Bonificación hipoteca funcionario: cinco bancos prometen un punto y bajan entre 0,15 y 0,73

Por Observatorio de la Vivienda Funciohouse / 31 de agosto de 2026

Cinco bancos anuncian hoy exactamente la misma cifra: 1,00 punto porcentual de rebaja en el tipo si domicilias la nómina y contratas sus seguros. Buscas «bonificación hipoteca funcionario» y siempre aparece ese número redondo: lo prometen Unicaja, Ibercaja, Santander, Sabadell y Kutxabank, cinco entidades distintas con el mismo titular.

Ese punto existe, y no es publicidad engañosa. Pero cuando se mide en la TAE —el único número que incluye lo que cuestan los productos que hay que comprar para conseguirlo— la bonificación hipoteca funcionario deja de valer un punto y pasa a valer entre 0,15 y 0,73. Cinco de cinco. Ninguna excepción.

Qué hemos medido y cómo

La comparación es la única que se puede hacer sin hacer trampa: cada banco contra sí mismo. Los bancos publican por ley un ejemplo representativo de su hipoteca, y varios publican dos —uno cumpliendo las condiciones de bonificación y otro sin cumplirlas— calculados sobre el mismo importe y el mismo plazo. Esas dos filas, y solo esas dos, son comparables entre sí.

Comparar la TAE de un banco con la de otro no vale, y conviene decirlo antes de que alguien lo intente con esta misma tabla: si un ejemplo es de 150.000 € a 25 años y el otro de 150.000 € a 15 años, las dos TAE son correctas y la comparación es falsa. Por eso aquí no hay ranking entre entidades. Hay cinco mediciones independientes de la misma pregunta: ¿cuánto baja el precio cuando aceptas las vinculaciones?

Caso por caso, con el ejemplo que publica cada entidad:

• Unicaja — 150.000 € a 25 años. TIN 4,10% → 3,10%. TAE 4,24% → 4,09%. El punto se queda en 0,15.
• Ibercaja — 150.000 € a 25 años. TIN 3,55% → 2,55%. TAE 3,80% → 3,49%. 0,31.
• Santander — 150.000 € a 30 años. TIN 3,96% → 2,96%. TAE 4,16% → 3,65%. 0,51.
• Sabadell — ejemplo a 30 años. TIN 3,75% → 2,75%. TAE 4,23% → 3,58%. 0,65.
• Kutxabank — ficha FIPRE oficial. TIN 4,50% → 3,50%. TAE 4,72% → 3,99%. 0,73.

Por qué el punto se encoge

No hay truco contable. La diferencia entre el punto anunciado y la caída real es, exactamente, lo que cuestan los seguros que hay que contratar para conseguirlo, expresado en puntos de interés.

El TIN es el precio del dinero. La TAE es el precio de la operación: se calcula con la fórmula del Anexo II de la Ley 5/2019 e incorpora los gastos y los productos que el banco exige. Cuando el banco te baja el TIN un punto a cambio de un seguro de hogar, uno de vida y a veces uno de protección de pagos, esos seguros entran en la TAE. Y ahí es donde se ve qué parte del punto te has quedado tú y qué parte se ha quedado el banco por otra ventanilla.

Un banco no tiene un precio: tiene un precio por cliente. El margen no está solo en el interés; está en el paquete.

En Unicaja el paquete se come el 85% del punto. En Kutxabank, el 27%. Las dos entidades anuncian el mismo titular. Ninguna miente. Y sin embargo, en términos de lo que pagas, no se parecen en nada.

Lo que la ley te deja hacer, y casi nadie usa

Aquí es donde el dato deja de ser una curiosidad y se convierte en una palanca. El artículo 17 de la Ley 5/2019 prohíbe con carácter general las ventas vinculadas, y admite una excepción concreta: el banco sí puede exigirte un seguro de daños sobre el inmueble y un seguro en garantía del préstamo. Hasta ahí, la práctica habitual.

Lo que casi nadie invoca es la frase siguiente del mismo artículo, verificada literalmente en el BOE:

El prestamista deberá aceptar pólizas alternativas de todos aquellos proveedores que ofrezcan unas condiciones y un nivel de prestaciones equivalentes […] La aceptación por el prestamista de una póliza alternativa, distinta de la propuesta por su parte, no podrá suponer empeoramiento en las condiciones de cualquier naturaleza del préstamo. — Artículo 17.3, Ley 5/2019

Traducido: puedes llevar tu propio seguro de hogar y tu propio seguro de vida, contratados donde quieras, siempre que las coberturas sean equivalentes. El banco está obligado a aceptarlos, no puede cobrarte por estudiarlos y no puede empeorarte las condiciones por haberlos traído. Es decir: no puede quitarte la bonificación por ese motivo.

Si esa cláusula se ejerce, el punto anunciado y el punto real vuelven a acercarse, porque la parte del punto que se comía la prima del banco pasa a depender del precio que consigas fuera. Es la única vía legal de quedarte con el punto entero.

Qué significa esto si eres funcionario

La nómina pública es el activo que mejor negocia en una oficina bancaria: es estable, es verificable y no depende del ciclo. Un guardia civil, un docente de la Comunidad de Madrid, un profesional del SERMAS o un administrativo del Estado llega a la mesa con la mitad del trabajo hecho. Y precisamente por eso conviene saber en qué parte de la conversación se está jugando el dinero.

Domiciliar la nómina no cuesta nada: es la vinculación gratuita, y esa sí se acepta sin pensarlo. El seguro de hogar y el de vida sí cuestan, y son la parte del punto que se puede recuperar comprando fuera. Un plan de pensiones o una aportación anual obligatoria —Kutxabank exige 2.400 € al año a su EPSV o plan de pensiones para su bonificación— no es un gasto, pero sí es dinero inmovilizado durante décadas, y eso también es un precio.

La pregunta útil en la oficina, por tanto, no es «¿cuánto me bonificáis?». Es esta: «enseñadme el ejemplo representativo con condiciones y sin condiciones, y decidme la TAE de los dos». Está publicado por ley y el banco lo tiene a mano. La diferencia entre esas dos TAE es la única cifra que dice lo que la bonificación te da a ti.

Cómo comprobar tu propio caso

Los cinco ejemplos de arriba son de finales de agosto de 2026 y las ofertas cambian: algunas entidades publican una fecha de vigencia de pocas semanas. Las cifras vivas, con la fecha en que se leyó cada una y el enlace a la página oficial del banco, están en nuestro comparador de hipotecas para funcionarios, y el detalle de qué pide cada entidad está en la guía de hipotecas para funcionarios.

No te decimos cuál es tu tipo: eso depende de tu perfil, de tu entrada y de lo que estés dispuesto a vincular. Te damos con qué juzgar el suyo.

Metodología: cifras tomadas de los ejemplos representativos publicados por cada entidad conforme a la Ley 5/2019, leídas entre el 19 y el 30 de agosto de 2026 y conservadas con su literal y su enlace. Cada par «con vinculaciones / sin vinculaciones» procede del mismo ejemplo del mismo banco. Información orientativa: confirma siempre las condiciones en la fuente oficial y en la FEIN que te entregue el banco.