Precio VPP Madrid: cuánto cuesta y si te llega el sueldo para pagarla

El precio VPP Madrid 2026 tiene un techo fijado por ley y publicado en el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid el 30 de enero. No hay negociación, ni rebaja de promotor, ni variación según el mercado: el metro cuadrado de una vivienda con protección pública tiene un precio máximo que no puede sobrepasarse. Lo que sí varía, y de forma significativa, es la zona en la que se ubica la vivienda y el tipo de protección. En Madrid capital, una vivienda básica de 80 metros útiles puede costar hasta 207.330 euros antes de impuestos. En municipios de la segunda corona, ese mismo piso baja a 160.787 euros. La diferencia entre ambos precios es de casi 50.000 euros — y la diferencia entre cualquiera de los dos y el mercado libre supera los 200.000 euros en la capital.

La pregunta que este artículo responde no es teórica: ¿con el sueldo que cobras hoy, puedes asumir la hipoteca de una vivienda protegida en Madrid? Los números oficiales de los módulos están publicados. Los sueldos funcionariales también. Lo que no existe en ningún otro sitio es el cruce sistemático de ambos datos, con las cuotas reales calculadas y el esfuerzo hipotecario expresado como porcentaje del salario neto. Eso es lo que encontrarás aquí.

¿De dónde salen los precios de la VPP en Madrid en 2026?

Los precios máximos de la vivienda protegida en Madrid no los fija el mercado. Los establece la Comunidad de Madrid mediante resolución anual de la Dirección General de Vivienda y Rehabilitación, publicada en el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid. La resolución vigente es la del 19 de enero de 2026, publicada en el BOCM del 30 de enero de 2026, con efectos desde el 1 de enero de 2026.

La subida respecto a 2025 fue del 2,9%, equivalente a la variación del IPC de diciembre de 2025. Es el segundo año consecutivo de actualización automática, un mecanismo introducido en la Orden de 15 de febrero de 2024 cuando la CAM actualizó los módulos por primera vez en dieciséis años, con subidas que llegaron al 56% en algunas zonas.

Ese contexto importa para entender dónde estamos: los precios actuales son altos en términos históricos para la VPP, pero siguen siendo muy inferiores al mercado libre. La tensión entre ambos niveles es exactamente el espacio en el que vive el acceso a la vivienda para las rentas medias en Madrid.

¿Cuáles son las zonas y los precios de la VPP en Madrid en 2026?

La Comunidad de Madrid divide su territorio en tres zonas para calcular el precio máximo de la vivienda protegida. La asignación no es arbitraria: refleja la presión del mercado libre de cada municipio, medida por el precio del suelo y la demanda residencial.

Zona A — Madrid capital y municipios de alta demanda

Municipios: Madrid capital, Alcobendas, Boadilla del Monte, Las Rozas de Madrid, Majadahonda, Pozuelo de Alarcón, San Sebastián de los Reyes y Tres Cantos.

Zona B — Primera corona metropolitana

Municipios: Alcalá de Henares, Alcorcón, Ciempozuelos, Collado Villalba, Coslada, Fuenlabrada, Getafe, Humanes de Madrid, Leganés, Mejorada del Campo, Móstoles, Parla, Pinto, Rivas-Vaciamadrid, Torrejón de Ardoz, Valdemoro, Villanueva de la Cañada, Villanueva del Pardillo y Villaviciosa de Odón. Aranjuez también pertenece a esta zona.

Zona C — Resto de la Comunidad de Madrid

Todos los municipios no incluidos en Zona A ni Zona B.

Fuente: Resolución de 19 de enero de 2026, DGVR, BOCM 30/01/2026. Precios en euros por metro cuadrado de superficie útil. Los anejos (garaje, trastero) tienen módulo propio con superficie computable máxima de 25 m² para garaje y 8 m² para trastero.

¿Cuánto cuesta en euros una vivienda protegida según la zona y el tamaño?

Los módulos por metro cuadrado son el punto de partida, pero lo que importa para tomar una decisión es el precio total del inmueble. La superficie máxima computable en una VPPB es de 110 m² construidos; en una VPPL, de 150 m² construidos. En términos de superficie útil — que es sobre la que se aplica el módulo — una vivienda típica de dos o tres dormitorios se mueve entre 60 y 90 metros útiles.

Las tablas que siguen calculan el precio máximo legal de venta para una vivienda sin anejos, antes de impuestos (IVA 10% en obra nueva). Para obtener el precio final habría que sumar el IVA y el coste del garaje si se incluye.

VPPB — Precio máximo total antes de IVA

VPPL — Precio máximo total antes de IVA

Garaje estándar de 20 m² útiles añade, según zona: Zona A +31.100 €, Zona B +26.784 €, Zona C +24.118 €.

