artículo 13 de esa misma ley exige que la haga una sociedad o profesional homologado independiente del prestamista. Es tu informe: pide la copia y léela. Los testigos comparables mal elegidos, la superficie computada de menos o una reforma no valorada son errores corrientes. Y la fecha importa: la Orden ECO/805/2003 establece en su artículo 62.4 que los informes «caducarán, necesariamente, a los seis meses». En un mercado que en Madrid capital ha subido un 15,65% interanual, una tasación de hace cinco meses ya no describe el mismo piso.

Por qué esto golpea distinto al recién destinado

La diferencia entre precio y tasación es un problema de liquidez, y la liquidez es exactamente lo que no tiene quien acaba de llegar. El guardia civil o el policía nacional de escala básica que estrena destino en Madrid ha pagado antes una mudanza, una fianza y dos meses de alquiler mientras buscaba; el docente de la Comunidad de Madrid que ha entrado por concurso de traslados llega en septiembre con el curso empezado; el enfermero del SERMAS que encadena eventuales tiene la nómina que el banco mira con lupa. Ninguno de los tres tiene 22.400 € sueltos por si el tasador tiene un mal día.

A eso se añade un detalle geográfico. Cuanto más se aleja la compra del centro —primera corona, corredor del Henares, sureste—, menos operaciones comparables recientes encuentra el tasador y más se separa su valoración del precio que pide el vendedor. Es decir: el riesgo de tasación baja se concentra justo en las zonas donde compra el funcionario, que son las únicas donde todavía le salen los números. Si estás en esa fase, conviene tener a mano el desglose real de los gastos de compraventa en Madrid antes que el simulador de cuotas de cualquier banco.

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Queda una paradoja que merece pensarse despacio. El índice con el que medimos cuánto sube la vivienda en Madrid —el IMIE de Tinsa, 4.690 €/m² en el segundo trimestre— está construido con tasaciones. Es decir: el mismo oficio que valida la subida cuando el mercado corre es el que frena la operación concreta cuando un vendedor pide de más. La tasación es el único momento de toda la compra en el que alguien independiente pone por escrito lo que vale la casa. Que ese momento se viva como un contratiempo, y no como la única comprobación seria del proceso, dice bastante de lo que hemos normalizado.

Fuentes: Real Decreto-ley 24/2021 (arts. 20 y 23.2) · Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario (arts. 13 y 14) · Orden ECO/805/2003 (art. 62) · Resolución del Banco de España de tipos oficiales (euríbor de julio de 2026) · Tinsa IMIE 2T 2026.