El precio total de una VPPB típica de 80 m² útiles con garaje de 20 m² en Madrid capital asciende a 238.431 euros antes de IVA, o 262.274 euros con IVA al 10%. En municipios de Zona B, la misma vivienda costaría 187.792 euros antes de IVA y 206.571 euros con IVA.

¿Cuánto más barata es la VPP que el mercado libre?

Los módulos VPP no existen en el vacío. Su utilidad práctica se entiende solo en comparación con el precio del mercado libre equivalente. En mayo de 2026, el metro cuadrado de vivienda usada en Madrid capital alcanzó los 5.960 €/m², y la obra nueva en los nuevos desarrollos del sureste se vende por vivienda, que es como se compara sin mezclar el metro útil de la VPP con el construido del mercado.

Ese precio con tope legal explica tanto la demanda estructural de VPP como la razón por la que el acceso a ella es difícil: hay muchos más demandantes que unidades disponibles.

Como documentamos en el análisis Hipotecas para funcionarios: ventajas reales, bancos y condiciones, la producción de VPP en los desarrollos del sureste lleva años por detrás de la demanda, y los plazos de entrega no son inferiores a seis u ocho años desde que se inicia una cooperativa o se abre una adjudicación pública.

¿Cuánto hay que ganar para acceder a cada tipo de VPP?

La VPP no está disponible para cualquier nivel de ingresos. Hay un techo, que varía según el tipo de vivienda, y una condición de residencia habitual obligatoria. Los límites vigentes en 2026, con el IPREM en 8.400 euros anuales en catorce pagas:

Hay un detalle sobre los límites que casi ningún artículo explica con claridad: estos umbrales se aplican a los ingresos de la unidad familiar, no solo del solicitante. Un funcionario A1 con complementos altos puede quedar por encima del límite VPPB y necesitar optar a VPPL, o directamente quedar excluido si supera los 63.000 € conjuntos con su unidad familiar.

El IPREM lleva congelado desde 2023 al no aprobarse Presupuestos Generales del Estado. Si se actualizara, los umbrales de acceso subirían también. Por ahora, los 46.200 y 63.000 euros son los techos reales.

¿Qué esfuerzo hipotecario supone una VPP para un funcionario?

Hasta aquí los precios. Ahora la pregunta clave: ¿llega el sueldo?

El cálculo aplica los parámetros hipotecarios de referencia de 2026: TIN fijo 3,10%, plazo 30 años, financiación del 80% sobre el precio de compra. El 20% restante más el IVA y los gastos de escritura deben salir del ahorro previo, lo que se analiza en la sección siguiente.

Las cuotas que aparecen en la tabla son las resultantes de financiar el 80% del precio máximo de una VPPB de 80 m² útiles en cada zona, sin garaje, antes de IVA. El porcentaje de esfuerzo se calcula sobre el sueldo base de cada subgrupo, sin complementos (Ley 31/2022 y RDL 14/2025, BOE).

VPPB 80 m² útiles — cuota hipotecaria y esfuerzo por zona y perfil

Sueldo base de cada subgrupo, sin complementos (BOE). Cuota calculada sobre el 80% del precio máximo legal de una VPPB de 80 m² útiles. Sin garaje. Sin IVA. Umbrales orientativos que usamos: ≤30% sostenible, >40% problemático.

Calculada solo con el sueldo base, la cuota de una VPPB supera el 30 % del sueldo en las tres zonas y en todos los subgrupos. Lo que decide si una zona está a tu alcance es tu nómina entera: para que la cuota no pase del 30 %, tu nómina neta tiene que llegar a unos 2.360 € en Zona A, 2.030 € en Zona B y 1.830 € en Zona C.

El sueldo de estas cuentas es el sueldo base, sin complementos, lo que fija la ley igual para todos los de un subgrupo (bruto al mes, BOE). Tu sueldo variará según los complementos de tu nómina: destino, específico, trienios, horas extra, nocturnidad… los que tengas. Si quieres ser más preciso, pon tus datos en la calculadora, o escríbele al Asesor la cantidad que recibes en tu nómina y te hace la cuenta.

¿Cuánto hay que tener ahorrado para comprar una VPP?

La cuota mensual es el coste visible. El obstáculo que filtra a la mayoría antes de llegar a pedirle la hipoteca al banco es el dinero que hay que tener ahorrado antes de que empiece la obra.

Para acceder a una vivienda protegida de nueva construcción —sea a través de promotora privada con calificación VPP o a través de cooperativa— hay que aportar el 20% del precio que no financia el banco, más el IVA del 10% sobre el precio total, más los gastos de escritura y registro (aproximadamente 2-3%).

Quien ahorre 400 € al mes tarda 28 años en reunir los 67.900 € de la Zona A, 24 en la Zona B y 22 en la Zona C. Con 800 € al mes, la mitad.

Las cooperativas pueden reducir este plazo porque permiten fraccionar las aportaciones durante el periodo de construcción —normalmente 24 a 36 meses— en lugar de tenerlas listas antes de firmar. Pero en el sureste madrileño el capital social exigido ha escalado hasta los 10.000–25.000 euros en muchas promociones, lo que añade una carga adicional que en la teoría cooperativa no debería existir. Lo analizamos en detalle en el artículo sobre los dos sueldos necesarios para el sureste.

¿Cuándo compensa una VPPL frente a una VPPB?

La VPPL es más cara por metro cuadrado, pero permite superficies mayores y admite ingresos más altos. Si los ingresos de la unidad familiar superan 57.750 € al año para una persona sola, la VPPB queda fuera de rango. En ese caso, la VPPL es la única vía de acceso a la vivienda protegida.

Una VPPL pide más: para que su cuota no pase del 30 %, la nómina neta tiene que llegar a unos 3.060 € en Madrid capital. En Zona B baja a unos 2.630 €, lo que sitúa a municipios como Alcalá de Henares, Getafe, Alcorcón o Fuenlabrada como opciones reales para nóminas medias-altas o para parejas.

¿Qué no resuelven los precios de la VPP de 2026?

Los precios máximos de la VPP en Madrid cumplen su función: ponen un techo por encima del cual el promotor no puede cobrar. Pero el análisis de los números deja tres problemas sin resolver que ninguna resolución de la Dirección General de Vivienda puede solucionar por sí sola.

El primero es la producción. Los módulos regulados por el BOCM funcionan si alguien está dispuesto a construir a ese precio. En Madrid, donde el coste del suelo en el sureste puede superar los 600-800 €/m² construido, construir a 2.591,64 €/m² útil solo es rentable si el promotor accede al suelo a precio regulado o con ayuda pública. Sin ese subsidio implícito, el módulo no genera vivienda: genera abstención de promotores.

El segundo es la descalificación. La vivienda protegida en Madrid tiene un periodo de protección de quince años. Pasado ese plazo, puede pasar al mercado libre. Eso significa que parte del parque de VPP construido entre 2009 y 2011 con el ciclo anterior de módulos ya empezó a descalificarse. El Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 pretende revertir esto para las viviendas financiadas con fondos públicos desde su aprobación, pero no afecta retroactivamente al parque existente. Lo analizamos en profundidad en el artículo sobre el Plan Estatal 2026-2030 y lo que significa para funcionarios.

El tercero es el tiempo. Una resolución publicada en enero fija los precios para viviendas que se adjudicarán, en el mejor caso, en 2028 o 2029. Quien busca solución habitacional en 2026 no puede esperar ese horizonte.

"Con los precios del mercado libre por encima de los 4.000 €/m² en el sureste, una vivienda protegida a 2.591,64 €/m² útil supone un ahorro que puede superar los 100.000 € en una vivienda de tamaño medio."

— Observatorio de la Vivienda Funciohouse

El ahorro existe. El problema es llegar a él: cumplir los requisitos de ingresos, de empadronamiento, de no ser propietario, tener el ahorro previo, y que haya una unidad disponible en el momento y lugar adecuados.

¿Qué zona y qué perfil encajan con la VPP en 2026?

La tabla confirma un patrón que ya señalamos en el análisis sobre la falta estructural de vivienda para funcionarios en Madrid: la VPP en Madrid capital pide una nómina que muchos empleados públicos no alcanzan solos, y para buena parte de ellos la VPP real está en los municipios de la primera o segunda corona, no en la capital donde trabajan.

Saber cuánto cuesta la VPP y si tu sueldo llega es el primer paso. El segundo es encontrar una. Y ahí empieza otro problema: la producción de vivienda protegida en España cayó un 23% en 2025, los plazos de entrega en los nuevos desarrollos del sureste van de seis a ocho años, y el borrador del nuevo reglamento de la CAM prevé exigir diez años de empadronamiento para comprar. Si estás en esa situación —perfil financiero que encaja pero sin acceso real a la VPP disponible— el modelo cooperativo es la alternativa que más funcionarios con ese problema están explorando en Madrid hoy. En FuncioHouse trabajamos exactamente en ese espacio. Si quieres entender si tu perfil encaja y en qué condiciones, puedes consultarnos sin compromiso.

Fuentes: Resolución 19 de enero de 2026, Dirección General de Vivienda y Rehabilitación, BOCM 30/01/2026 — precios máximos VPP 2026. BOCM 09/02/2026 — retribuciones empleados públicos CAM 2026. Ministerio de Hacienda — Retribuciones funcionarios AGE 2026, RDL 14/2025. Idealista News — Precios sureste Madrid Q1 2026. Banco de España (Informe de Estabilidad Financiera, otoño de 2025). Ahijones Hoy — Módulos VPP 2026 detalle zonas y anejos.